Am besten vergleichen lassen sich Immobilienanlagen zu Renditezwecken mit Obligationen: Bei einem langfristigen Anlagehorizont gilt es, eine genügend hohe Verzinsung des eingesetzten Eigenkapitals mit kalkulierbarem Risiko zu erzielen. Die jährlichen Gewinne und die Performance ergeben sich aus dem jährlichen Nettoerlös sowie aus dem Wertzuwachs.

Blase oder feste Basis?

Der Markt für Mehrfamilienhäuser, die zu den typischen und sicheren Anlageobjekten zählen, verzeichnete in den letzten zehn Jahren einen massvollen Preisan-stieg.

Auch der Immobilienmarkt widerspiegelt damit das Gesetz von Angebot und Nachfrage: Eine hohe Nachfrage lässt bei gleichzeitig tieferem Angebot die Preise steigen eine Situation, wie sie heute der partiell ausgetrocknete Immobilienmarkt darstellt. Zu unterscheiden ist, ob hohe Preise durch die Basisdaten (Mietertrag, Leerstandsrisiko, Bauzustand usw.) auch substanziell gestützt werden. Ist das, wie in einigen – auch europäischen – Ländern, nicht der Fall, spricht man von einer Immobilienblase.

Im heutigen Marktumfeld lässt sich feststellen, dass die Nachfrage nach Wohnungen und, abhängig vom Standort, nach Gewerbe- und Geschäftsflächen je nach Standort sehr gross und gleichzeitig der Anlagedruck von institutionellen Anlegern hoch ist. Es fliesst viel Geld in Anlagefonds. Und auch private Investoren haben die Vorteile von Immobilienanlagen erkannt. Diese erhöhte Nachfrage führt tendenziell zu steigenden Verkaufspreisen.

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Noch mehr Sorgfalt vonnöten

Beim Immobilienkauf zu hohen oder übersetzten Preisen sinkt die Rendite und ein künftiger Wertzuwachs wird möglicherweise tief ausfallen oder sich gar negativ ent-wickeln.

Ein hohes Preisniveau erfordert deshalb eine noch sorgfältigere, professionelle Prüfung der Kaufobjekte, und der damit verbundenen Due Diligence muss erste Priorität eingeräumt werden. Nur die gründliche Gesamtbeurteilung der Immobilienanlage, sei dies in rechtlichen und steuerlichen Belangen, bezüglich Bauqualität und Marktentwicklung, sowie eine detaillierte Wertermittlung lässt eine fundierte Kaufbeurteilung zu. Die Bewertung mittels Discounted-Cashflow-Methode fokussiert sich dabei auf die künftige Einnahmen- und Ausgabenströme und kann – je nach Anwendung verschiedener Parameter (sog. Financial Modeling) – alternative Wertszenarien für den Kauf abbilden.

Bei speziellen Nutzungen und peripheren Lagen ist ferner dem Liquiditätsrisiko erhöhte Beachtung zu schenken. Trotz vertieften Analysen mit wissenschaftlichem Tiefgang kann auch ein Bauchentscheid unterstützend zur Akquisition beitragen. In jedem Fall gilt es, die Preisobergrenze zu fixieren und allfällige Liebhaberzuschläge zu begründen.

Die Preise von Immobilien entwickeln sich je nach Marktsegment und Objektgattung unterschiedlich. Der Boom Anfang der 70er Jahre und die enormen Preissteigerungen Ende der 80er Jahre haben ab 1990 zu einer Gegenbewegung geführt.

In der Zwischenzeit haben sich die Preise vom abrupten Rückgang mehr als erholt. Langfristig gibt es für Immobilienpreise allerdings nur eine Richtung, nämlich die nach oben. Die Gründe liegen im knappen Gut (Boden), in der Bevölkerungsentwicklung, den Wohnansprüchen (Erhöhung der Wohnfläche je Einwohner) oder der verstärkten Nachfrage vom Ausland.

Kurzfristige Gewinne trügerisch

Selbst auf ausgetrockneten Immobilienmärkten lassen sich Immobilienanlagen finden, die höhere Preise rechtfertigen und bei einem mittel- bis langfristigen Anlagehorizont durchschnittliche Renditeerwartungen erzielen.

Erwerbe zu Spekulationszwecken mit kurzer Haltedauer können bei Wertkorrekturen allerdings zu unliebsamen Überraschungen führen: Immobilien sind keine Handelsware und kurzfristige Gewinnerwartungen oftmals ein Trugschluss.