Raus aus der Anflugschneise», lockt die Anzeige, die eine repräsentative Residenz für 6,9 Millionen Franken anpreist, «auf nach Ottoberg TG.» Auch in anderen Immobilieninseraten taucht neben den Verweisen auf die sonnige Lage oder die gute Verkehrsanbindung immer häufiger ein weiterer auf: «Ohne Fluglärm.» Die Hausbesitzer in der Agglomeration Zürich warten verunsichert auf den Oktober, wenn die Südanflüge auf den Unique Airport einsetzen. Dann dürften sie nicht nur unter dem Fluglärm leiden, sondern auch unter der Werteinbusse ihrer Liegenschaften. Gemäss einer Studie der Gesellschaft für Siedlungsentwicklung und Umwelt werden Preiseinbrüche im ganzen Gebiet östlich von Limmat und Zürichsee erwartet. Am stärksten betroffen sind die Gemeinden Herrliberg, Meilen und Zollikon: die Goldküste. Hier, schätzt die Studie, könnten die Wertverluste bis dreissig Prozent betragen.

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Die Goldküste
Fluglärmgefährdet


An der Goldküste des Zürichsees liegen von Zollikon bis Stäfa die neun Gemeinden des Bezirks Meilen. Ausser Zumikon verfügen sie alle über Seeanstoss, ziehen sich aber auch bis auf den Pfannenstiel hinauf. Die 89 000 Einwohner des Bezirks haben eine Steuerkraft von 6440 Franken pro Kopf, fast das Doppelte des Kantonsmittels von 3405 Franken. Den Rekord hält Küsnacht mit 12 405 Franken. Den tiefsten Steuerfuss hat Herrliberg, die Wohngemeinde von Christoph Blocher, mit 77 (Stadt Zürich: 132). Der durchschnittliche Quadratmeterpreis im Bezirk liegt bei 1085 Franken.

Zum Fliehen ist es zu spät. So melden sich beim Zürcher Hauseigentümerverband nur wenige Liegenschaftenbesitzer, die verkaufen möchten. Prekär könnte die Lage werden, wenn die Zinsen steigen, die Eigentümer ihre bis ans finanzielle Limit belasteten Häuser abstossen müssen. Dann übernimmt niemand die Villen zu ihren bisherigen Marktwerten. Wer heute eine repräsentative Liegenschaft bauen oder kaufen will, sieht sich nach Landstrichen mit ähnlichen Vorzügen, aber ohne Fluglärm um. Wo?

Ottoberg, das bisher nur als Zweitwohnsitz des ehemaligen SBG-Präsidenten Robert Holzach bekannt war, dürfte kaum einen Ansturm erleben. Dafür fehlen dem Dorf im Mittelthurgau jene Qualitäten, auf die es den begüterten Ansiedlungswilligen ankommt: eine grosszügige Aussicht aufs Wasser und vor allem eine bescheidene Steuerbehörde. Diesen Kriterien – samt guter Verkehrsanbindung zum Unique Airport und nach Downtown Switzerland – entsprechen Gemeinden in verschiedenen Kantonen: BILANZ stellt sie auf den folgenden Seiten vor. Dazu gehören bekannte Steueroasen wie Freienbach. Zusammen mit Wollerau und Feusisberg/Schindellegi wertet die Gemeinde das linke, als «Pfnüselküste» verschriene Ufer des Zürichsees in Ausserschwyz zur «Diamantenküste» auf. Zu begehrten Wohnorten entwickeln sich auch die Gemeinden am Ägerisee, Bottighofen bei Kreuzlingen am Bodensee oder Meisterschwanden am Hallwilersee.

Gemeinsam ist ihnen, neben der malerischen Lage am Wasser, das milde Steuerklima. In einzelnen Fällen hängen die Gunst von Geografie und Fiskus zusammen, so in den renommierten Orten, wo der Vierwaldstättersee am schönsten ist. Oder am Untersee: Nach den Konstanzer Patriziern liessen sich hier im 19. Jahrhundert gekrönte Häupter aus der Familie Napoleons ihre Schlösser bauen, zu republikanischeren Zeiten wussten die Fischergemeinden aus ihrer bevorzugten Lage aber kaum mehr Kapital zu schlagen. Bis in die jüngere Zeit litt der Thurgau zudem unter einem strengen Steuerklima. Noch heute zieht er vorwiegend begüterte Deutsche an, die am Untersee die weite Aussicht ins Heimatland und die Pauschalbesteuerung geniessen.

