Die Argumente für ein Rechenzentrum in der Schweiz überzeugen: Sicherheit, Stabilität, Nachhaltigkeit, guter Datenschutz und eine topmoderne Infrastruktur sind gegeben. Daher ist das Land nicht nur ein attraktiver Wirtschaftsstandort, sondern auch ein florierender Daten-Hub im Herzen Europas. Warum davon also nicht als Investorin oder Investor profitieren? «Digitale Anwendungen und die dafür benötigten Rechenzentren sind heute kaum mehr aus unserem Leben wegzudenken», sagt David Schoch, Director von CBRE. «Steigende Datenmengen führen zu einer erhöhten Nachfrage nach Rechenzentrenflächen. Insbesondere die Cloud-Anbieter haben in den letzten Jahren von einer starken Nachfrage der Endnutzerinnen und Endnutzer profitiert und ihrerseits grosse Flächen angemietet.»
Aktuell besteht jedoch ein Nachfrageüberhang. «Dieser ermöglicht es Investoren, in einem Sektor mit hohen Eintrittshürden gute Renditen zu generieren», sagt Schoch. «Es muss jedoch auch gesagt werden, dass Rechenzentren für viele Schweizer Immobilieninvestoren keine konforme Anlageklasse bieten. Die Anlagevolumen betragen oft mehrere Hundert Millionen Schweizer Franken und benötigen ein sehr spezifisches Know-how.» Daher sind die grossen und an Cloud-Anbieter vermieteten «Hyperscaler-Rechenzentren» nur schwer als Direktanlage zugänglich. «Sie sind oft im Besitz von geschlossenen ausländischen Fonds und werden von den dazugehörenden Rechenzentrenplattformen betrieben.»
Standort zählt
Kleine Retail-Colocation-Datencenter sind aber durchaus für normale Immobilieninvestoren zugänglich. Wie für Grossinvestoren gilt jedoch auch hier: Die Lage ist wichtig. Auf Makroebene sind die wichtigsten Kriterien bei der Standortwahl für einen Datacenter die Nähe zur Kundenbasis, zu unabhängigen Glasfasernetzen sowie zu anderen bestehenden Rechenzentren. «Alles natürlich unter Einhaltung der Vorgaben betreffend Latenz und Georedundanz», betont Schoch. Auf Mikroebene spielen eher technische Aspekte wie die Verfügbarkeit von Strom, die Grundstückseignung oder mögliche Lärmemissionen eine Rolle. «Zürich bleibt hier dank der ansässigen Finanz- und IKT-Industrie, des bestehenden Rechenzentren-Clusters, der Schweizer Datensouveränität und der diversifizierten Stromlandschaft für weitere Investitionen sehr interessant», fügt er an. «Mit den sich im Bau befindenden Projekten dürfte die IT-Leistung im Grossraum Zürich von heute 160 Megawatt um über 30 Prozent auf mehr als 210 MW per 2026 anwachsen.»
Die Hürden sind hoch
Investitionen in Datacenter sind aber mit vielfältigen Herausforderungen verbunden. Zu den grössten zählen die sehr hohen Anlagevolumen und die langen Planungshorizonte. «Oft vergehen vier bis fünf Jahre vom Grundstückskauf bis zur Fertigstellung eines Rechenzentrums; dabei kann die kurzfristig nicht verfügbare Stromleistung Projektdauer und -kosten signifikant beeinflussen», sagt Schoch. Und ein weiteres Risiko besteht in der Unsicherheit über künftige Datenmengen und technologische Entwicklungen. «Niemand kann mit Sicherheit vorhersagen, in welchem Umfang sich Datenmengen durch neue Anwendungen in den Bereichen künstliche Intelligenz (KI) oder High-Performance-Computing weiter erhöhen werden oder wie schnell technologische Fortschritte bestehende Speicher- und Prozessortechnologien obsolet machen könnten.» Wichtig ist auch zu wissen, dass der Schweizer Markt begrenzt ist und die hier aufgebauten IT-Kapazitäten vor allem dem nationalen Bedarf dienen.
Geht es um das Thema Nachhaltigkeit, ist das bei Rechenzentren ein sensibles Thema. «Rechenzentren haben einen hohen Energiebedarf», sagt Schoch. «Betreiber setzen jedoch darauf, den sogenannten PUE-Wert (Power Usage Effectiveness) gering zu halten. Dieser gibt das Verhältnis des Gesamtenergieverbrauchs eines Rechenzentrums zur Energieaufnahme der IT-Geräte an.» Dank des vermehrten Einsatzes von Liquid-Cooling-Systemen haben sich diese Werte in den letzten Jahren aber deutlich verbessert. Nachhaltigkeitsaspekte von Schweizer Datacentern umfassen den hohen Anteil erneuerbarer Energie und die Möglichkeit, Abwärme in Fernwärmenetze einzuspeisen.
Regulatorische Herausforderungen
Grundsätzlich gilt: Datacenter funktionieren anders als herkömmliche Renditeimmobilien. So erfordern zuerst einmal der Bau und Betrieb von Datacentern die Einhaltung zahlreicher rechtlicher und regulatorischer Vorgaben, angefangen von bau-, zonen- und umweltrechtlichen Bestimmungen bis hin zu betrieblichen Standards und Datenschutzgesetzen. «Diese komplexen Anforderungen erfordern umfangreiches Know-how und wirken sich auf die Renditen aus. Das hohe Anlagevolumen resultiert in tiefen zweistelligen Gesamtrenditen, die ein Mehrfaches über denen von herkömmlichen Renditeimmobilien liegen», erläutert der Experte.
Ebenso bemisst sich der Mietzins nicht nach einer jährlichen Quadratmetermiete, sondern nach der zur Verfügung gestellten IT-Stromleistung. «Selbst unter den Rechenzentren gibt es verschiedene Mietpreismodelle, abhängig von der bereitgestellten Infrastruktur», erklärt Schoch. «Hyperscaler-Immobilien sind meistens im Besitz der entsprechenden Datacenter-Betreiber, welche die Flächen ausgebaut haben und langfristig an Cloud-Anbieter vermieten.» Und diese Anbieter bringen ihr eigenes IT-Equipment mit und tragen die tatsächlichen Stromkosten. Bei Retail-Colocation-Rechenzentren, die durch klassische Immobilieninvestoren gehalten werden, wird dem Betreiber hingegen nur die Gebäudehülle (Powered Shell) zur Verfügung gestellt werden. «Es gibt zahlreiche Nuancen in der vertraglichen Ausgestaltung, und Mietpreise sind sowohl von Nachfrage und Angebot als auch von Anlagekosten abhängig.»
Ausblick
Final lässt sich daher sagen: Rechenzentren sind entscheidend für viele Zukunftstechnologien, die zunehmend unser Leben prägen. «Geeignetes Bauland ist begrenzt, und in gewissen Regionen kann ohne Netzausbau nicht ausreichend Strom bereitgestellt werden, was bestehende Standorte noch attraktiver macht», der Experte. «Es ist schwierig zu sagen, ob das Wachstum in der Schweiz in den nächsten Jahren im gleichen Tempo weitergeht. Doch die kontinuierliche Weiterentwicklung von Technologien und der steigende Bedarf an Datenverarbeitung werden die Bedeutung und Attraktivität von Datacentern als Anlageobjekten weiter steigern.»