Immobilienanlagen: Mit Immobilien Risiken begrenzen

Sogenannte «Core»-Immobilien erstklassige Gebäude an bester Lage mit guter Mieterstruktur und stabiler Rendite eignen sich zur Diversifikation der Risiken in einem «Multi-Asset»-Portfeuille, das in verschiedenen Anlagekategorien investiert. Denn die gegenseitige Abhängigkeit (Korrelation) von Immobilienrenditen und Renditen anderer Anlagekategorien ist relativ gering.

So betrug die Korrelation von Immobilien Eurozone (EZ) mit Aktien der Eurozone im Schnitt der letzten zehn Jahre weniger als 0,6 und mit 10-jährigen deutschen Staatsanleihen rund -0,1. Eine Allokation von 15% in Immobilienwerten lässt die Renditen beinahe unverändert, verringert aber deren Volatilität um 2%.

Abhängig von Konjunktur

Ein zweites Kriterium, das für Immobilien spricht, sind ihre langfristig relativ hohen und stabilen laufenden Erträge. Diese können auf lange Sicht verhältnismässig hohe und solide Gesamtrenditen sichern. Immobilien in der Eurozone dürften in den letzten zehn Jahren durchschnittlich 7,7% pro Jahr, Aktien der Eurozone 6,6% und 10-jährigen deutsche Staatsanleihen 5% abgeworfen haben.

Eine weitere attraktive Eigenschaft von Immobilien ist, dass sie Kapitalwachstum generieren, das an das Wirtschaftswachstum gekoppelt ist. Denn die Mietnachfrage nach Gewerbeimmobilien hängt vom Zustand der Wirtschaft ab. Wächst diese, wird ein grösseres Volumen an Immobilien (Büros sowie Einzelhandels- und Vertriebsflächen) nachgefragt. Diese Nachfragebelebung lässt die Mietpreise steigen. Die Anlegererwartung eines künftigen Wachstums der Mieteinnahmen wirkt sich positiv auf das Kapitalwachstum der Immobilien aus. Daraus ergibt sich ein Entwicklungszyklus, in dem Mieten und Kapitalwerte entsprechend dem Konjunkturverlauf sinken oder steigen können.

Es wird erwartet, dass «Core»-Immobilienanlagen auch in der Zukunft einen Diversifikationsnutzen, relativ hohe, stabile Renditen und ein an das allgemeine Wirtschaftswachstum gekoppeltes Kapitalwachstum aufweisen werden. Nichtsdestotrotz ist die Frage nach den möglichen Risiken für potenzielle Anleger in Immobilienanlagen durchaus gerechtfertigt.

Nicht alle Märkte überhitzt

Derzeit wird oft über eine Immobilienblase spekuliert. Im Grunde betrifft die Überbewertung nur den Wohnimmobilienmarkt, während Gewerbe-Immobilien fair bewertet sind. In einigen Ländern sind die Preise von Einfamilienhäusern auf Grund tieferer Zinsen stark gestiegen.

In Irland, Spanien und Grossbritannien erscheinen die Wohnimmobilienmärkte nach dem beträchtlichen Wachstum der jüngsten Zeit überhitzt. Auch wenn in den nächsten Jahren in einigen Ländern und Sektoren mit sinkenden Immobilienpreisen zu rechnen ist, dürfte ihr gnereller Aufwärtstrend anhalten.

Es gibt zwei Modelle, welche die relativen Wohnimmobilienpreise berücksichtigen. Das eine Modell stellt deren Preise den Einkommen gegenüber. In vielen Ländern befindet sich diese Relation auf einem Allzeithoch, was auf sinkende Preise hindeutet. Das andere Modell stellt die Wohnimmobilienpreise der Bedienung von Schulden gegenüber. Diese Relation ist weniger stark strapaziert, da das aktuelle Zinsniveau relativ niedrig ist. Bleiben die Zinsen relativ tief, könnte es sein, dass die Preise - anders als es die Relation zwischen Wohnimmobilienpreisen und Einkommen nahe legt - nicht sinken.

Illiquidität kein Hindernis

Eine weitere Schwierigkeit bei Engagements in Immobilien könnte deren Illiquidität sein. Direktes Investieren in Immobilien ist nicht so einfach wie der Handel mit Aktien oder Anleihen. Kauf und Verkauf eines Gebäudes kosten Zeit. Diese Illiquidität verlangt einen Aufschlag auf der erwarteten Rendite (Diskontsatz), der im Wert der Anlage eskomptiert sein sollte.

Im Allgemeinen wird der Preis nur dann beeinträchtigt, wenn der Besitzer seine Anlage unerwartet rasch abstossen muss. Anlagen sollten mit zunehmender Liquidität bei gleich bleibenden Parametern auch Kapitalwachstum erzielen, da der Illiquiditätsaufschlag auf der Rendite mit der Zeit sinkt (tieferer Diskontsatz) und künftige Mieterträge so an Wert gewinnen. Da viele institutionelle Anleger nicht auf 100% Liquidität angewiesen sind, können sie von den Liquiditätsprämien von Immobilienanlagen profitieren.

Unser Research zeigt, dass ein Immobilienanteil von 10% bis 20% für ein optimiertes Risiko-Ertrags-Profil in einem gemischten Portefeuille sorgt. Die ideale Grösse dieses Anteils in einem Portefeuille sollte auf das Anlegerprofil zugeschnitten sein. Für gewisse Investoren kann eine Allokation von über 20% oder unter 10% geeignet sein.

Institutionelle sollten diversifiziert allozieren

Institutionelle Anleger, die eine globale Investition in Immobilien erwägen, sollten diese Allokation gut diversifizieren. Unter Berücksichtigung der jeweiligen Marktgrösse ist eine Aufteilung von 40% auf USA, 35% auf Europa und 25% auf Australasien sinnvoll.

Doch so unterschiedlich die Anleger, so unterschiedlich ihre Verbindlichkeiten, Steuerpositionen und Risikoneigungen, auch hinsichtlich Währungen. Die ideale Aufteilung nach Märkten richtet sich auch nach dem Anlegerprofil. Da die Anleger die lokalen Immobilienmärkte besser kennen, liegt es nahe, dass sie sich stärker auf diese konzentrieren. Ausserdem entfällt bei Investitionen in den Heimmarkt das Währungsrisiko.

Folglich empfehlen wir Schweizer institutionellen Investoren, auch unter Berücksichtigung der relevanten Anlagerichtlinien, einen Grossteil ihres globalen Immobilienportefeuilles in der Schweiz anzulegen.