Aufgrund des Gebäudealters wird in den kommenden Jahren bei Stockwerkeigentumsbauten der Renovationsbedarf markant zunehmen. Der Entscheid über die Durchführung von baulichen Massnahmen obliegt bei Liegenschaften im Stockwerkeigentum der Eigentümerversammlung. Je nach Tragweite der Massnahmen bestehen unterschiedlich hohe Anforderungen an die Zustimmung. Der Gesetzgeber unterscheidet zwischen notwendigen, nützlichen und sogenannt luxuriösen Massnahmen.
Erhaltung des Wertes
Notwendige Massnahmen sind auf die Erhaltung des Wertes oder der Gebrauchsfähigkeit der gemeinschaftlichen Sache ausgerichtet. Sie dienen namentlich dazu, den Verfall oder die Verschlechterung der Sache zu vermeiden bzw. weitere Beschädigung zu verhindern. Dies umfasst auch bauliche Massnahmen zur Erfüllung öffentlicher Auflagen. Notwendige bauliche Massnahmen beschränken sich auf die Erhaltung der Sache zum ursprünglichen Nutzungszweck. Sie können mit der Mehrheit der Stockwerkeigentümer beschlossen werden. Lehnt die Eigentümerversammlung die Ausführung ab, so kann der einzelne Stockwerkeigentümer diese gerichtlich durchsetzen.
Nützliche Massnahmen bezwecken eine Wertsteigerung, eine Verbesserung der Wirtschaftlichkeit oder der Gebrauchsfähigkeit. Sie dienen namentlich einer zeitgemässen Modernisierung wie etwa ein Anschluss ans Kabelfernsehnetz, der Einbau neuer Anlagen und Einrichtungen (wie Zentralheizungen, Aufzüge, Wäschetrockner), eine Schalldämmung oder das Anbringen eines Vordachs als Witterungsschutz. Nützliche Massnahmen bedürfen der Zustimmung der Mehrheit der Stockwerkeigentümer sowie der Wertquotenmehrheit.
Nur zur Verschönerung
Luxuriöse Massnahmen dienen lediglich der Verschönerung der Baute oder der Bequemlichkeit im Gebrauch. Solche Investitionen stehen in einem Missverhältnis zur geschaffenen Wertsteigerung der Liegenschaft, wobei für die Beurteilung der Wertsteigerung ein objektiver Massstab anzulegen ist. Luxusmassnahmen setzen die Zustimmung aller Stockwerkeigentümer voraus. Gegen den Willen einzelner Eigentümer können sie nur durchgeführt werden, wenn nicht zustimmende Eigentümer dadurch nicht dauernd in ihrem Nutzungs- oder Gebrauchsrecht beeinträchtigt werden. Eine nur vorübergehende Beeinträchtigung muss sich auch ein ablehnender Eigentümer gefallen lassen. Er hat aber Anspruch auf Ersatz dafür sowie auf vollständige Kostenbefreiung.
Für die Beurteilung der Massnahme sind insbesondere Art und Charakter der bestehenden Liegenschaft zu berücksichtigen. So wurde ein Neubau mit Wellnesslandschaft bei einem Viersternehotel vom Bundesgericht als nützlich beurteilt. In einer durchschnittlichen Wohnüberbauung wäre ein solcher Neubau dagegen ebenso wie der Einbau eines Hallenbades als luxuriös anzusehen.