SENIORENIMMOBILIEN. Personen über 60 Jahre werden in den kommenden Jahren das einzige ständig wachsende Alterssegment in der Schweiz sein. Bis ins Jahr 2050 wird ihre Zahl um insgesamt 89% zulegen – die Alterspyramide verschiebt sich deutlich nach oben. Im gleichen Zeitraum wird dagegen die Zahl der Personen unter 60 Jahren in der Schweiz um rund 8% sinken. Daraus resultiert in den kommenden Jahren eine markante Nachfrageverschiebung im Immobilienbereich. Etablieren werden sich zunehmend neue Wohnformen, die eine hohe technische Ausstattung mit hotelähnlichen Serviceleistungen kombinieren.

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Wissenswertes aus der Statistik

In der Schweiz beträgt die durchschnittliche Lebenserwartung einer 60-jährigen Person 23 Jahre, Tendenz weiter steigend. Befürchtungen, dass mit der längeren Lebenserwartung eine Verschlechterung der Gesundheit einhergeht, haben sich nicht bestätigt. Im Gegenteil: Der Anteil älterer Menschen, die ihren Gesundheitszustand als «gut» oder «sehr gut» bezeichnen, steigt weiter an.Auch das Klischee, dass Alter mit Armut gleichzusetzen ist, wird durch die Statistik widerlegt. In der Regel wird zwar das Arbeitseinkommen zunehmend durch das (tiefere) Renteneinkommen abgelöst, wodurch die durchschnittlichen Einkommen mit höherem Alter abnehmen. Gleichzeitig steigt aber das verfügbare Vermögen bis zum 75. Altersjahr deutlich an. Dies ist auf die gute berufliche Vorsorge in der Schweiz sowie auf den immer später anfallenden Zeitpunkt von Erbschaften zurückzuführen.Unter dem Begriff Seniorenimmobilien werden grundsätzlich alle Wohnarten verstanden, in welchen mehrheitlich ältere Menschen leben. Zusammen mit gewöhnlichen Wohnungen oder Häusern ohne jegliche speziellen Einrichtungen oder Dienstleistungen sind Wohnungen mit integrierten Serviceleistungen das bedeutendste Teilsegment der Seniorenimmobilien. Öffentliche und private Investoren bieten diese entweder in Gebäuden, welche im Quartier integriert sind, oder in Alterssiedlungen an. Neben einer Wohnung mit hindernisfreiem Ausbau kann der Mieter auf Wunsch und gegen Entgelt verschiedene Grunddienstleistungen – beispielsweise einen Concierge-service oder eine Notrufoption – beanspruchen.In eine ähnliche Richtung zielen Seniorenresidenzen. Sie bieten einen hohen Wohnkomfort, kombiniert mit einem hotelähnlichen Service, und sind von daher im hohen Preissegment anzusiedeln. Die Appartements verfügen über einen hochwertigen Ausbau- und Betreuungsstandard sowie oftmals die Möglichkeit einer vollstationären Pflege. Dennoch stellen sich viele Immobilieninvestoren unter dem Begriff Seniorenimmobilien Alterswohn- und Pflegeheime vor, obwohl lediglich 5% aller Personen im Alter über 60 Jahren tatsächlich in einer solchen Einrichtung wohnen.

Operativer Betrieb ausgelagert

Vor dem Hintergrund der skizzierten Marktentwicklungen hat die Credit Suisse für institutionelle und private Investoren ein breit diversifiziertes Portfolio von Wohnimmobilien mit modernen Nutzungs- und Servicekonzepten zusammengestellt. Der Credit Suisse Real Estate Fund LivingPlus, so der Name des neuen Schweizer Immobilienfonds, investiert schwergewichtig in Wohnen mit Service, Seniorenresidenzen und Seniorenheime. Daneben sind aber auch Investitionen in weitere innovative Wohnformen und Wohnbautrends der Zukunft sowie Wellness- und Gesundheitseinrichtungen geplant. Alle Immobilienstandorte werden unter Berücksichtigung demografischer und marktspezifischer Daten einer eingehenden Analyse unterzogen. Daraus werden mittel- bis langfristige Trends abgeleitet.Die Nutzungskonzepte und Anlagevolumen richten sich nach den lokalen Marktgegebenheiten und -potenzialen. Jedes Projekt oder Objekt wird nach betriebswirtschaftlichen Kriterien beurteilt und durch einen unabhängigen akkreditierten Schätzungsexperten analysiert und bewertet. Der Fonds konzentriert sich dabei auf die Immobilieninvestitionen und lagert den operativen Betrieb an externe Spezialisten aus. Diese langfristig angelegte Zusammenarbeit reduziert die Betriebsrisiken und erhöht die Wertschöpfung.

Steuerlich attraktive Investition

Für die Anleger ein zusätzliches Plus ist sicherlich der Umstand, dass die Erträge und Kapitalgewinne aus dem direkten Grundbesitz des Fonds für Privatinvestoren steuerfrei sind, da sie direkt beim Fonds einer Besteuerung unterliegen. Auch die Verrechnungssteuer entfällt, was die Attraktivität der Investition zusätzlich begünstigt. Schliesslich wird mittelfristig eine Ausschüttungsrendite zwischen 4 und 5% nach Steuern erwartet, und der Investor kann von einem allfälligen Agioaufbau profitieren. Der Fonds kann zwischen dem 12. und 23. November 2007 gezeichnet werden und wird am 5. Dezember 2007 an der Schweizer Börse kotiert.