Bereits in den 60er Jahren wurden in den USA steuerlich effiziente Immobilientrusts eingeführt. Bis vor wenigen Jahren spielten diese so genannten Reits (Real Estate Investment Trusts) aber allenfalls eine marginale Rolle in den Anlegerportfolios. Dies hat sich in den vergangenen Jahren ganz erheblich geändert. Verantwortlich für die neu gewonnene Popularität ist neben dem generell gestiegenen Anlegerinteresse an Immobilieninvestitionen vor allem die hervorragende Performance der Immobilien-trusts.
Kleine Stückelungen und täglicher Handel
Immobilien rechtfertigen eine spezifische Vermögensallokation in einem Anlegerportfolio vor allem wegen der geringen Korrelation mit Aktien und Bonds, aber auch aufgrund der hohen Auszahlungsrenditen sowie des zumindest teilweisen Inflationsschutzes.
Eine direkte Investition in Immobilien kommt dabei nur für wenige Investoren in Frage. Hohe Mindestinvestitionen, fehlende Liquidität und die aufwendige Verwaltung stellen für die Mehrzahl der Investoren eine unüberwindbare Zugangsbarriere dar. Im Gegensatz dazu können Immobilien-trusts schon in kleinen Stückelungen an der Börse bezogen werden, wo auch ein börsentäglicher Handel statt findet. Sämtliche administrativen Aufgaben werden an die Immobiliengesellschaft delegiert.
Im Vergleich zu anderen Immobilienaktien weisen die Trusts eine klar bessere Performance aus. Eine Zerlegung des von Global Property Research berechneten Immobilien-Index in Reits und Immobilienaktien ohne Reit-Status ergibt eine jährliche Mehrrendite von 400 Basispunkten für die Immobilientrusts. Interessant und in der defensiveren Natur von Reits begründet ist der Umstand, dass diese steuereffizienten Titel ihre «Konkurrenten» mit einer einzigen Ausnahme in allen Baissemärkten seit 1990 hinter sich liessen.
Umgekehrt blieben sie 2003, als der gesamte börsennotierte Immobilienmarkt wieder aufholte, hinter den Nicht-Reits zurück. Hauptgrund für diese deutlichen Performance-Unterschiede dürften die später beschriebenen regulatorischen Vorteile der Immobilien-trusts sein.
Und auch gegenüber den in den deutschsprachigen Ländern beliebten Immobilienfonds weisen die Immobilientrusts einige Vorteile auf. Zwar wird das Diversifikationspotenzial gegenüber Aktien aufgrund der täglichen Handelbarkeit an der Börse etwas geschmälert, allerdings verschwindet es nicht völlig.
Der von Global Property Research berechnete GPR-Reit-Index weist nur eine sehr geringe Korrelation zum gesamten Aktienmarkt aus. Seit Anfang der 90er Jahre schwankte diese zwischen plus und minus 0,2. Dagegen erzielt ein globales Reit-Portfolio im Moment eine sehr interessante Ausschüttungsrendite von über 6%, und die Gesamtrendite aus einem Reit-Investment über die letzten zehn Jahre betrug über 12% pro Jahr.
Ausserdem bietet der Reit-Markt dem Anleger die Möglichkeit der regionalen und sektoralen Diversifikation, da Reits inzwischen weltweit existieren und auch in allen wichtigen Immobiliensektoren, d.h. Büros, Handelsflächen, Wohnliegenschaften und Industrieanlagen, tätig sind.
Auch Australien und Holland gehören zu den Pionieren
Anfang der 70er Jahre entstanden ausserhalb der USA weitere Reit-Märkte, zuerst in Australien und den Niederlanden. In den darauf folgenden zwei Jahrzehnten war das Entwicklungstempo eher gemächlich, einzig Kanada und Belgien brachten steuerlich effiziente Immobilientrusts auf den Markt. Zur Millenniumwende begann die dritte und wichtigste Phase in der Reit-Entwicklung. Allein in den letzten drei Jahren wurden in Japan, Singapur und jüngst in Frankreich entsprechende Gesellschaften nach Struktur der Reits gegründet.
