Die Rolltreppen sind schon eingebaut. Kunstvoll eingepackt, wie eine Instal­lation von Christo und Jeanne-Claude. Das Bild hat etwas Surreales, weil der Rest des ­Gebäudes noch im Rohbau steht. Eröffnung der Mall of Switzerland in Ebikon LU ist erst im Herbst 2017. «Da die Rolltreppen nur am Stück montiert werden können, mussten sie eben schon früh eingebaut werden», erklärt Werner Schaeppi. Der Zuger Kommunikations­experte ist das Sprachrohr des Megaprojekts. Er ­vertritt die Bauherrin, die Abu Dhabi ­Investment Authority, einen Staatsfonds der Vereinigten Arabischen Emirate.

Die Baustelle ist gigantisch. Der Innenausbau hat vor Kurzem begonnen. Das Hauptgebäude mit Parkhaus nimmt Kontur an. Noch ist aber wenig bekannt über das dereinst drittgrösste Shoppingcenter der Schweiz. Der Investor ist «in der Kommunikation sehr zurückhaltend».

Geheime Mieter

Bekannt ist: Auf 46'000 Quadratmetern sollen 150 Läden Platz finden, weitere 5000 Quadratmeter sind für die Gastronomie ­reserviert. Pathé wird zwölf Kinos einrichten. Der deutsche Ex-Stuntman und Unternehmer Jochen Schweizer wird eine stehende Indoor-Surfwelle betreiben, die erste ihrer Art in der Schweiz. Während die meisten Center ohne Tageslicht auskommen müssen, wird die Mall mit einer 1300 Quadratmeter grossen Glasdecke punkten. Die Fassade des Hauptgebäudes wird mit einem Leuchtteppich umhüllt – wie die Münchner Allianz Arena.

Die Migros-Pensionskasse baut auf dem Gelände 198 Wohnungen. Auch ein Hotel soll dazukommen. Aber noch klafft auf dem Baufeld eine Lücke. Bis heute sucht man nach einem Betreiber. Die Migros wird Ankermieterin sein. Neben einer grossen Filiale und einem Restaurant wird sie auch ein 12'000 Quadratmeter gros­ses Fitnesscenter betreiben. McDonald’s soll sich auch schon ein Lokal gesichert haben. Angeblich ist die Hälfte der Gesamtfläche vermietet. An wen, bleibt geheim.

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Langweiliger Einheitsbrei

Branchenkenner sind gespalten. Ob der Eckdaten der Mall of Switzerland geraten sie ins Schwärmen wie Kinder in den 1980er Jahren, die beim Autoquartett die Ferrari-Testarossa-Karte in der Hand hielten: Es gab bessere Sportwagen, aber keiner war cooler. «Die Mall of Switzerland ist nicht einfach ein neues Shoppingcenter, es hebt sich deutlich vom Rest ab», sagt Marcel Stoffel, früherer Glattzentrum-Chef und Geschäftsführer des Swiss Council of Shopping Centers (SCSC).

Längst sind aber dunkle Wolken aufgezogen. Die Einnahmen gehen zurück. Einkaufstourismus und Onlineshopping saugen Umsatz ab. Die inszenierte Einkaufswelt langweilt die Leute. «Es herrscht ein ziemlicher Einheitsbrei», beschreibt es Stoffel. Gemeint ist der Mietermix. Überall die gleichen Marken und Läden. «Wir brauchen mehr starke Erlebnisdestinationen als Marken und weniger langweilige Shoppingcenter als reine Konsumtempel.»

Platzhirsche Migros und Coop

Das Paradoxe daran: Die häufigsten Center-Läden sind gleichzeitig die grössten Frequenzbringer. Laut Marktforscher GfK dominieren Migros und Coop die Schweizer Shoppingcenter. Gleichzeitig sind die beiden Grossverteiler auch die grössten Besitzer von Center-Immobilien. Der Migros gehören 42, Coop besitzt 37 Objekte.

Heute zählt die Schweiz 195 Einkaufshäuser. ­Übersteigt die Fläche 5000 Quadratmeter, gelten sie per GfK-Definition offiziell als Shoppingcenter. In diese Gruppe gehören auch triste Vorstadt-Ladenpassagen mit Mi­gros-Markt, Denner, Optiker und zwei Coiffeuren. Die Liste der grössten führt das Shoppi Tivoli in Spreitenbach AG an, während das Glattzentrum in Wallisellen ZH am meisten Umsatz pro Quadratmeter macht.

Die ersten Center entstanden um 1970. Einige wurden in den 1990er Jahren aufgefrischt. Im Jahr 2000 gab es 110 Center. Seither hat sich die Verkaufsfläche auf 2,7 Millionen Quadratmeter nochmals verdoppelt. Der Markt ist satt.