An anderen Orten sorgten einzelne reiche Mitbürger für das Steueraufkommen und damit die Steuersenkungen. So lebte Bottighofen vom Mowag-Gründer Walter Ruf. In Meisterschwanden brachte, neben einer Stiftung mit Steuerrückständen, Nicolas Hayek viel Geld in die Kasse, in Risch liefern Daniel Vasella und Henri B. Meier die richtige Medizin für die Gemeindefinanzen.

Oder Martin Ebner. Er gibt sich als heimatverbundener Schwyzer und brachte als selbst ernannter «grösster Steuerzahler der Schweiz» seiner Wohngemeinde so viel Geld ein, dass sie es nicht mehr sinnvoll einzusetzen wusste. Sie senkte deshalb den Steuerfuss immer weiter: Auf eine Million Franken an steuerbarem Einkommen sind, wie der BILANZ-Vergleich zeigt (siehe Seite 127), noch 18 Prozent Steuern zu bezahlen – 11,5 Prozent davon macht die Bundessteuer aus, die Freienbacher zahlen also für Gemeinde und Kanton weniger als die Hälfte der Meggener, die sich ebenfalls als steuergünstig verstehen.

«Es ist unsäglich, wenn eine Gemeinde im Kanton Schwyz einen völlig unrealistisch tiefen Steuersatz festlegt, damit reiche Steuerzahler anzieht, aber der nächstgelegenen Grossstadt sämtliche Zentrumslasten überlässt», sagte Moritz Leuenberger als Bundespräsident in einem Interview zum 1. August 2001. «Das gefährdet den eidgenössischen Frieden.» Der Gemeinderat protestierte, zeigte sich aber auch nicht begeistert, als Ebner an der Gemeindeversammlung und mit einer Broschüre an alle Haushalte des Kantons eine weitere Steuersenkung forderte. Freienbach gedeiht übrigens nach dem Sturz des Financiers weiter, muss aber den Steuerfuss deutlich anheben. Ein Steuerparadies bleibt die Gemeinde dennoch.

Steuerberechnung
Die Steuerberechnungen stammen von Dr. Thomas Fischer & Partner, Baar. Sie vergleichen die gesamte Steuerbelastung – inklusive Bundessteuer – für verheiratete, römisch-katholische Steuerpflichtige für das Jahr 2003. Die Angaben für die Liegenschaftspreise stammen vom IAZI, Bülach. Sie gehen aus von einem frei stehenden 61/2-Zimmer-Haus mit einer Nettowohnfläche von 200 m2 und einem Grundstück von 650 m2, Baujahr 1990, in gutem Zustand, sowie einer 61/2-Zimmer-Maisonette-Eigentumswohnung mit einer Nettowohnfläche von 140 m2 und einer Balkonfläche von 15 m2, Baujahr 2000, in sehr gutem Zustand.

Die Gemeinden wissen alle, dass es nicht genügt, die Reichen mit einem tiefen Steuersatz anzulocken: Sie wollen und müssen ihren Mitbürgern etwas bieten, vom Online-Schalter bis zur Luxus-Entsorgungsanlage. Die meisten Gemeinden verfügen auch über Leitbilder, wie sie sich weiterentwickeln wollen. Sogar Freienbach will so seinen Dorfcharakter bewahren, und es möchte auch die neuen Einwohner vermehrt für die Übernahme politischer Verantwortung gewinnen. Daniel Vasella machte in Risch einen Anfang, indem er vor den versammelten Lehrkräften über die Volksschule im Zeitalter der Globalisierung sprach.

Die Prominenten geniessen gelegentlich Vorrechte – aber ausgerechnet Salenstein mit seinem adligen Erbe gibt sich betont republikanisch. «Wir haben es nicht nötig, jemanden aufzunehmen, der glaubt, er könne sich über alles hinwegsetzen, weil er Geld bringe», sagt Gemeinderat Rolf Kälin, der die Beteiligungsgesellschaften Netinvest und Progress Now führt. «Die Vorschriften gelten für alle gleich.»

