In der aktuellen Niedrigzinslandschaft hat der Schweizer Immobilienmarkt gegenüber Anlagen in Anleihen besonders an Attraktivität gewonnen. Dass zuletzt auch Privatanleger an einer Diversifikation ihrer Anlagen in Immobilien interessiert sind, zeigen die weiterhin hohen Agios der börsennotierten Immobilienfonds.

Kein Wunder ermutigen die stattlichen Renditen, die am Immobilienmarkt erzielt wurden, die Gewichtung in Richtung Schweizer Immobilien auszubauen.

So konnte der Swiss Real Estate Index, der die wichtigsten Fonds und Aktien des Marktes beinhaltet, im Corona-Jahr 2020 mit plus 5,53 Prozent den SMI mit plus 3,82 Prozent hinter sich lassen und musste im Krisenjahr 2018 lediglich minus 4,43 Prozent gegenüber minus 8,57 Prozent im SMI einbüssen.

Mario Geniale ist Chief Investment Officer bei der Bank CIC (Schweiz).

Ermutigender Blick voraus

Der Blick auf die Finanzierungsseite wirkt ermutigend: Kapitalerhöhungen geschlossener Fonds stossen auf Wohlwollen von Investoren und deuten nicht auf eine Abschwächung des Trends hin.

Investitionen werden auch durch neue Denkanstösse bei der Gebäudenutzung von Wohn-, Gewerbe- und Bürogebäuden angestossen. Klassisch funktional getrennte Immobilien, die nach dem alten Muster geografisch eingeteilt wurden (Büros in der Innenstadt, Wohnen und Gewerbe in Peripherie), weichen neuen Raumnutzungskonzepten, die individuelles Wohnen, Arbeiten und Gemeinschaft zusammenführen.

Umbauprojekte von zuletzt arg gebeutelten Detailhandelsimmobilien und Shopping-Centern im Stadtkern oder Anpassungen von Büros wegen neuer Hygiene- und Abstandregeln treiben zusätzlich die Entwicklungen an.

Positiver Trend trotz hoher Zinsen

Die Migration in die Schweiz wird nach der Pandemie weiter zunehmen. Dies fördert das Bevölkerungswachstum und ist ein tragender Pfeiler für einen stabilen Immobilienmarkt.

Prognosen sehen einen Preisanstieg von Wohneigentum bei plus 3 Prozent und einen Referenzzinssatz bei 1,25 Prozent (2022). Der Fortbestand niedriger Zinsen lässt Anleihen weiterhin wenig attraktiv wirken. Alternativanlagen wie Immobilien sind hier die Gewinner. 

Zudem profitieren sie auch von der Digitalisierung von Vermögenswerten, die neue Investitionsmöglichkeiten und Tokenisierung von Anlagen ermöglicht.

Die Schwächung des Auslandstourismus treibt den Nachfragetrend von Wohnimmobilien in der Schweiz weiter an und kann durch langfristige Verankerung kursstützend wirken.

Inflationsthemen, losgetreten durch Lieferengpässe in den Produktionsketten, könnten auch als Preiskatalysator herangezogen werden, denn wirtschaftliche Unsicherheit und hohe Staatsschulden entfachen das Interesse nach Sachwerten. 

Auf der Risikoseite schweben zwei Themen über dem Immobilienmarkt. Steigende Zinsen erschweren die Finanzierungen und könnten Projekte auf Eis legen.

Die zuletzt sehr niedrige Ankaufsrendite auf Wohnimmobilien bezeugt auch ein Extrem und steigende Zinsen könnten Spekulationskäufe in Bedrängnis bringen.

Auch im politischen Umfeld wehte der Schweiz in den letzten Wochen Gegenwind zu, denn das Rahmenabkommen mit der EU ist gescheitert und die Forderung der G7-Länder, den Unternehmenssteuersatz auf mindestens 15 Prozent zu setzen, könnte die Preise von Liegenschaften unter Druck bringen. Zumindest temporär.