Nach Schweizerischem Mietrecht untersteht nicht nur die Vermietung von Wohnräumen, sondern auch die Vermietung von Geschäftsräumen den Bestimmungen über den Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen und Kündigungen. Diese gesetzlichen Mieterschutzbestimmungen sind unabhängig vom Geschäftszweck respektive der Branchenzugehörigkeit, der Marktmacht des Geschäftsmieters oder der Lage des Geschäftsraums anwendbar. Trotz der grundsätzlich analogen Regelung von Wohn- und Geschäftraummiete haben sich in der Praxis Besonderheiten für die Vermietung von Geschäftsimmobilien gebildet.
Neu erstellte Geschäftsliegenschaften lassen sich in den ersten Jahren häufig nicht zu einem kostendeckenden Mietzins vermieten. Die Marktsituation zwingt Vermieter in solchen Fällen vielfach dazu, zumindest vorübergehend unter dem kostendeckenden Niveau zu vermieten. Will sich der Vermieter in diesem Fall die Möglichkeit einer späteren Anhebung des Mietzinses zur Erzielung einer kostendeckenden Bruttorendite offenhalten, so muss er im Mietvertrag eine entsprechende Mietzinsreserve in Franken oder Prozent des Mietzinses vorbehalten.
Sinnvolle Staffelmiete
Eine andere verbreitete Möglichkeit besteht darin, den Mietzins zu staffeln. Dabei kann dem Mieter in den ersten Jahren ein Anfangsrabatt auf den kostendeckenden Mietzins zugestanden werden, wobei der Mietzins in den Folgejahren um einen zum Voraus vereinbarten Betrag angehoben wird. Dabei ist es wichtig zu beachten, dass solche Staffelmietzinse nur gültig sind, wenn der Mietvertrag für mindestens drei Jahre abgeschlossen wird. Der Betrag der Erhöhung muss im Mietvertrag in Franken festgelegt und pro Jahr darf zudem nur eine Mietzinserhöhung vorgesehen werden. Achtung: Obwohl die einzelnen Mietzinserhöhungsschritte (Staffeln) ebenso wie das Inkrafttreten der Erhöhungen im Mietvertrag bereits auf den Franken genau festgelegt werden, muss der Vermieter dem Mieter jede Erhöhungsstaffel einzeln mittels kantonalem Formular mitteilen.
Wie die Wohnungsmieten unterstehen auch die Geschäftsmieten grundsätzlich dem System der Kostenmiete. In Geschäftsmietverträgen werden heute allerdings meist Index-Klauseln vereinbart, welche die Teuerungsanpassung der Mietzinse vorsehen. Dies ist zulässig, wenn der Mietvertrag zumindest für den Vermieter während mindestens fünf Jahren unkündbar ist. Dabei ist es wichtig, zu wissen, dass nach Ablauf der mindestens 5-jährigen «festen» Vertragsdauer die weitere Indexierung des Mietzinses nicht mehr zulässig ist.
Eine Fortführung der Indexierung ist nur gültig, wenn vereinbart wird, dass sich das Mietverhältnis wiederum um (mindestens) fünf Jahre verlängert. Auch Mietzinserhöhungen gemäss Index-Klausel müssen dem Mieter mit dem kantonalen Formular mitgeteilt werden.
Vermieter sind sich bewusst, dass die Suche nach einem neuen Mietinteressenten harzig und aufwendig sein kann. Geschäftsmieter sind ebenfalls an einer langfristigen Absicherung interessiert, insbesondere wenn sie teuere Ausbauarbeiten finanziert haben. Sie wollen sich aber häufig eine gewisse Flexibilität der Mietdauer. Um diesen beiden Bedürfnissen gerecht zu werden, wird dem Mieter in Geschäftsmietverträgen vielfach ein Optionsrecht zugestanden, wonach er durch einseitige Willenserklärung den Mietvertrag verlängern kann. Ein echtes Optionsrecht setzt voraus, dass alle wesentlichen Vertragselemente (Dauer der Verlängerung, Anfangsmietzins, Mietzinsanpassungsregeln während der optierten Vertragsdauer) vertraglich genau definiert werden. Von zentraler Bedeutung bei der Vertragsgestaltung für Geschäftsliegenschaften ist neben dem oben erwähnten auch die Vereinbarung von Sicherheitsleistungen (Mietzinszahlung, Versicherung etc.) durch den Mieter.