Das bekam Kurt Weber zu spüren, der Gründer der IT-Dienstleisterin Paninfo, der an seinem Wohnort Herdern eine Schulklasse aus dem eigenen Sack finanzierte, welche die Gemeinde abschaffen wollte: Der Gemeinderat lehnte sein Bauprojekt ab, weil es dem Geschmack des Volkes nicht entsprochen hätte. Salenstein bewahrt seine Attraktivität mit strikter Kostenkontrolle, schafft also kein Tanklöschfahrzeug an, wenn es ein Druckfassanhänger zum Traktor auch tut. Rolf Kälin weiss ebenfalls: «Es ist die beste Werbung, wenn wir hin und wieder den Steuerfuss senken können.»

Meggen: Ehemaliges Fischerdörfli mit Schloss
Meggenerinnen und Meggener dürfen sich freuen», verheisst die Website der Gemeinde, «sogar dann, wenn ihnen die Steuerrechnung ins Haus flattert.» Denn im nicht eben günstigen Kanton Luzern glänzt das Dorf an der Küssnachter Bucht mit den tiefsten Sätzen. Das führt dazu, dass die Meggener am meisten in den neuen kantonalen Finanzausgleich abliefern müssen: Sie bekämpften die Vorlage bis vor Bundesgericht. Dennoch blieb 2002 ein fetter Überschuss – und die 17 Millionen an Erbschaftssteuern flossen in einen Spezialfonds «zur Verschönerung der Gemeinde».


Dabei hat das Dorf schon jetzt Sehenswürdigkeiten zu bieten, vom Fischerdörfli bis zum Schloss Meggenhorn. Neben den tiefen Steuern locken Attraktionen wie die pittoreske Lage und die Nähe zu Zürich via Autobahn ab Küssnacht. «Hier können Zürcher den Traum vom Haus mit Seesicht noch realisieren», sagt Ariane Kellenberger von der Immobilienfirma Walde und Partner.


Alternativen: Merlischachen, Küssnacht am Rigi, Weggis.


Promi-Faktor


Die Prunkvillen stehen in Meggen, von hohen Mauern abgeschirmt, in einer Sonderparkzone. Denn im Gegensatz zum Flötisten James Galway scheut der berühmteste Mitbürger die Öffentlichkeit, der Rohstoffhändler und Steuerflüchtling Marc Rich. Volkstümlicher geben sich Vögele-CEO Daniel Reinhard und Hans Nützi, CEO der Bank Leu, der in der Fröschenzunft mitmacht.




















































Bottighofen: Tiefste Steuern im Thurgau
Früher, erinnern sich die Bottighofer, da heirateten sie «über den Miststock»; der Dorflehrer war allein in seiner Schulstube, der Steuerfuss hoch. In den letzten zehn Jahren hat sich die Bevölkerung des Dorfes am Bodensee verdoppelt, und die Steuern sind auf ein Thurgauer Rekordtief gesunken. Die Gemeindeversammlung berät jetzt Geschäfte wie die Anschaffung eines im Boden versenkbaren Glascontainers für 60 000 Franken: «Das Lauteste, was Sie noch hören, wenn Sie Ihr Altglas entsorgen», warb Gemeinderat Urs Siegfried, «werden Ihre eigenen Fusstritte sein.»


Solche Probleme verdankt das ehemalige Bauerndorf einem Mitbürger: Walter Ruf. Der Ingenieur gründete 1950 die Mowag in Kreuzlingen, die ihre Schützenpanzer in alle Welt lieferte. Als er Mowag 1999 an General Motors Defense verkaufte, bescherte er der Gemeinde einen «aperiodischen Steuerertrag» von 27 Millionen. 2002 ist Ruf mit 100 Jahren verstorben – das grosse Geld kommt jetzt von Zuzügern.


Alternativen: Münsterlingen (Scherzingen, Landschlacht).


Promi-Faktor


Nach Walter Ruf haben sich andere erfolgreiche Unternehmer in Bottighofen angesiedelt, so Gustav Wirz nach dem Verkauf der Chipmontageautomaten-Firma Alphasem, Philipp Schwarz, der Besitzer der Kreuzlinger Photocolor, und Marco Baumann, der Mitbesitzer von Rausch. Zu Prominenz hat es nur ein Zuzüger im Nachbardorf Scherzingen gebracht: Radrennfahrer Jan Ullrich.





















































Freienbach: Paradies der Superreichen
Eine Stadt ist Freienbach nur für die Statistik. Denn die Gemeinde besteht aus fünf Dörfern mit schweizweit bekannten Namen: Bäch, Freienbach, Hurden, Pfäffikon und Wilen. Sie wollen ihren ländlichen Charakter bewahren, obwohl sie zahlreiche neue Mitbürger anziehen, darunter auch ungebetene, die versuchen, Steuern zu sparen, indem sie, kurz vor Jahresschluss angemeldet, angeblich in Rohbauten oder Hotelzimmern residieren.


