Die Anlageklasse Private Real Estate (siehe Kasten) hat sich in den letzten Jahren von einer Investitionsalternative in einem Nischenmarkt zu einem sich langfristig etablierenden Marktsegment entwickelt. Sie geniesst zurzeit ein erhöhtes Interesse von institutionellen wie auch privaten Investoren.
Neupositionierung wirkt Wunder
Der Private-Real-Estate-Markt lässt sich in drei Kategorien aufteilen. Als «Core»-Real-Estate werden Investitionen in erstklassige Immobilien mit zahlungskräftigen Mietern bezeichnet, bei denen Renditen überwiegend durch Mieteinkommen erzielt werden. Als «Opportunistic» werden Investitionen in Immobilien definiert, die entweder aufgrund einer schlechten Mietsituation eine geringe Rendite generieren, nicht mehr der Marktnachfrage entsprechen oder auch komplette Neuentwicklungen sind.
Indem ein schlecht geführtes Objekt vollkommen neu positioniert wird, lässt sich die Einkommenssituation umfassend verbessert. Die Rendite einer solchen Anlage ergibt sich überwiegend aus dem hieraus resultierenden Kapitalgewinn. Schliesslich werden Immobilien als «Value-added»-Investitionen bezeichnet, bei denen ein geringerer Verbesserungsbedarf besteht. Die erzielte Rendite besteht aus einer Kombination von Kapitalgewinn und Einkommen. Die heute noch starke Untergewichtung der Anlageklasse Private Real Estate in vielen Portfolios sagt ein enormes Wachstumspotenzial voraus.
Das Volumen des Private-Real- Estate-Markts weist heute die Grösse des Private-Equity-Markts vor 15 Jahren auf, entwickelt sich jedoch ähnlich rasant. Das Wachstumspotenzial wird zudem durch die Tatsache unterstrichen, dass die Anlageklasse Real Estate weltweit grösser ist als die Anlageklassen Aktien und Private Equity zusammen. Ähnlich wie der Private- Equity-Markt bietet der Private-Real-Estate-Markt verschiedenste Investitionsmöglichkeiten an, die eine breite Diversifikation erlauben. Die Kunst für den Investor liegt in der systematischen Analyse der verschiedensten Marktsegmente, um die jeweils attraktivsten Opportunitäten zu identifizieren.
Hierzu müssen in einem ersten Schritt die makroökonomischen Fundamentaldaten der verschiedenen Regionen ausgewertet werden. Faktoren wie etwa die politische Situation oder die Währungsstabilität können die Über- oder Untergewichtung einer bestimmten Region bewirken.
Schwellenländer als Treiber
In den identifizierten Segmenten ist das Spektrum an Fonds-Managern jedoch oft breit, und vor allem in den Bereichen «Value-added» und «Opportunistic» ist die Performance-Spannweite der verschiedenen Manager und ihrer Fonds enorm.
Es lässt sich allerdings eine gewisse Konsistenz in der Performance feststellen, weshalb eine systematische Analyse des Managerumfelds in Kombination mit der Evaluierung der Renditen der Vergangenheit wichtig ist. In einem dritten Schritt gilt es, den Zugang zu den identifizierten besten Managern sicherzustellen. Dies gelingt durch die Unterstützung von Managern in einer frühen Phase ihrer Firmenentwicklung, den Aufbau langfristiger Beziehungen und die Positionierung als wertbeitragender Investor.
Dabei entstehen durch Marktbewegungen rasch neue Situationen, von denen profitiert werden kann. Zurzeit ergibt die Analyse attraktive Investitionsmöglichkeiten insbesondere in zwei Bereichen: Zum einen lassen die kürzlich gesehenen Turbulenzen im US-Subprime-Markt erwarten, dass zahlreiche Investoren und deren Portfeuilles derart stark in Schieflage geraten sind, dass sie sich selbst von qualitativ hochstehenden Immobilienanlagen werden trennen müssen. Und das zu einem Preis, der wesentlich unter dem tatsächlichen Anlagewert liegt.
Zudem entwickeln sich in den Wachstumsmärkten der Welt momentan zahlreiche neue Investitionsgelegenheiten, da ein ausgeprägter Bedarf an Immobilien besteht, die den Qualitätsstandards global operierender Firmen und den Bedürfnissen der heranwachsenden Mittelschicht genügen. Zahlreiche Entwicklungsmärkte erleben zurzeit ein überdurchschnittliches Wachstum.
Aus diesem Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage ergeben sich attraktive Investitionsmöglichkeiten. Aufgrund der attraktiven Rendite-Risiko-Struktur gehören Immobilienanlagen heute in jedes diversifizierte Anlageportfolio. Durch Private- Real-Estate-Anlagen profitiert der Investor vom kompletten Renditepotenzial des Markts.
Hierbei ist es von grösster Relevanz, den Anbieter zu finden, der eine globale und umfassende Marktanalyse vornehmen kann, die attraktivsten Investitionsmöglichkeiten identifizieren kann und anschliessend zu diesen Zugang erhält.
------
Claude Angéloz, Partner, Co-Head Private Real Estate, Partners Group, Baar-Zug.
------
Statt Direktanlage
Private Real Estate
Traditionell hielten grosse institutionelle Investoren ihre Immobilienanlagen meistens direkt, was allerdings mit einem grossen Kapital- und Arbeitsaufwand verbunden ist. Durch Private-Real-Estate-Anlagen über Fonds erhält der Investor nun Zugang zu einer attraktiven Anlageklasse, welche ihm eine breite Palette an Rendite-Risikoprofilen sowie die Möglichkeit zu einer weitergehenden Diversifikation des Immobilienportfolios bietet.