Rund 50 Mrd Fr. werden jedes Jahr in die Bauwirtschaft investiert. Das entspricht 10% des Bruttoinlandproduktes. Die Bauwirtschaft ist damit ein wichtiger Pfeiler für die gesamte Volkswirtschaft der Schweiz.
Laut den jüngsten Resultaten des Bundesamtes für Statistik flossen von den im Jahr 2009 verbauten 50,18 Mrd Fr. rund 80% in den Hochbau. Den Grossteil davon machen mit rund 25 Mrd Fr. die Wohnbauten aus. Auf die zweitwichtigste Kategorie, Industrie, Gewerbe und Dienstleistungen, entfielen rund 9 Mrd Fr. oder 18%.
Immer grössere Einkaufszentren
Die Investitionen ins Segment der Gewerbebauten reagieren volatiler als diejenigen in den Wohnungsbau. Der Wirtschaftsbau, wie er auch genannt wird, verhält sich in der Regel zyklisch. Investitionen werden oftmals rasch zurückgefahren, sobald sich erste konjunkturelle Schwächen abzeichnen. Diese Volatilität kann auch dem Verlauf des von Baumeisterverband und Credit Suisse gemeinsam vierteljährlich publizierten Bauindexes entnommen werden. Anhand des Hochbauindexes wird offensichtlich, dass der Verlauf der Kurve des Wirtschaftsbaus gegenüber demjenigen des Wohnungsbaus deutlich stärkere Ausschläge verzeichnet.
Gerade die jüngste Wirtschaftskrise blieb nicht ohne Folgen für den Bau von Gewerbeflächen. Unsichere Zukunftsaussichten wirkten sich negativ auf die Investitionen in den Wirtschaftsbau aus. Laut den Autoren des Bauindexes Schweiz, der den Verlauf der Umsätze im Bauhauptgewerbe betrachtet, ist aber trotz vorhandener Überkapazitäten die Gefahr von weiteren Rückschlägen zurzeit eher gering. Die Autoren warnen aber davor, vom Wirtschaftsbau positive Impulse für den gesamten Hochbau abzuleiten.Der Bereich Gewerbeflächen besteht aus verschiedenen Sparten. Im Segment der Verkaufsflächen hat in den letzten Jahren eine starke Expansion stattgefunden. Immer grössere Einkaufszentren wurden errichtet. Dieser Flächenausdehnung hat auch die Rezession vom vergangenen Jahr scheinbar kein Ende gesetzt, allerdings die Spitze gebrochen, wie die CS in ihrem Bericht zum Immobilienmarkt 2010 schreibt. Dies sei daran zu erkennen, dass die erteilten Baubewilligungen in der Periode zwischen Anfang 2008 und Ende 2009 mit den Baugesuchen nicht Schritt gehalten haben. Das lasse darauf schliessen, dass diverse Projekte zurückgezogen, verkleinert oder auf die lange Bank geschoben worden seien.
Die Wirtschaftskrise im Jahr 2009 und die daraus entstandenen Unsicherheiten blieben auch im Segment der Büroflächen nicht ohne Einfluss und wirkten sich dämpfend auf die Nachfrage aus. Laut verschiedenen Experten wird der Flächenbedarf im Bürobereich auch heuer kaum Höhenflüge erreichen und bei weitem nicht mit dem riesigen Angebot mithalten, das noch in der Hochkonjunktur projektiert und auch erstellt wurde. Das Missverhältnis zwischen Angebot und Nachfrage führt unweigerlich zu starken Überkapazitäten und leeren Büroflächen.
Überangebot in der Peripherie
Gemäss den CS-Analysten dürfte dies jedoch regional und lokal unterschiedlich ausgeprägt sein: Für Märkte der Grosszentren wird etwa ein Gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage erwartet, weil dort die meisten neuen Projekte an Top-Standorten und mit hohen Standards realisiert wurden. In Zürich und Genf würden auch künftig in erster Linie Büroflächen in den zentralen Geschäftsvierteln nachgefragt, während sich in Basel und Lausanne der Trend zur Dezentralisierung fortsetzen dürfte. Demgegenüber wird ein Überangebot an verkehrstechnisch schlecht erreichbaren und peripheren Lagen prognostiziert.
Die Überkapazitäten schlagen sich auch auf die Preise nieder. Die Immobiliendienstleisterin IAZI schrieb im April 2010, dass sich 2009 der Bereich der Geschäftsliegenschaften preislich zwar relativ gut gehalten habe. Bezüglich der Mietpreise sei dies aber vor allem auf die noch laufenden langfristigen Mietverträge zurückzuführen. Es liegt auf der Hand, dass sich durch das Auslaufen dieser langfristigen Verträge hier eine Korrektur ergeben dürfte.