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Grösste Krise in der Geschichte

In den Einheitsbrei mischt sich Zerfall. Mehr als ein Drittel der ­Gebäude wurde nie renoviert. Die Zeit drängt. GfK hat für 2015 in den Schweizer Centern einen Umsatzrückgang von drei Prozent festgestellt. So viel wie nie zuvor. Jeder fünfte Umsatzfranken im Detailhandel wird heute in Einkaufszentren eingenommen. Die grössten zehn Center verloren seit 2010 mehr als 200 Millionen Franken oder sechs Prozent Umsatz. Es ist die grösste Krise in der Geschichte der Schweizer Shoppingcenter. «Das ist keine temporäre Situation», warnt Stoffel. «Die Entwicklung im Detailhandel weist auf einen grös­seren Wandel hin.»

Bei den Zahlen ist Vorsicht geboten. Die Immobilienbesitzer ­machen es sich einfach und publizieren nur den Gesamtumsatz aller Mieter des jeweiligen Shoppingcenters. Der Umsatz des Vermieters, also die Summe der Mieteinnahmen, bleibt geheim. Diese Praxis relativiert die Krise. Nicht zuletzt auch weil die Verträge mit den Läden für eine Dauer von fünf bis zehn Jahren abgeschlossen werden. Die Betreiber verdienen also noch ein paar Jahre gutes Geld. Sie müssen nun aber dafür sorgen, dass die leicht schrumpfenden ­Frequenzen nicht stärker zurückgehen. Die guten Mieter wollen dort sein, wo die Menschen sind. Darum kommen die Vermieter den Läden jetzt entgegen.

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Kombination aus Fix- und Umsatzmiete

Bislang setzte man in den Verträgen auf fixe Mieten. Immer öfter werden neu Umsatzmieten oder ein Mix von beidem vereinbart. Ein Beispiel: Eine Modekette macht in einem Shoppingcenter zehn Millionen Franken Jahresumsatz. Im Vertrag steht, dass sie fix 800'000 Franken Miete oder zehn Prozent Umsatzmiete zahlt, also in diesem Fall eine Million. Am Ende zahlt sie also noch 200'000 Franken zum Fixbetrag drauf. Machen die zehn Prozent des Umsatzes jedoch weniger aus als die 800'000 Fixmiete, zahlt die Modekette nur den fixen Anteil.

Die Läden freuts, für den Vermieter wird das Geschäft dadurch aber unberechenbarer: «Für die Bewertung der Immobilie ist das problematisch», sagt ein Kenner. «Wenn Sie keinen gesicherten Cashflow haben, können Sie die Immobilie nicht mehr gleich bewerten. Man weiss nicht genau, was reinkommt.»

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Bloss keine Leerstände

Mit diesem Problem muss sich auch das Stücki Shopping in Basel auseinandersetzen. Der Marktwert des Gebäudes – es gehört der Swiss Prime Site (SPS) – sank seit 2010 von 380 auf 220 Millionen Franken. Angeblich verdient die SPS damit aber immer noch Geld, obwohl das Stücki in den letzten Jahren zum Sinnbild des gescheiterten Shoppingcenters mutierte. 2009 eröffnet und nur 1,2 Kilometer vom Rhein-Center im deutschen Weil am Rhein entfernt, blieben die Kunden bald aus.

Mit dem Mieter Saturn sollten eigentlich deutsche Shopper angelockt werden, weil Unterhaltungselektronik in Schweizer Läden lange Zeit günstiger war als in Deutschland. Es kam bekanntlich anders: Der Euro wurde schwächer, der Franken stärker. Alle drei Monate zog ein Mieter aus. Die Ankermieterin Migros verkleinerte ihre Ladenfläche. Heute sind noch immer 15 Lokale leer. Jeder Center-Leiter weiss: Nur schon ein einziges leeres Lokal ist Gift. Sehen andere Mieter die Leerstände, fordern sie neue Vertragsverhandlungen.

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Ergänzende Nutzungen ins Center holen

Der Stücki-Betreiber Wincasa, eine Tochter der SPS, legt nun das Stücki mit dem benachbarten Business Park zusammen. Dort ist die Auslastung zuletzt auf 90 Prozent gestiegen. Die Arbeitskräfte sollen vermehrt im Stücki zu Mittag essen, was wiederum neue Gastromieter anziehen dürfte. Der Center-Leiter heisst jetzt Arealmanager und übernimmt auch den Betrieb des Business Parks.

Und Wincasa denkt über eine Massnahme nach, die auch bei anderen auf dem Tisch liegt: «Wenn das Euro-Umfeld so bleibt, ist es unsere Aufgabe, tendenziell den Retail-Bereich zu reduzieren und mehr ergänzende Nutzungen ins Center zu holen», sagt Philipp Schoch, Center-Chef bei Wincasa. Fitnessstudios, Kindereinrichtungen, spezialisierte Arzt­praxen und sogar Schulzimmer stehen zur Auswahl. Früher waren Kleider­ketten todsichere Umsatzbringer. Doch sie ­wurden vom Einkaufstourismus und dem einhergehenden Preiszerfall am härtesten getroffen.

