Die Bevölkerung in der Schweiz befindet sich im Alterungsprozess, während der Anteil der Zuwanderinnen und Zuwanderer weiter zunimmt. Diese zwei demografischen Aspekte haben allein durch ihren Einfluss auf das Bevölkerungswachstum die Potenz, den Schweizer Immobilienmarkt auf vielfältige Weise zu beeinflussen und Wohnraum zu einer knappen Ressource zu machen.
Gleichzeitig ist der Wohnraum in der Schweiz laufenden gesellschaftlichen Veränderungen ausgesetzt und wird zuweilen als vorübergehende Unterkunft von Durchreisenden oder als dauerhafter Wohnsitz von sesshaften Bewohnerinnen und Bewohnern genutzt. Allen jedoch ist der Anspruch, sich an jedem Ort unmittelbar und sofort persönlich entfalten zu können, eigen – und so muss Wohnraum zunehmend flexibel und auch adaptierbar konzipiert und gebaut werden.
Rückblickend auf die letzten zwei Jahrzehnte im Schweizer Immobiliensektor zeigt sich eine durchgängig positive Entwicklung: Die Immobilie, ob direkt erworben oder indirekt gehalten, verzeichnete nahezu eine selbstverständliche Wertsteigerung. Günstige wirtschaftliche Rahmenbedingungen, niedrige Zinsen und der steigende Bedarf an Flächen haben dazu geführt, dass Immobilien, unabhängig von ihrem Zustand, grossmehrheitlich problemlos Zugang zum Markt fanden.
Der Autor
Christian Schnieper, Leiter Business Development Real Estate, Fundamenta Group Schweiz, Zug; Stiftungsrat der Stiftung Baukultur Schweiz, Bern.
Breites Kompetenzspektrum nötig
Angesichts der aktuellen Zinslage und der Vielzahl von Unsicherheiten, kombiniert mit den Auswirkungen langjähriger passiver Ansätze beim Immobilienmanagement, manifestieren sich gegenwärtig erhöhte Risiken, die das Potenzial bergen, abwertende Einflüsse auf den Immobilienwert zu entfalten. Konkret sind vielerorts Sanierungsmassnahmen vonnöten, die mit erhöhten Finanzierungskosten und knappen Ressourcen teuer umgesetzt werden müssen.
In der heutigen Zeit gewinnt es an Bedeutung, dass Immobilieneigentümerinnen und -eigentümer ihre Immobilien mit einer strategischen und langfristigen Voraussicht in die Zukunft lenken. Dies erfordert eine aktive Herangehensweise, die stark von der langfristigen Management- und Nachhaltigkeitsstrategie für das jeweilige Objekt und das gesamte Portfolio abhängt. Zudem spielt die Verfügbarkeit umfassender fachlicher Kompetenzen und Erfahrungen eine entscheidende Rolle. Denn ein erfolgreicher Umgang mit Immobilien erfordert ein breites Spektrum an eng aufeinander abgestimmten planerischen, strategischen, baulichen und finanziellen Kompetenzen. So ist die Verfügbarkeit und Koordination von Fachbereichen wie Architektur, Finanzen, Kostenplanung, Bauplanung, Bauherrentreuhand, Bauleitung, Bewirtschaftung, Asset-Management und so weiter bei jedem Objekt und bei jedem Portfolio ein zentraler Grundpfeiler des Erfolgs.
Alle wertrelevanten Faktoren steuern
Ein wirksamer, ganzheitlicher Umgang mit Immobilienvermögen erfordert eine Symbiose von Strategie, Herangehensweise und konsequenter praktischer Umsetzung am Objekt. Hierbei ist die aktive Steuerung aller wertrelevanten Faktoren einer Immobilie von grosser Bedeutung. Erträge, Betriebs- und Investitionskosten, Flächennutzung und Energieeffizienz spielen dabei entscheidende Rollen.
Auch äussere Einflüsse wie Marktschwankungen und regulatorische Veränderungen sowie interne Risiken, die mit der Liegenschaft selbst zusammenhängen, müssen aktiv bewältigt werden. Baurechtliche und regulatorische Vorgaben müssen integrale Teile einer Objekt- und Portfoliostrategie sein, damit die Bausubstanz fortwährend und termingerecht intakt gehalten und mittel- und langfristige Mehrwerte realisiert werden können. Sanierungen, Modernisierungen und Ersatzbauten müssen stets mit den geltenden Regulatorien im Blick und frühzeitig geplant sein.
Kein Gebäude ohne Nachbarschaft
Eine ganzheitliche Betrachtung bedeutet auch, den Blick über viele Dimensionen hinweg zu weiten. Es wäre zu begrenzt, eine Immobilie nur aus technisch-baulicher Perspektive zu betrachten. Es erfordert eine Verknüpfung mit dem Standort, dem Nutzermarkt, ökonomischen Überlegungen sowie der Nachhaltigkeitsdimension. Ein Gebäude ist immer Teil einer Nachbarschaft und einer Ortschaft. Die ortsspezifischen Eigenheiten und zukünftige Entwicklungspotenziale sind Teil einer gesamtheitlichen Immobilienbetrachtung und nicht selten Anstoss zu nachhaltigen Mehrwerten für das Objekt.
Die steigenden Anforderungen und die dadurch entstehenden komplexen Situationen erfordern eine koordinierte Zusammenarbeit verschiedener Fachbereiche. Daher spielt eine systematische Wertschöpfung, bei welcher der Stellenwert der Informationsnutzung und Datenverarbeitung zunehmend an Bedeutung gewinnt, eine zentrale Rolle.
Aktiv Mehrwert schaffen
Ein entscheidender Vorteil von Investitionen in Immobilien ist der aktive Einfluss, den Immobilienbesitzerinnen und -besitzer auf die Werterhaltung oder sogar die Wertsteigerung ihrer Immobilien nehmen können. Je bewusster und strategischer eine Immobilie gehalten und betrieben wird, desto langfristiger und grösser die mögliche Wertsteigerung.
Mit einem aktiven, interdisziplinären und gesamtheitlichen Immobilienmanagement wird ein breites Spektrum an Erfahrung und Wissen aus den Bereichen Planung, Bau, Immobilien und Finanzen gezielt auf das konkrete Objekt und das Portfolio angewandt und damit aktiv Mehrwert geschaffen.