Alle Eigentümer von Stockwerkeigentum prüfen in eigenem Interesse die ihnen jährlich zugestellte Jahresrechnung, das Budget sowie die Kostenverteilung und die Abrechnung über ihre Akontozahlungen. Darüber hinaus ist es äusserst ratsam - und in grösseren Gemeinschaften nahezu unerlässlich -, mit der Prüfung der Rechnung und Geschäftsführung des Verwalters einen unabhän-gigen Revisor zu beauftragen. Falls ein Stockwerkeigentümer innerhalb der Gemeinschaft über die nötigen fachlichen Qualifikationen verfügt, kann dieser von der Eigentümerver-sammlung mit der Revision betraut werden. Andernfalls empfiehlt sich die Wahl eines externen Revisors.
Revision ist anspruchsvoll
Die Revision ist eine anspruchsvolle Aufgabe. Die Jahresrechnung, einschliesslich der Bilanz und des Budgets, sind auf ihre Richtigkeit und Vollständigkeit zu überprüfen. Zu diesem Zweck sind dem Revisor sämtliche Buchhaltungsunterlagen, einschliesslich aller Belege, Kontoauszüge, Stammdaten und Verträge zur Einsichtnahme vorzulegen. Es ist bei der Revision namentlich zu prüfen:
Ob alle Beschlüsse der Eigentümerversammlung korrekt und vollständig ausgeführt wurden;
• ob sich die Tätigkeit des Verwalters im Rahmen seiner (Finanz)-Kompetenz bewegte;
• ob grösseren Ausgaben eine gültige Beschlussfassung gemäss Versammlungsprotokoll zugrunde lag;
• ob ein klarer Kontenplan vorliegt;
• ob alle Einnahmen und Ausgaben richtig und vollständig aufgeführt und der richtigen Kontengruppe zugeordnet wurden und ob die getätigten Ausgaben tatsächlich gerechtfertigt waren;
• ob die Verbuchung dem Klarheits- und Wahrheitsgebot entspricht;
• ob die Abgrenzungen in zeitlicher Hinsicht sauber vorgenommen wurden (transitorische Buchungen);
• ob zu allen verbuchten Kosten Belege vorliegen und sich diese auf die betroffene Eigentümergemeinschaft beziehen;
• ob der Verwalter Skonti und Rabatte von Lieferanten und Handwerkern an die Gemeinschaft weitergegeben hat;
• ob Versicherungsfälle fristgerecht und korrekt abgewickelt wurden;
• ob die Kostenverteilung unter die Eigentümer gemäss den massgebenden Verteilschlüsseln erfolgte;
• ob Kosten, die nur einzelne Eigentümer tragen müssen, auch nur diesen belastet wurden;
• ob die buchhalterisch ausgewiesenen Mittel vorhanden sind (Kontrolle der Bankauszüge, Depotscheine etc.);
• ob die Guthaben der Eigentümergemeinschaft in ihrem Namen angelegt wurden.
Um den Revisionsaufwand in vernünftigen Grenzen zu halten, wird der Revisor im Normalfall nicht alle Belege einzeln ansehen, sondern eine stichprobeweise Überprüfung vornehmen. Meist wird die jährliche Kontrolle auf die Hauptkonten beschränkt und zusätzlich jedes Jahr ein anderer Bereich zur vertieften Kontrolle herausgegriffen.
Information über Mängel
Nach Abschluss seiner Kontrolle informiert der Revisor den Verwalter über entdeckte Mängel, legt die Kritikpunkte dar, macht Korrekturanregungen und gibt dem Verwalter Gelegenheit zur Stellungnahme. Falls die Gemeinschaft einen Ausschuss eingesetzt hat, wird dieser mit Vorteil auch in die Aussprache miteinbezogen.
Anlässlich der ordentlichen Eigentümerversammlung informiert der Revisor sodann die Gemeinschaft persönlich über das abschliessende Ergebnis seiner Kontrollarbeit sowie allfällig erfolgte Korrekturen, oder er erstellt zuhanden der Gemeinschaft einen schriftlichen Bericht, mit seinem Antrag über die Genehmigung oder Ablehnung der Jahresrechnung.