Das Hotel Intercontinental, bekannt als das ­«goldene Ei» von Davos, kriegt nach sechs Mo­naten eine neue Managementgesellschaft. Der Konkurs der alten ist rekordverdächtig. Wohl noch nie ist einem Player eines 250-Millionen-Projekts der Schnauf derart schnell ausgegangen.

«Das Geld ist aufgebraucht», vermeldete Martin Buchli, Partner der Stilli Park AG, der Pächterin des Luxushotels, Anfang Woche. Sein Kompagnon, der berühmt-berüchtigte Alt-Ständerat und Baupatron This Jenny, haute nach der Hinterlegung der Bücher beim Bündner Konkursrichter auf den Putz. «Dieses Geschäft konnte nicht funktionieren, das wussten alle.»

Jenny ist einer der Protagonisten einer Geschichte, die an der Unvereinbarkeit von Provinzfürsten und globalen Finanzinvestoren scheiterte. Der Selfmade-Unternehmer verkörpert den Local Hero, der mit Schweiss und Mut einen Hotelriesen der Spitzenklasse in die Alpenwelt hineinstellt. Ihm gegenüber stehen smarte CS-Banker und deren Geldgeber, die mit vermeintlich lukrativen Immobi­lien rasch Kasse machen wollen. Realwirtschaft gegen Finanzwelt.

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Der Spagat endet im Desaster, mit Verlierern rundum – von der CS, ihren Investoren, dem schwerkranken Jenny über die Davoser Bürger bis hin zum Tourismusland Schweiz, dem die spektakuläre Pleite schadet.

Nun versucht die CS, deren Fonds namens Hospitality die vermeintliche Goldgrube besitzt, diese mit einem neuen Team aus Hotelprofis zum Renner zu machen. Diesmal muss das Vorhaben gelingen, sonst droht im schlimmsten Fall ein Abschreiber. Die Bank will vorerst nichts von einem ­Minus wissen. «Die für das Jahr 2014 budgetierten Mietzinseinnahmen des ‹Intercontinental Davos› am ganzen Fonds betragen weniger als 7 Prozent der gesamten Mieteinnahmen des Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality», versucht sie die Fonds-Investoren bei Laune zu halten.

Seit der Eröffnung des Hotels letzten Dezember seien «alle vereinbarten Mietzinsen» bis und mit Ende April bezahlt worden. Der Mai fiel ins Wasser, doch dafür will die CS eine «Bankgarantie» haben. Ihr Hospitality-Fonds sei zudem breit diversifiziert, sodass «eine Ausschüttung auf dem Vorjahresniveau nicht gefährdet» sei.

Kurz: Der Hospitality-Fonds sei ungefährdet, das Investieren sei sicher und mache sich bezahlt. Was gut klingt, hält einem Reality-Check nur begrenzt stand. Der CS-Fonds ging im November 2010 an den Start und verbuchte bisher lediglich eine gute Jahresperformance, nämlich 2012. In allen übrigen Perioden zeigte der Kurs des Fonds nach unten. Vor allem 2013 tauchte das Vehikel steil. Eine Folge der damaligen Unsicherheiten im Immobilienmarkt, heisst es bei der CS; damals hätten Zinserhöhungen und ein Platzen der Blase gedroht.

Hoffen auf Besserung

Tatsächlich zeigt die Kurve im bisherigen Jahresverlauf nach oben. Nur ändert das nichts daran, dass ein Kunde, der sein Geld vom Start weg auf den CS-Hotelfonds setzte, bisher schlecht dasteht. Nimmt man die Entwicklung des Fonds über die ganze Laufzeit von dreieinhalb Jahren, kommt man auf eine kumulierte Performance von mickrigen 1,1 Prozent. Der Vergleichsindex der Schweizer Börse erzielte über die gleiche Laufzeit ein Plus von über 18 Prozent. Im Vergleich zum SMI, dem Index der Schweizer Multis, sähe das Ergebnis noch magerer aus. Dort verbuchten Investoren seit Ende November 2010 einen Sprung von über 37 Prozent.

