B besonders gefragt in Zeiten schlechter Börsenentwicklung sind Immobilien als Renditeobjekte. Während sich Versicherungen und Pensionskassen gezielt mit dem professionellen, auf Rendite ausgerichteten Halten von Immobilienportfolios befassen, sind private Investoren weniger konsequent. Zwar richten sie sich auf eine lange Haltedauer ein, eine dazu passende langfristige Objekt- und Vermietungsstrategie, die sich auch mit der Werterhaltung im wirtschaftlichen Lebenszyklus befasst, fehlt aber in den meisten Fällen. Rund 70% aller Wohnungen und Einfamilienhäuser in der Schweiz sind in der Hand von Privaten.
Die Bausubstanz ist in der Schweiz in die Jahre gekommen. Rund 60% der Immobilien sind über 40 Jahre alt und vielfach in eher schlechtem Zustand. Die Credit Suisse ortet einen Renovationsbedarf von rund 200 Mrd Fr., verteilt auf 1,4 Mio Wohneinheiten. Oder mit anderen Worten: Vier von zehn Wohneinheiten müssten renoviert werden. Am Beispiel eines Mehrfamilienhauses aus den 60er Jahren, einer Bauperiode mit tiefer Bauqualität, lässt sich die Problematik aufzeigen. Aus finanzieller Warte sind hohe Unterhalts- und Reparaturkosten ein deutliches Zeichen des Alterungsprozesses. Die Mieterfluktuation steigt, es gibt vermehrt Leerstände und es wird immer schwieriger, die Wohnungen an «gute» Mieter zu vergeben.Aus bautechnischer Sicht zeigen sich die typischen Merkmale für einen dringenden Erneuerungsbedarf: Die Haustechnik ist am Ende der Lebensdauer und Rohrleitungsbrüche häufen sich. Von den Holzfenstern blättert die Farbe und sie sind zunehmend undicht. Die Gebäudehülle ist nicht isoliert und der Energieverbrauch ist hoch. Küchen und Bäder entsprechen nicht mehr modernen Anforderungen.
Halten oder investieren?
Der Hausbesitzer kann sich zwischen Devestition, Halten und Investition entscheiden. Der Verkauf ist eine Option, falls zum Beispiel nicht genügend Mittel für eine Renovation zur Verfügung stehen. Oder er kann mittels Abbruchbewirtschaftung noch möglichst viel Cashflow für einen geplanten Neubau generieren. Die meisten Besitzer entscheiden sich für die Werterhaltung. In diesem Fall müssen zahlreiche Parameter einbezogen werden. Wie ist das Preisniveau am Standort? In Gemeinden mit hohem Preisniveau liegen die Spannen der Mietpreise zwischen 200 und 400 Fr./m2 pro Jahr, in Gemeinden mit tiefem Preisniveau hingegen nur zwischen 100 und 180 Fr./m2. Die Investitionskosten sind dagegen beinahe dieselben. Können wertvermehrende Investitionen auf die Mieten überwälzt werden? Dazu braucht es eine seriöse Marktabklärung, denn die Mieten der renovierten Wohnungen müssen deutlich unter den Neubaupreisen liegen. Gibt es Ausnutzungsreserven für Anbauten oder lohnt sich ein Ersatzneubau?
Wichtig ist die Gebäudeanalyse
Kritische Erfolgsfaktoren sind eine gute Vorbereitung mit einer umfassenden Gebäudeanalyse und einer sauberen Kalkulation der Rendite. Vielfach wird der Gebäudezustand zu optimistisch eingeschätzt. Während des Umbaus treten dann erst die wahren Schäden an der Bausubstanz zutage. Ebenfalls nicht zu unterschätzen ist die frühzeitige Kommunikation mit allen Beteiligten. Denn der höhere Komfort ist mit Mietzinserhöhungen gekoppelt, die nicht alle Mieter tragen können oder wollen. Der Beizug eines erfahrenen Partners für die Planung zur langfristigen Werterhaltung und der Realisation der Sanierungsmassnahmen lohnt sich daher in jedem Fall.