Bei der fachmännischen Sanierung erhöht sich zusätzlich der Wert des Gebäudes. Sanieren lohnt sich also immer. Aber wie?

Ab wann muss ich als Eigentümer einer Immobilie mit Sanierungs- oder Umbauarbeiten rechnen? Nicht alle Bauteile altern in den gleichen Zeitabschnitten. Das bedeutet vielfach verschiedene Unterhalts- und Sanierungsintervalle. Der Energiehaushalt eines Gebäudes soll optimiert werden, damit die Unterhaltskosten reduziert und der CO2-Ausstoss gesenkt werden. Die Raumaufteilung entspricht nicht mehr der aktuellen Familiensituation. Oder bauliche Anpassungen und Installationen für ein altersgerechtes Wohnen sollen berücksichtigt werden.

In welchen zeitlichen Abständen braucht eine Immobilie eine
Renovation? Grob unterscheidet man in Teilerneuerungen alle 12 Jahre sowie Gesamterneuerungen alle 25 Jahre. Bei einer Teilerneuerung werden Boden- und Wandbeläge, Sanitärapparate und Maschinen erneuert. Bei einer Gesamterneuerung werden die Fenster, die Sanitär- und Heizungsleitungen und die Küche erneuert.

Wie stellt man einen Sanierungsbedarf fest? Mittels einer Analyse des Gebäudezustandes durch einen Baufachmann. Er erkennt die Bauteile, die sofort erneuert werden müssen oder mittel- und langfristig unterhalten und später erneuert werden. Diese Analyse dient als Grundlage für die Planung der einzelnen notwendigen Arbeitsetappen.

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Wann braucht mein Eigenheim zu viel Energie? Ein Verbrauch von 7 bis 10 l Heizöl pro m2 beheizter Bodenfläche sollte ausreichen. Das ist ein Durchschnittswert und sollte auch angestrebt werden. Verbrauchen Sie deutlich mehr, sollten Sie etwas unternehmen. Eine solche Betrachtung muss aber für das gesamte Gebäude vorgenommen werden. Der Ersatz einer Heizung ist also nur ein Bestandteil einer einheitlichen Sanierung.

Wie geht man bei einer Sanierung der Heizungsanlage vor? Der bevorstehende Ersatz der Heizung sollte frühzeitig geplant werden. Man muss zwischen einzelnen Energieträgern wählen. Danach sollte man sich Gedanken um eine vollumfängliche energetische Sanierung des Gebäudes machen. Damit Ihr Haus für die kommenden Jahre wieder fit gemacht werden kann, braucht es ein nachhaltiges Gesamtkonzept.

Was sind neben einer neuen Heizungsanlage die wirksamsten energetischen Massnahmen? Die Wärme in einem Einfamilienhaus verschwindet anteilmässig:

• 25–30% Dach,
• 30–35% Fassade,
• 15–20% Fenster,
• 10–15% Lüftung,
• 10–15% Kellerdecke.

Das Anbringen einer Isolation auf der Fassade ist die wirksamste Massnahme, um den Energieverbrauch zu senken. Je nach Konstruktions- und Materialwahl besteht die Möglichkeit, das Äussere des Gebäudes architektonisch umzugestalten.

Wie hoch wird der finanzielle Aufwand bei einer Sanierung oder bei einem Umbau? Es ist nicht in jedem Fall zwingend, dass sämtliche Bauteile gleichzeitig ersetzt werden müssen. Eine Sanierung oder ein Umbau kann gestaffelt auf ein paar Jahre verteilt werden. Das Geld kann so gezielt eingesetzt werden, wenn es vorhanden ist. Bei diesem Vorgehen ist es aber wichtig, dass solche Arbeiten gut geplant und abgestimmt sind. So entstehen keine zusätzlichen Mehrkosten und Überraschungen, wenn abgestimmte Bauteile plötzlich nicht mehr passen.

Gibt es finanzielle Unterstützung bei Umbauarbeiten? Eine energieeffiziente Gebäudesanierung erhält in vielen Kantonen einen Förderbeitrag. Die Abklärung mit der kantonalen Energiefachstelle betreffend Beiträge sollte vor dem Beginn der Planung erfolgen. Die Stiftung Klimarappen unterstützt Erneuerungsbauten, die die Kriterien erfüllen, mit rund 10 bis 15% der Investitionssumme.

Was gilt es zu beachten? Mit einem gezielten Vorgehen können die langfristigen Energie- und Unterhaltskosten gesenkt und der Wert eines Gebäudes erhöht werden. Eine geschickte Etappierung und Verteilung der Arbeiten auf mehrere Jahre optimiert die steuerliche Belastung. Was sich für Ihr Portemonnaie lohnt, ist ebenfalls ein Gewinn für die Umwelt, da Sie weniger Energie verbrauchen und den CO2-Ausstoss reduzieren
werden.

Mit welchen Partnern soll man bei Umbauten und Sanierungen zusammenarbeiten? Abgesehen von einer einfachen Pinselrenovation lohnt sich in jedem Fall der Beizug eines Architekten, eines Bauleiters oder eines Bauberaters. Der Bauexperte plant und koordiniert die Nahtstellen zwischen den einzelnen Arbeitsgattungen und Handwerkern. Er stellt die Qualität der Arbeiten einer erfolgreichen Sanierung für den Hausbesitzer sicher.

Wie geht der Fachmann vor? Der Baufachmann erstellt eine Diagnose des Gebäudezustandes. Auf diesen Grundlagen erarbeitet er ein Konzept für die Sanierung. Die Ausführungsplanung erfolgt abgestimmt auf die Möglichkeiten und Zielvorgaben des Gebäudeeigentümers. Der Baufachmann übernimmt die Planung und Koordination der einzelnen Handwerker und prüft fortlaufend die Qualität der ausgeführten Arbeiten. Die Kosten für nicht eingeplante Wärmedämmungen oder die Nichtbeachtung baupolizeilicher Auflagen können zu massiven Terminverzögerungen oder Kostenüberschreitungen führen.

Welche Fehler passieren bei Sanierungen immer wieder? Die unterschiedlichen Ausführungsetappen werden nicht präzise aufeinander abgestimmt; es entsteht ein Flickwerk am Gebäude. Durch Baupfusch entstehen Bauschäden, die zu einer Entwertung des Gebäudes führen. Das Sanierungskonzept wurde zu ungenau erstellt; dem Eigentümer entstehen zusätzliche Kosten durch nicht eingeplante Arbeiten. Die Terminplanung wurde zu optimistisch erstellt. Die Ausführung der Arbeiten vor Ort erfolgt zu wenig koordiniert; es ergeben sich Terminverzögerungen und zusätzliche Aufwendungen für den Gebäudebesitzer.

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Othmar Helbling, Bauherrenberater und Geschäftsführer, hbq-Bauberatung,
Rapperswil-Jona.
www.hbq.ch