Seit 1990 haben die Reit-Märkte eine jährliche Steigerung ihrer weltweiten Börsenkapitalisierung von insgesamt 20% erzielt und konventionelle börsennotierte Immobiliengesellschaften in den Hintergrund gedrängt. Heute, nach der Westfield-Fusion, ist der grösste Immobilientrust der Welt um einiges grösser als der gesamte Reit-Markt zu Beginn der 90er Jahre.
Auch in der Schweiz?
Auch beabsichtigen einige Länder auf den fahrenden Zug aufzuspringen. Dort wird die Gesetzgebung diskutiert oder liegt wie in Grossbritannien bereits als Entwurf vor. Ferner sind in Deutschland, Italien und der Schweiz Diskussionen über eine mögliche Einführung im Gange. Etwas weniger konkret, aber dennoch bereits im Gespräch sind Einführungen in Spanien und Schweden.
Die dritte Phase dürfte also wohl noch nicht so bald zu Ende sein. Die vielen regionalen Reit-Strukturen tragen manchmal exotisch anmutende lokale Bezeichnungen (SICAFI, SIIC, LPT, FBI, JREIT, SREIT ), im Grunde stehen sie aber alle für das Gleiche: Kotierte Firmenstrukturen für effiziente Immobilienanlagen.
Hinsichtlich der regionalen Bedeutung sind die USA mit einem Anteil von 70% an der globalen Marktkapitalisierung bei weitem der wichtigste Reit-Markt. Die gut etablierten australischen Gesellschaften belegen mit einem Anteil von rund 15% Rang zwei, gefolgt von Frankreich, Japan und den Niederlanden mit etwa gleich grossen Anteilen von je 4%.
Interessant ist, dass sich die regionale Verteilung massiv verschieben würde, wenn die grossen Immobilienkonglomerate Hongkongs und Japans sich ebenfalls für den Reit-Status entscheiden würden. Bei vollständiger Umrechnung zu den aktuellen Marktpreisen könnte jedoch Grossbritannien bereits 2005 oder 2006 zum zweitgrössten Reit-Markt der Welt avancieren.
Obwohl bei den regionalen Reit-Modellen gewisse regulatorische Unterschiede bestehen, verfügen alle über eine Reihe gemeinsamer Merkmale. Um den Status als Reit zu erlangen, wird von den meisten Gesellschaften die Entrichtung einer Abgeltungssteuer verlangt, die in der Regel als Prozentsatz unrealisierter Kapitalgewinne abgeschöpft wird.
Der wichtigste gemeinsame Nenner von Reit-Strukturen ist aber die Steuerbefreiung auf Ebene der Unternehmenserträge aus Vermietungen und anderen Immobilienaktivitäten. Die ausgeschütteten Erträge werden auf der Ebene des Investors zum persönlichen Steuersatz versteuert. Als Gegenleistung für diesen Steuervorteil müssen die Gesellschaften eine hohe Dividendenausschüttungsquote von mindestens 85 bis 100% beibehalten. Je nach Vorschrift können Abschreibungen von den Erträgen abgezogen werden. In zahlreichen Ländern (so etwa in Frankreich und Japan) müssen Immobilientrusts ausserdem die Erlöse aus dem Verkauf von Immobilienwerten an die Aktionäre weitergeben.
Die bisherige Erfahrung legt ein Engagement in Reits nahe. Kommende Einführungen in Europa dürften die Anlageform weiter popularisieren und noch liquidere Märkte mit sich bringen. Die Zahlung von attraktiven Mindestdividenden und die sofortige Liquidität entschädigen für die im Vergleich zur direkten Anlage in Immobilien höhere Preisvolatilität. Damit stellen Reits einen attraktiven Zugang zur ältesten aller Anlageklassen dar und zwar auf effiziente und diversifizierte Art und Weise.
Mathias Moersch und Martin Jochum, Strategie und Aktienanalyse im Immobilienbereich, UBS Wealth Management Research, Zürich.