Was diese Pilger anzieht, sind die tiefsten Steuersätze der Schweiz: «Die Steuerattraktivität unserer Gemeinde», verkündet die Website, «trägt auch zur Lebensqualität bei.» Zumindest wenn sich diese nach pekuniären Kriterien bemisst wie bei Martin Ebner, der in Wilen aufwuchs und auch schon in der Gemeindeversammlung aufgetreten ist. Er beteuert allerdings, er liebe Freienbach und Schwyz: «Wenn ich keine Steuern bezahlen wollte, wäre ich mit meinem Geschäft auf den Bahamas oder sonstwo.» Er ist noch da – und inzwischen gibt es andere, die Steuern bezahlen.


Alternativen: Wollerau, Feusisberg.


Promi-Faktor


In Freienbach zahlen 40 Mitbürger zwei Drittel der Steuern. Die Gemeinde führt denn auch eine Liste mit ihren hundert Superreichen. Nur ein kurzer Auszug daraus: Stephan Schmidheiny, Dieter Bührle, Hans Leutenegger, Rolf Hüppi, Marco Vögele und natürlich immer noch die BZ Bank mit Martin Ebner und seinem Weggefährten Walter Strub.





















































Risch: Vier Dörfer ohne Mietblöcke
Eine einheitliche Weihnachtsbeleuchtung gibt es nicht: «Die Notwendigkeit im Vergleich mit anderen Begehrlichkeiten rechtfertigt diese Investition nicht», befand der Gemeinderat. Dennoch bietet Risch viel, so gewann es den Pestalozzi-Preis «für kinderfreundliche Lebensräume». Und die Finanzlage ist durchaus solid, eine Ratingagentur verlieh der Gemeinde ein AA: Eine noch höhere Bewertung verhinderte nur die Verschuldung.


Denn Risch ist stürmisch gewachsen, um rund ein Drittel im letzten Jahrzehnt. Die Gemeinde besteht aus vier Dörfern: Buonas und Risch am See, wo in den letzten Jahren Superreiche ihre Villen und Roche auf dem Gelände der Familie Bodmer-Abegg ihr Ausbildungszentrum bauten; Holzhäusern und Rotkreuz, ein erst 150 Jahre alter Ort am Eisenbahnknotenpunkt: Das Dorf mit 5500 Einwohnern und 5500 Arbeitsplätzen bestand früher aus Mietblöcken, jetzt gibt es nur noch Eigentumswohnungen zu kaufen. Wenn das Volk seinen Willen bekommt, stösst das benachbarte Meierskappel LU dazu.


Alternative: Walchwil.


Promi-Faktor


In Buonas, wo im Schloss Annie Bodmer-Abegg über 100-jährig starb, bildet Roche die Kader aus. Der ehemalige Finanzchef Henri B. Meier residiert schon länger da. Und gleich nebenan, in Risch, baute Novartis-Chef Daniel Vasella. «Machen Sie es so einfach wie möglich, sagte der Bauherr zum Architekten, egal was es kostet», spottet Architekturkritiker Benedikt Loderer.





















































Unterägeri: Leitbild für die Zukunft
Urchige Holzhäuser im Zentrum, Pflastersteine auf den Plätzen, Geranienschmuck am Gemeindehaus: Unterägeri ist ein traditionsbewusstes Dorf. Und das soll auch so bleiben, obwohl das Dorf seit 1985 um ein Viertel gewachsen ist. Es will zwar weiter Zuzüger anziehen, so zeigt die Website der Gemeinde auch die aktuellen Immobilienangebote. Aber es will nicht zur Schlafgemeinde und auch nicht zum Strassendorf werden: Dafür will Unterägeri Unternehmen ansiedeln und einen Umfahrungstunnel bauen.


Dies alles hält das in einem «basisdemokratischen Evaluationsverfahren» erarbeitete Leitbild fest, das auch ein «kommunales Management-Konzept» verlangt. Die Sprache verrät es: Die Neuzuzüger beteiligten sich am Nachdenken über die Zukunft des Dorfes, und die Projektgruppe reiste zum Start nach Passau, um das Führen einer fortschrittlichen Kommune zu lernen. Aber das Motto des Leitbilds soll für alle gelten: «Z’Unterägeri fühlsch Di wohl.»