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Das Problem in Davos mag für den CS-Fonds nicht existenziell sein. Doch es verschärft die Lage. Das Vehikel, das aufgrund der dürftigen Entwicklung dringend auf bessere Zahlen angewiesen wäre, um beim Kurs endlich aufzuholen, hat mit seinem Alpen-Hotel ein kleines Klumpenrisiko. Zwar ist das «Intercontinental» nur eine von mehr als 40 Immobilien aus dem Sektor der Hotellerie, des Alterswohnens und der Campusbauten von Hochschulen. Doch es verkörpert das mit Abstand grösste Objekt im Inventar. Gemäss Jahresbericht entfielen bei einer gesamten Anlagesumme von rund 1,3 Milliarden Franken über 240 Mil­lionen auf das Davoser Luxushotel mit seinen 216 Zimmern, einer weiten Bäderlandschaft und dazugehörenden Eigentumswohnungen. Damit macht das «goldene Ei» fast einen Fünftel des Werts des CS-Hospitality-Fonds aus.

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Seine Bedeutung geht auch aus der Einnahmenrechnung hervor. Hinter Hotelanlagen in Montreux, Zürich und Zermatt lag das «Intercontinental» mit fast 10 Prozent an den gesamten jährlichen Mietzinseinnahmen auf Platz vier. Dass diese Zahl inzwischen auf unter 7 Prozent gesunken ist, wie die CS betont, hängt mit weiteren Zukäufen zusammen. Je mehr Objekte das CS-Vehikel besitzt, desto breiter sind die Mieteinnahmen gestreut – und desto weniger dramatisch wäre eine Reduktion oder ein Ausfall der Erträge bei einem einzelnen Objekt.

Nur: Damit hat die Bank noch nichts gewonnen. Um aus ihrem Hospitality-Fonds eine Erfolgsstory zu zimmern, muss die CS ihr Davoser Vorzeigehotel rasch zur Milchkuh machen. Absehbar ist, dass sie der neuen Managementgesellschaft entgegenkommen muss. «Die Konditionen sind offen», sagt Stephan Kurmann von der Katag Treuhand, die schon bisher drei grosse Hotels des CS-Fonds leitet und nun mit Davos ein viertes übernimmt. Dass es Zugeständnisse der CS-Investoren braucht, ist auch für This Jenny, der zwangsweise das Feld räumen musste, unabdinglich. «Uns wollte die CS nicht helfen.» Vielleicht, so Jenny, seien die Neuen besser im Managen eines ­Hotels. «Wir habens nicht hingekriegt», meint Jenny selbstkritisch.

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Auftrag an Land gezogen

Kein Wunder. Jenny ist Baulöwe, nicht Hotelier. Dass der Glarner überhaupt zum «Intercontinental»-Pachtvertrag kam, wirft auf keinen der Beteiligten ein günstiges Licht. Jenny und seine Toneatti-Baufirma hatten den Auftrag für die Erstellung des Davoser Hotelkastens an Land gezogen, nachdem die Initianten Ende 2010 nach langer Durststrecke endlich einen Investoren – die CS mit ihrem Spezialfonds – gefunden hatten. Jenny entpuppte sich als Kostendrücker und verkrachte sich mit einem grossen Lokalsanitär. Der hatte eigenes Geld ins «Intercontinental»-Projekt investiert. Als der Streit «ausgeartet sei», habe er dem Sanitär die Aktien für 500 000 Franken abgekauft, meint Jenny. «Um meine anderen Geschäfte mit ihm nicht zu riskieren.»

Wie das Huhn zum Ei – so kam der SVP-Politiker zum «Interconti». Mit einer Offensive in den Boulevardmedien gelang es dem bodenständigen Glarner bis jetzt, die Aufmerksamkeit auf die CS und ihr Investmentvehikel und weg von ihm selbst zu lenken. Die CS schwieg, hat aber wohl längst gemerkt, dass sie mit Jenny und seinem Partner aufs falsche Pferd setzte.

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Für die Immobilienverantwortlichen der Credit Suisse ist die Medienschelte verkraftbar. In der Branche gelten sie weiter als Superstars, die mit Bauten in Zürich wie dem Prime Tower oder dem Shoppingcenter Sihlcity punkteten. Dass Markus Graf als Begründer dieser Leistungen lange eine umstrittene Doppelrolle spielte – Graf war lange sowohl Chef der CS-Immobilienentwicklung als auch CEO der börsenkotierten Real-Estate-Firma Swiss Prime Site (SPS) – war nur in Insiderkreisen ein Thema. Mit seinem Ausscheiden bei der CS Ende 2012 hat Graf dieses Problem gelöst. Seither gehört Davos nicht mehr in sein Portefeuille.