Der auf Markttransaktionen basierende SWX IAZI Investment Real Estate Performance Index (NCF-Rendite und Wertentwicklung) stieg im jahr 2007 um 9,1%. Die Performance wurde auch nicht durch den im Jahr 2007 leicht steigenden 10-jährigen Satz der Bundesobligation beeinflusst. Preissteigerungen bei direkten Immobilienanlagen sind selbst in einem Umfeld steigender Zinsen möglich, weil Kostensteigerungen in Form höherer Zinsen auf die Mieten überwälzt werden können. Der leichte Anstieg des Zinsniveaus führte 2007 zu einer Reduktion des Swiss Bond Index (SBI). Weitere Preiseffekte bei den direkten Immobilienanlagen waren der im internationalen Vergleich hohe «yield spread» (Differenz zwischen der Netto-Cashflow-Rendite und der Rendite auf 10-jährige Staatsanleihen) und die günstigen Fremdfinanzierungsmöglichkeiten. Der letzte Effekt wurde durch die Subprime-Krise mit der Kreditverknappung in der 2. Jahreshälfte 2007 neutralisiert.

Die Performance der direkten Immobilienanlagen und der anderen Anlagekategorien ist bei der Betrachtung eines längerfristigen Zeitraums (1985–2007) nicht korreliert (siehe Tabelle).

Die Integration von direkten Immobilienanlagen in ein Wertschriftenportfolio erlaubt eine Reduktion der Risiken, ohne dafür im gleichen Masse die Renditen des Portfolios reduzieren zu müssen. Die direkten Immobilienanlagen sind somit ein guter Schutz gegen eine Börsenkrise und generieren zusätzlich konstante Netto-Cash-flows.

Die Korrelationsmatrix zeigt ebenfalls, dass sich indirekte Immobilienanlagen (Immobilienfonds) tendenziell ähnlich wie Obligationen verhalten. Steigende Zinsen führen zu sinkenden Preisen von Obligationen. Infolgedessen reagieren auch Immobilienfonds sensibel auf Veränderungen der Zinssätze. Die indirekten Immobilienanlagen leisten somit einen geringfügig kleineren Beitrag zur Risikodiversifikation als direkte Immobilienanlagen. Gewerbeliegenschaften, deren Mieten oftmals durch Mietverträge über mehrere Jahre fixiert sind, verhalten sich tendenziell eher wie Obligationen bei Zinserhöhungen. Ein Zinsanstieg bei Wohnimmobilien hat mittelfristig generell eine Erhöhung der Mieten zur Folge. Die Auswirkung ist jedoch regional in der Stärke und in der Geschwindigkeit verschieden. Die differenzierte Analyse von Liegenschaftskategorien innerhalb der Anlagekategorie Direktanlagen kann noch zu einer weiteren Verbesserung der Diversifikation führen.

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