Das Hypothekarvolumen der Schweizer Banken legt wieder stärker zu. Das zeigen die Statistiken der Nationalbank per Ende April. Verglichen mit dem April des Vorjahres lag das Volumen aller Hypothekarkredite 3,6 Prozent höher bei 1086 Milliarden Franken. Im August lag das Jahreswachstum noch bei 2,95 Prozent. 

Vor allem die Kantonalbanken scheinen wieder mehr Gas zu geben. Von allen Bankengruppen weisen sie im April mit 4,6 Prozent die höchste Wachstumsrate aus. Hinter ihnen folgen die Regionalbanken, die Raiffeisenbanken und zu hinterst die Grossbanken. Dabei ist zu berücksichtigen, dass im November das Hypothekarvolumen der Neuen Aargauer Bank (NAB) zur Credit Suisse übertragen wurden. In unserer Grafik wurde dieser Effekt herausgerechnet, was in den Monaten danach jedoch zu einer leichten Verzerrung bei den Regionalbanken und Grossbanken führen könnte. 

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Zehn Prozent der Eigenheime sind teurer als 1,7 Millionen Franken

Erstmals hat die Nationalbank auch detaillierte Statistiken zu den neu vergebenen Hypotheken publiziert. Unter anderem legt sie offen, wie teuer die Immobilien waren, die den Krediten zugrunde lagen. Wenig überraschend nahmen diese Werte in den vergangenen drei Jahren - die neuen Statistiken gibt es ab 2018 - zu.

Dabei zeigt sich, dass die Preise nach einer leichten Entspannung seit Herbst 2020 offenbar wieder zunahmen. Vor allem im teuersten Segment ist ein klarer Anstieg festzustellen. Mittlerweile sind zehn Prozent der neu belehnten selbst bewohnten Objekte teurer als 1,7 Millionen Franken (90-Prozent-Quartil). Im Mittel (Median) kosteten die belehnten Eigenheime rund 866'000 Franken. 

Im Mittel braucht es einen Jahreslohn von 110'500 Franken

Längst nicht jeder kann sich ein Eigenheim leisten. Im Mittel wiesen die Hypothekarkunden zuletzt ein Jahreseinkommen von 110'500 Franken aus. Zehn Prozent der Einkommen lag über 220'000 Franken, zehn Prozent unter 44500 Franken. 

Auch hier zeigt sich eine deutliche Zunahme über die letzten drei Jahre. So lag der im Median erfasste Lohn im März 2018 noch bei 102'500 Franken. Seither hat dieser Wert 7,8 Prozent zugenommen.

Belehnung: Die Hälfte der Objekte ist zu mehr als 72 Prozent belehnt

Leicht zugenommen hat auch die Belehnung der Immobilien: Also das Verhältnis aus Kreditlimite und Wert der Liegenschaft. Im ersten Quartal 2021 lag der Medianwert bei neu vergebenen Hypotheken von Kunden, die selbst in ihrer Liegenschaft wohnen, bei 72 Prozent. Das ist zwar nicht der höchste Wert der letzten drei Jahre (am höchsten belehnt wurden die Liegenschaften im dritten Quartal 2020), doch der Trend weist wieder leicht nach oben. 

Bei der Verteilung zeigt sich ein eigenartiges Muster: Stabil ist einzig der Wert des 75-Prozent-Quartils, der die 75 Prozent tiefsten Belehnungen von den 25 Prozent höchsten Belehnungen trennt. Er liegt ziemlich genau bei 80 Prozent des Marktwerts. Das dürfte  damit zu tun haben, dass die Banken bei Hypotheken über diesem Wert schärfere Sicherheitsmassnahmen ergreifen müssen, womit ein grosser Teil der stark belehnten Objekte genau bei 80 Prozent zu liegen kommt. 

Bei Renditeliegenschaften sind die Banken vorsichtiger

Etwas anders entwickelte sich die Belehnung bei Wohnimmobilien, die von Unternehmen gehalten werden. Hier scheinen die Banken vorsichtiger zu werden. Der mittlere Kredit (Median) war zuletzt nur noch mit 68,4 Prozent belehnt, dem tiefsten Wert der letzten drei Jahre. Der Trend zeigt sich in allen Kategorien - von den hoch belehnten Objekten bis zu jenen, auf denen anteilsmässig nur eine kleine Hypothek liegt. 

Der Grund könnte in den zuletzt gestiegenen Marktwerten der belehnten Objekten liegen. Verglichen mit dem letzten Quartal 2020 zogen diese im ersten Quartal 2021 deutlich an. 

Die SNB nutzt diese Statistiken auch für die Beurteilung der Risiken für die Finanzstabilität durch die SNB ein. Die Nationalbank erklärte erst letzte Woche, sie werde die Entwicklungen an den Hypotheken- und Immobilienmärkten weiterhin genau beobachten. Konkret werde auch regelmässig die Notwendigkeit einer Reaktivierung des sogenannten antizyklischen Kapitalpuffers geprüft.