Der von der UBS errechnete Immobilienblasen-Index (UBS Swiss Real Estate Bubble Index) ist im Verlauf des dritten Quartals gestiegen. Das bedeutet: Die Risiken auf dem Schweizer Immobilienmarkt haben sich im dritten Quartal 2014 zusätzlich verschärft. Nach einer Zunahme um 0,05 Punkten steht er nun bei 1,29 Punkten. Es handelt sich damit um den ersten signifikanten Anstieg seit Mitte 2013.

Das Plus steht im Kontrast zur mittlerweile stark gedämpften Preisentwicklung auf dem Eigenheimmarkt. Denn tiefe Preissteigerungen würden nämlich zu einer Abnahme der Risiken führen, so die Experten der UBS. Und zwar dann, wenn gleichzeitig Einkommen, Konsumentenpreise und Mieten stärker als die Immobilienpreise ansteigen. Doch im dritten Quartal 2014 seien sowohl die Haushaltseinkommen mit minus 0,1 Prozent als auch die Konsumentenpreise mit minus 0,3 Prozent im Vergleich zum Vorquartal rückläufig gewesen, erklärt die Grossbank die Diskrepanz.

Immobilien sind eine Investitionsalternative

Regional höhere Leerstände und sinkende Konsumentenpreise liessen den Angaben zufolge auch die Mietpreisentwicklung ins Negative drehen. So fielen die Angebotsmieten im Quartalsvergleich um nominal 0,5 Prozent. Damit habe sich die Preisschere zwischen Kauf- und Mietobjekten weiter geöffnet. Dies habe aber angesichts immer tieferer Opportunitätskosten, respektive tiefer Erträge bei sicheren Alternativanlagen die Investitionsnachfrage nach Stockwerkeigentum nicht zu dämpfen vermocht.

So habe sich die Zahl der Kreditanträge bei der UBS für Objekte ohne direkte Selbstnutzung mit rund 18 Prozent aller Anträge für Hypothekarkredite weiterhin auf stark erhöhtem Niveau bewegt. Angesichts der teilweise sehr tiefen Mieteinkommensrenditen seien bei solchen Investitionen Wertverluste bei einer Normalisierung der Kapitalkosten vorprogrammiert, wird kritisch angemerkt. Im Fall einer Trendwende bei den Zinsen dürften viele Investoren eine Umschichtung des Kapitals in ertragsstärkere Anlagen anstreben, was eine Verkaufswelle auslösen könnte.

Unterschiedliche Gefahrenexposition

Die schwächere Preisentwicklung hinterlasse Spuren auf der regionalen Gefahrenkarte der UBS: Eigenheime hätten sich primär noch in der Ostschweiz und in peripheren Agglomerationsräumen sowie in einigen Gebieten im Alpenraum und im Tessin verteuert. Die UBS-Experten stufen Luzern von der Gefahrenregion zur Monitoringregion herab. Ausserdem zählen die Regionen Zürcher Unterland, Mutschellen und Baden nicht mehr zu den Monitoringregionen, die Region St. Gallen und das Linthgebiet hingegen gehören neu dazu.

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(awp/ccr)