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«Renovationszyklen werden kürzer»

Die 2008 eröffnete Shopping Arena in St. Gallen hat da einen Vorteil, den nur ganz wenige Einkaufszentren vorweisen können: ein eigenes Fussballstadion. Ob es auch das Erfolgsgeheimnis des achtgrössten Centers der Schweiz ist, lässt sich ­leider nicht beweisen. Klar ist: Obwohl nur wenige Autominuten entfernt in Dornbirn und Bregenz Shoppingzonen mit Europreisen locken, legt die Shopping Arena bei der Frequenz stetig zu. Zwar musste auch Center-Leiter Marc Schäfer letztes Jahr einen Umsatzrückgang von 227 auf 215 Millionen hinnehmen, doch in acht Jahren gab es nie auch nur ein einziges leeres Ladenlokal.

«Wir haben Zara, Douglas und Mango exklusiv in die ­Ostschweiz geholt», wirbt Schäfer. Noch besser: Dem Shoppingcenter ist eine Ikea angehängt. Am Wochenende stürmen Bündner und Rheintaler das schwedische Einrichtungshaus. Nun gibt es bereits wieder ein Facelifting. «Die Renovationszyklen werden kürzer», sagt Schäfer. «Die Zeiten sind vorbei, als man die Gebäude 20 bis 30 Jahre lang unverändert liess.»

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Kleinstadttristesse im Mini-Center

Was passiert, wenn man eben nichts macht, sieht man in Dutzenden Kleinstädten. Zum Beispiel in Uster, im Zürcher Oberland. Das Uschter 77 wurde zuletzt in den 1990er Jahren aufgefrischt. Viele potenzielle Kunden fahren lieber nach Zürich, als sich der deprimierenden Stimmung des Mini-Centers auszusetzen. Seit Jahren stehen mehrere Lokale leer. Auf der GfK-Liste der produktivsten Center liegt das Uschter 77 auf dem 140. von 154 Rängen.

Es gehört – zusammen mit drei weiteren Centern – der Siska Heuberger Holding. Sie schlägt jetzt einen neuen Weg ein: «Wir bieten keine Hand mehr für Modeketten, sondern setzen vermehrt auf lokale Shops», sagt Siska-Präsident und -CEO Günter Heuberger, dem auch die Regionalsender Radio und Tele Top gehören.

Öffnungszeiten wie eine Sträflings­kugel am Fussgelenk

Die Krise der Branche kümmert Werner Schaeppi nicht im Geringsten. «Der Investor hat eine langfristige Perspektive», erklärt der Sprecher der Mall of Switzerland. Schriebe das Haus zehn Jahre lang rote Zahlen, wäre das halb so schlimm. Man habe nicht die gleichen kurzfristigen Renditeanforderungen wie börsenkotierte Investoren.

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Ein ganz anderes Problem gibt den Scheichs aber zu denken: Der Kanton Luzern will seine Öffnungszeiten nicht den Bedürfnissen einer konsumorientierten Gesellschaft anpassen. Die Mall muss dereinst werktags um 18.30 Uhr und samstags um 16 Uhr schliessen. Die Öffnungszeiten im katholisch-konservativ geprägten Kanton Luzern hängen wie eine Sträflings­kugel am Fussgelenk des Detailhandels.

Die Luzerner Stimmbevölkerung hat die harte Gangart in den letzten Jahren zweimal bestätigt. Eine schweizweite Praxis versenkte der Ständerat Anfang Juni definitiv. Ziel des Vorstosses waren landesweite Öffnungszeiten bis 20 Uhr wochentags und 19 Uhr samstags. Die kleine Kammer will aber die kantonale Hoheit bewahren. «Lieber föderal als liberal», kommentierte die «NZZ» treffend.

Keine Konkurrenz, sondern Ergänzung

Das führt zu einem Dilemma. Der Mall-of-Switzerland-Betreiber Freo, ein Private-Equity-Unternehmen, könnte das Center beim Kanton als «auf den ­Tourismus ausgerichtete Verkaufsfläche» anmelden. Es dürfte dann bis 22.30 Uhr offen bleiben. Aber es wäre ein schlechtes Zeichen an die umliegende Bevölkerung und die Läden in der Luzerner Altstadt, wo asiatische und arabische Touristen heute viel Geld für Uhren und Schmuck ausgeben. Die Mall will explizit keine Konkurrenz, sondern eine Ergänzung zu Luzern sein.

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Beim Planungsstart vor 14 Jahren, als der Grundstücksbesitzer und Nachbar Schindler die Parzelle für eine kommerzielle Nutzung freigab, wurde die lokale Bevölkerung stark einbezogen. Würden nach der Eröffnung im Zehn-­Minuten-Takt Touristenbusse halt­machen, könnte die Stimmung kippen. Zwar ist ein Terminal mit vier Carplätzen eingeplant, aber Schaeppi betont: «Es wird kein Zentrum für reiche Asiaten geben.»

Man wüsste allzu gerne, ob das die Scheichs in Abu Dhabi genauso sehen.