Alternative: Oberägeri.


Promi-Faktor


Einen angemessenen Wohnort bietet Unterägeri für die Kader der Weltkonzerne von Zug und Baar wie Metro und Glencore. Deren Chefs wohnen allerdings anderswo, so Glencore-CEO und -Mitbesitzer Willy Strothotte im nahen Schönenberg SZ. Die prominentesten Mitbürger sind Ex-Skirennfahrer Peter Müller und – im Nachbardorf Oberägeri – Komiker Marco Rima.




















































Meisterschwanden: Paradiesischer Steuerfuss
Täglich, sagt Gemeindeschreiber Dieter Studer, kämen Anfragen betreffend Bauland. Auf ihrer Web-site betreibt die Gemeinde denn auch Vermittlung, und im Gelände zeugen ganze Wiesen voll Profilstangen von einem ungebremsten Bauboom: Da entstehen eine Residenz mit zwölf Eigentumswohnungen und Swimmingpool, ein ganzes neues Quartier mit rund 50 Einfamilienhäusern und – am Panoramaweg, der seinen Namen verdient – eine Reihe von Villen mit Aussicht auf den Hallwilersee und in die Alpen.


Als ehemaliges Zentrum der Strohindustrie bietet Meisterschwanden heute nicht mehr viele Arbeitsplätze an: «Wir sind halt eine Wohn- und Schlafgemeinde», sagt der Gemeindeschreiber. Aber gerade das suchen ja die Zuzüger: Sie kommen nach Meisterschwanden wegen der Ruhe, der Seesicht und der Abendsonne. Und natürlich auch wegen des «paradiesischen Steuerfusses»: Ihn verdankt die Gemeinde ihrem einzigen Prominenten – sie erlaubte ihm dafür einen überdachten Swimmingpool im Naturschutzgebiet.


Alternativen: Seengen, Beinwil am See


Promi-Faktor


«Ich bin Aargauer», sagt Nicolas G. Hayek von sich. «Meisterschwanden ist meine Heimat, mit allen ihren Vorteilen.» Der Uhrenkönig zog schon in den frühen Sechzigerjahren an den Hallwilersee, und er sorgt für den rekordtiefen Steuerfuss. Inzwischen nicht mehr als Einziger: Hier lebt auch Heinz R. Diehl, der 1990 seinen Anteil an Hero für rund 50 Millionen verkaufte. Möglichkeiten für weitere Gutbetuchte sind vorhanden.























































Salenstein: Schlösser für Geldadlige
Statt auf ihrer Homepage die Besucher zu begrüssen, kündigt die Gemeinde die Feuerbrandkontrolle an – Salenstein gibt sich gegenüber Zuzügern reserviert. Schloss Arenenberg ist heute ein Museum und eine landwirtschaftliche Schule, aber alles erinnert noch an die berühmtesten Einwohner: Königin Hortense, Stieftochter und Schwägerin von Napoleon, und ihr Sohn Louis Napoleon, den die Thurgauer ins Kantonsparlament wählten, bevor er als Napoleon III. in Frankreich die Macht an sich riss.


Die Gemeinde umfasst die Dörfer Salenstein, Fruthwilen und Mannenbach am Untersee. Es stehen noch andere Schlösser, wo der Geldadel von heute wohnt. Auf Eugensberg residiert Rolf Erb vom gleichnamigen Winterthurer Handelsriesen, und ein Zweig der Familie Engelhorn (Boehringer Mannheim) hat den Wohnsitz von Nidwalden in den Thurgau zurückverlegt. Die Burgen-Neubauten überlässt Salenstein vornehm den Nachbarn: In Ermatingen steht, von Herzog & de Meuron gebaut, der Palast von Strellson-Besitzer Uwe Holy.


Alternative: Ermatingen


Promi-Faktor


Nicht nur mit seinen Schlössern zieht Salenstein die Prominenten an. Die fantastische Aussicht nach Deutschland und das milde Steuerklima geniessen die Sängerin Anneliese Rothenberger und die Schauspielerin Ruth Maria Kubitschek, der deutsche Maschinenindustrielle Werner P. Roell, der Verpackungsproduzent Daniel Model und Beatrice Werhahn (ex Raichle).