Eines der ehrgeizigsten Schweizer Immobilienprojekte der letzten Jahrzehnte steht kurz vor der Vollendung: Am 1. September wird der «Circle» beim Flughafen Zürich teilweise eröffnet.

Das Projekt ist Bürokomplex, Dienstleistungszentrum und Shoppingcenter in einem – die Region Zürich erhält eine eigentliche kleine Satellitenstadt. Die Besucher können auf einer Fläche von 25 Fussballfeldern arbeiten, einkaufen, essen, Sport treiben und sich medizinisch behandeln lassen – sogar eine Kindertagesstätte, eine Kunstgalerie und ein Gourmetrestaurant sind vorhanden (mehr dazu erfahren Sie hier im Interview mit «Circle»-Projektchef Beat Pahud).

Kurz vor der Inbetriebnahme stellen sich drei Fragen:

1) Wird das Projekt ein Erfolg?

Die Antwort gleich zu Beginn: Die Vorzeichen sind gut.

Das ist nicht selbstverständlich, denn das Projekt hatte einen schwierigen Start. Der Flughafen Zürich und sein Partner Swiss Life bekundeten Mühe, genügend Mieter zu finden, um den Bau zu beginnen. Schliesslich sprang der Flughafen kurzerhand selber als Mieter ein – der Spatenstich erfolgte mit grosser Verzögerung im April 2015.

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Heute, gut fünf Jahre später, sind rund 70 Prozent der 180'000 Quadratmeter vermietet.

Eine ansprechende Zwischenbilanz

Fast vier Fünftel vergeben - diese Zwischenbilanz kann sich aus Sicht des Immobilienexperten Beny Ruhstaller sehen lassen. Über 40 Prozent der Fläche ist für Büros reserviert. «Dieses Angebot war kein Selbstläufer», sagt Ruhstaller. Büroflächen seien grundsätzlich austauschbar, und im «Circle» müssten Mieter relativ hohe Preise zahlen. Doch die nicht vergleichbare Lage rechtfertige diesen Preis.

«Der «Circle» hat sich einen eigenen Markt geschaffen», findet Ruhstaller. Der Komplex verfüge über zehn Restaurants, einen grosszügigen Park und eine attraktive Gebäudearchitektur. Kongresse, Events, das Gesundheitszentrum und die «House of Brands» würden viele Besucher anlocken. «Diese Vielfalt ist für Firmen attraktiv, der «Circle» hat die nötige Grösse.»

Immobilienexperte Patrick Schnorf von Wüest Partner nennt eine Belegung von 70 Prozent vor Eröffnung eine «beeindruckende Quote». «Dabei dürfte auch die ansteigende Büroflächennachfrage Rückenwind geschaffen haben. In der Region Zürich sind in den letzten Jahren viele Stellen entstanden.»

Die Fakten zum Circle

- Der Flughafen Zürich baut the Circle gemeinsam mit Swiss Life. Der Versicherer ist zu 49 Prozent beteiligt. Sie investieren gemeinsam rund eine Milliarde Franken. Die Mieter stecken zusätzlich eine Viertelmilliarde Franken in den Innenausbau.

- Der Bau wurde vom Architekten Riken Yamamoto entworfen. Der Japaner liess sich dafür auch vom Zürcher Niederdorf inspirieren. Yamamoto wollte eine «neue Art von Stadt für einen kosmoplitanen Lifestyle» entwickeln, wie er der «Neuen Zürcher Zeitung» sagte.

- Der bananenförmige «Circle» wird erst durch einen Park zum Kreis: Die Grünfläche ist etwa so gross wie der Zürcher Rieterpark – 80'000 Quadratmeter - und bietet unter anderem einen Panoramaweg, ein Wasserspiel, einen Waldspielplatz und einen Outdoor Gym.

- Der «Circle» besteht aus sechs Gebäuden, etwa 40 Prozent der 180'000 Quadratmeter werden für Büros genutzt (mehr dazu hier).

- «The Circle» wird in mehreren Schritten eröffnet: Am 01. September werden ein Grossteil der Geschäfte und Restaurants, das Hotel Hyatt Regency und das dazugehörige Kongresszentrum in Betrieb genommen. Einige Büromieter werden ihren Flächen bereits früher beziehen. Die Eröffnung des Gesundheitszentrums und des Hotel Hyatt Place ist für Ende 2020 geplant.

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2) Wer kommt durch den «Circle» unter Druck?

Der «Circle» hat schon vor Eröffnung für Verlierer gesorgt. Die meisten Firmen waren bisher anderswo im Raum Zürich eingemietet.

Wesentlich grösser dürften die Auswirkungen der «Convention Hall» von Hyatt sein. Dadurch erhält die Region Zürich einen neuen Standort für Kongresse. Der Hotelkonzern Hyatt kann für total 2500 Teilnehmer Platz bieten. Zudem hat Hyatt in seinen zwei neuen Hotels 550 Betten im Angebot.
«Das wird zumindest zu Beginn einen Preiskampf auslösen», glaubt Immobilienexperte Beny Ruhstaller.

Hyatt konkurrenziere etablierte Anbieter wie beispielsweise das Radisson Blue gleich neben dem «Circle» oder das Kameha Grand im Glattpark, sagt Ruhstaller. Langfristig könnte aber die ganze Region vom neuen Angebot profitieren, wenn es Hyatt gelinge, internationale Kongresse auszurichten, die bisher im Ausland stattfanden.

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Auch Davos könnte die neue Konkurrenz zu spüren bekommen. Die Bündner Stadt ist dank des World Economic Forum zu einem wichtigen Austragungsort für Tagungen und Seminare geworden. ««The Circle» ist eine ernsthafte Konkurrenz für Davos», sagte der Präsident von Hotelleriesuisse Graubünden der «Sonntagszeitung».

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3) Wo liegen die Knackpunkte?

Patrick Schnorf sieht die Herausforderung vor allem darin, genügend Besucher anzulocken. «Sie müssen eine hohe Frequenz sicherstellen.» Diese Sicht teilt Beny Ruhstaller. «Obwohl der «Circle» gut an den Flughafen angebunden ist, bleibt es eine Insel. Besonders am Wochenende werden sich die Betreiber anstrengen müssen, damit Ausflügler kommen, beispielsweise, indem sie Veranstaltungen durchführen.»

Es droht auch ein Konflikt um den Sonntagsverkauf - die Gewerkschaft Unia stellt sich gegen eine Bewilligung. Die Betreiber des «Circle» rechnen allerdings mit der Einwilligung der Behörden, wie Projektchef Beat Pahud der «Handelszeitung» sagte.

Der grosse Test für das Milliardenprojekt stellt sich allerdings erst nach der Eröffnung. Ist der «Circle» auch noch attraktiv, wenn die anfängliche Euphorie abgeklungen ist? Und wird diese Anlage tatsächlich zur «Creative City» für einen «kosmopolitanen Lifestyle», wie der Architekt Architekt Riken Yamamoto in der «Neuen Zürcher Zeitung» behauptete - und nicht einfach nur eine hochwertig gestaltete Erweiterung des Flughafens? Diese Fragen lassen sich erst in einigen Jahren beantworten.

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