Eine Ferienwohnung in den Schweizer Bergen kostet etwa eine Million Franken. Das ist ein Durchschnittswert - aber er täuscht. St. Moritz und Wildhaus im Toggenburg trennen mehr als ein paar hundert Höhenmeter. Auch der Oberengadiner Immobilienmarkt liegt auf einem höheren Niveau.
Die Preisunterschiede haben sich im letzten Jahr verstärkt, wie eine Untersuchung der UBS zeigt. Die Immobilienspezialisten der Bank untersuchten den Markt in rund dreissig Schweizer Ferienorten. Fünfzehn darunter zählen zu den Topdestinationen, der Rest sind weniger bekannte Kurorte.
In den Topdestinationen sind auch die Preise top: Eine 80-Quadratmeter-Wohnung in St. Moritz kostet mindestens rund 1,2 Millionen Franken. In Disentis ist ein vergleichbares Objekt für weniger als 400'000 Franken zu haben. Während die Preise in fast allen Topregionen zulegten, gaben sie in den weniger mondänen Destinationen mehrheitlich nach.
Käufer suchen Exklusivität
Was sind die Gründe für diese unterschiedliche Entwicklung? Es ist vor allem die Nachfrage in den exklusiven Orten. Auch Ausländer kaufen dort gerne eine Zweitimmobilie. Besonders Luxusobjekte wechselten dort im letzten Jahr verstärkt die Hand, was auch den allgemeinen Markt belebte. So leisteten sich beispielsweise vermögende Deutsche wegen der guten Wirtschaftslage vermehrt eine Wohnung in den Schweizer Bergen.
In weniger bekannten Orten ist die Nachfrage hingegen viel schwächer, und die Käufer stammen oft aus der Region.
Das Preisgefälle erklärt sich aber auch mit dem unterschiedlichen Angebot: In den weniger bekannten Orten stehen viele Wohnungen leer, was auf die Preise drückt. Vor allem in den Walliser und im Waadtländer Kurorten herrschte in den 1960er- und 1970er-Jahren ein Bauboom. Diese Apartements – oft Teil riesiger Anlagen – entsprechen nicht mehr dem heutigen Geschmack. Die Besitzer verzichten darauf, sie auf den Markt zu bringen, weil sie viel investieren müssten.
Klimawandel hat Einfluss
In vielen der günstigeren Destinationen sind auch die Preise von Erstwohnungen unter Druck, weil die Bevölkerung schrumpft und die lokale Wirtschaft darbt. Leere Erstwohnungen werden gerne in Zweitwohnungen umgewandelt. Entsprechend steigt das Angebot an Ferienwohnungen, und deren Preise sinken.
Dieser Preisgraben dürfte in den nächsten Jahren tiefer werden, auch wegen des Klimawandels. Schon heute sind die Skigebiete in den 16 günstigeren Orten im Schnitt um die Hälfte kleiner als jene in den Topdestinationen. Weil viele dieser Gebiete tief gelegen sind und keinen Zugang zu einem Gletscher haben, wird es dort schwierig, Schneesport zu betreiben. «Das wird die Preise in tiefer gelegenen Regionen unter Druck setzen», sagt UBS-Experte Maciej Skoczek.