Die Erweiterung urbaner Gebiete und die damit verbundene Verdichtung wird immer wichtiger, insbesondere in den Agglomerationsgürteln der grossen Schweizer Städte. Subzentren, also Gemeindegebiete am Rande der Metropolen, stellen dabei nicht nur eine Wohnalternative dar, sondern bieten auch erhebliche Renditepotenziale für Investorinnen und Investoren. Doch welche Chancen und Herausforderungen sind mit diesen Investitionen verbunden?
Der Vergleich zu städtischen Gebieten
«Wohnliegenschaften in Subzentren, die innerhalb der Agglomerationsgürtel der Grossstädte liegen, sind für uns ein sehr spannendes Anlagesegment. Sie ermöglichen Investitionen in grössere Areale mit einer Verdichtung, die in städtischen Lagen oft aufgrund vielfältiger Restriktionen nur beschränkt möglich ist», erklärt Marie Seiler, CEO und Vorsitzende der Geschäftsleitung der Pensimo Management AG. So ist das Preisniveau für den Immobilienerwerb in Subzentren günstiger als in den zentralen Stadtgebieten, was zu höheren Cash-Flow-Renditen führt.
Besonders attraktiv sind in der Schweiz die Gemeinden im ersten Agglomerationsgürtel rund um Städte wie Zürich, Basel und Genf. «Gemeinden wie Regensdorf bei Zürich, die Birsstadt-Gemeinden bei Basel oder Lancy und Thônex bei Genf stellen den Sweetspot dar», fasst Marie Seiler es zusammen. «Sie kombinieren eine sehr gute Infrastruktur- und Versorgungsdichte mit deutlich niedrigeren Lebenshaltungskosten gegenüber den Zentren.» Dazu bieten sie eine ausgewogene Kombination aus urbaner Nähe und infrastrukturellen Vorteilen, die sie sowohl für Bewohnerinnen und Bewohner als auch für Investorinnen und Investoren attraktiv machen.
Mit Strategie überzeugen
Um Subzentren attraktiv für Investoren zu gestalten, setzen Projektentwicklerinnen verschiedene Strategien ein. Dazu die Expertin: «Ein wichtiger Faktor ist die gute Erschliessung mit dem öffentlichen Verkehr, die Subzentren per se haben. Dann ist es wesentlich, die Erwartungen der künftigen Bewohnerinnen und Bewohner und der gewerblichen Nutzer an ein spezifisches Development zu verstehen – Stichwort ‹Placemaking› – und daraus ein passgenaues Immobilienprodukt zu entwickeln.» Der Fokus liegt hier darauf, Mehrwerte für möglichst viele Anspruchsgruppen zu bieten, und das langfristig und nachhaltig. Hierbei spielt die vorausschauende Zusammensetzung der Nutzungen und eine attraktive Gestaltung der Innen- und Aussenräume eine zentrale Rolle.
Politische Einflüsse
Relevant für die Entwicklung und Rentabilität von Subzentren als Investitionsziele sind natürlich auch politische Entscheidungen. «Gesetzliche Regelungen bei der Festlegung des Mietzinses wirken immer investitionshemmend», betont Seiler. Ein Mietendeckel nach Sanierungen wie beispielsweise in Genf oder Basel reduziert die Bereitschaft der Investorinnen und Investoren, notwendige energetische Sanierungen zu tätigen. Auf der anderen Seite erleichtern kooperative lokale Planungsbehörden, wie sie oft in suburbanen Gemeinden anzutreffen sind, pragmatische Lösungen und innovative Entwicklungen. Dennoch gibt es natürlich auch Risiken. «Neben der guten Erreichbarkeit liegt sicher ein besonderes Augenmerk auf der verfügbaren Infrastruktur an einem Ort: Wie sieht etwa die Nahversorgung in einem Quartier aus? Was gibt es noch nicht? Was sollten wir ergänzen, damit die Orte lebenswert sind?», beschreibt Seiler.
Um die langfristige Wertsteigerung von Immobilien in Subzentren zu sichern, müssen Investoren daher verschiedene Faktoren berücksichtigen. «Im Bestand können wir Wertsteigerung besonders durch Verdichtung, ökologisch nachhaltige Sanierung und grundlegende Modernisierung erzielen», sagt die Expertin. Bei Neubauten handle es sich oft um Arealtransformationen, von brachliegenden Gewerbearealen hin zu Gebieten für Wohnen, Arbeiten und Dienstleistungen. «Die Herausforderung liegt sowohl im baurechtlichen Prozess als auch in der Entwicklung eines attraktiven Produktes. Hier braucht es Risikofähigkeit durch Grösse, verlässliche Kapitalquellen, möglichst viel Planungssicherheit und einen langen Atem.»
Miet- und Kaufpreisentwicklungen
«Die Schweizer Grossstädte sind unbestritten attraktiv, und das spiegelt sich auch in der Entwicklung der Mieten und im Preisniveau wider. Da die Städte aber bereits mehrheitlich dicht bebaut sind und Transaktionen von grösseren Liegenschaften und Arealen eher eine Ausnahme darstellen, ist das Investitionspotenzial naturgemäss beschränkt», so das Resümee von Marie Seiler. In den suburbanen Zonen hingegen besteht Nachholpotenzial. So waren hier in den letzten Jahren deutliche Preissteigerungen im Miet- und Eigentumsmarkt zu beobachten. «Je nach Region ist hier der Zenit sicher noch nicht erreicht.» Diese vielversprechende Entwicklung zeigt, dass das Investment in Subzentren eine interessante und renditestarke Alternative zu traditionellen städtischen Gebieten darstellt.