Die Parameter für die Finanzierung eines Hauses oder einer Wohnung verschieben sich. Zunächst: Die Inflation steigt, in den USA und in Europa liegt sie bei über 8 Prozent, in der Schweiz wurden zuletzt 2,9 Prozent gemessen. Die Renditen von Bundesobligationen stehen bei 0,9 Prozent so hoch wie zuletzt 2014 - dazwischen notierten sie hauptsächlich im Minusbereich.

Die Leitzinsen steigen in den USA und wohl bald auch in der Eurozone. Und dass die Schweizerische Nationalbank im Gefolge der Europäischen Zentralbank den Zins noch dieses Jahr anhebt, ist nicht mehr unwahrscheinlich. All diese Faktoren beeinflussen die Hypothekarzinsen.

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Zehnjährige Festhypotheken liegen jetzt bei über 2 Prozent

Im Gesamten betrachtet liegen die Zinsen für zehnjährige Festhypotheken, das immer noch am stärksten nachfragte Finanzierungsmodell für Wohneigentum in der Schweiz, seit Anfang Juni über 2 Prozent. Vor weniger als einem Jahr war es die Hälfte. Im August 2021 lag der Schnitt, den die Vergleichsplattform Hypotheke.ch aus Zehntausenden von Daten errechnen lässt, noch knapp unter 1 Prozent. 

Vorsorgeeinrichtungen bieten tendenziell oft günstigere Zinsen an.

Die offiziell auf Internetseiten der Anbieter aufgeführten Zinsen für zehnjährige Festhypotheken beginnen derzeit 2,024 Prozent bei Hypoklick, dem Online-Angebot der Regionalbank BSU im Kanton Zürich. Unter den zehn günstigsten Anbietern finden sich aktuell sechs Pensionskassen, womit sich ein seit Jahren beobachteter Trend einmal mehr bestätigt: Vorsorgeeinrichtungen bieten tendenziell oft günstigere Zinsen an.

Der Abstand zu grösseren Anbietern ist beträchtlich (siehe Tabelle weiter unten). Raiffeisen etwa, einer der grössten Wohnkreditgeber der Schweiz, schreibt 10-Jahres-Fixhypotheken für 2,820 Prozent aus. Die Differenz zwischen günstigsten und teuersten Anbietern beträgt rund 0,8 Prozentpunkte, was bei einer Hypothek über 800000 Franken einen jährlichen Mehrbetrag von 6400 Franken ausmacht. 

Doch der Konkurrenzdruck von Pensionskassen und Versicherern gegenüber hypothekenfinanzierenden Banken hat im Vergleich zum Vorjahr abgenommen, wie Adrian Wenger sagt. Er ist Berater beim VZ Vermögenszentrum. Damit sei auch der Preisdruck ginger. «Messbar ist dies aber nicht, weil ja niemand seine <effektiven> Preise veröffentlicht», so Wenger.

Hypothekarzinsen: «Unter 2 Prozent immer noch möglich»

Denn bei den publizierten Zinsen handelt es sich um so genannte Schaufensterpreise. Ein Hypothekarzins ist immer Verhandlungssache zwischen Kundin oder Kunde und Kreditfinanzierer. Seine Festlegung hängt ab von der Bonität der Hauskäufer, deren Eigenkapitalanteil, der Grösse der Hypothek sowie allenfalls auch der Frage, ob Finanzdienstleistungen aller Art vom Anbieter im Paket bezogen werden.

Ganz sakrosankt ist die «2-Prozent-Linie» bei zehnjährigen Hypotheken nicht. Gabriela Seiler, Head of Credit Consulting bei der Hypothekenplattform Property Captain, sagt: «Je nach Volumen und Bonität des Kunden sind Abschlüsse auf zehn Jahre unter 2 Prozent sicherlich immer noch möglich». Aufgrund der täglichen Schwankungen am Kapitalmarkt seien die Preise manchmal auch tagesabhängig.

Saron-Hypotheken zur Wohnfinanzierung bleiben günstiger

Deutlich günstiger sind immer noch Saron-Hypotheken. Bei schätzungsweise 20 bis 25 Prozent der Wohnfinanzierungen wird diese Form gewählt, wobei eine Online-Umfrage zeigt hat, dass Leserinnen und Leser von cash.ch der Saron-Hypothek deutlich stärker zugeneigt sind.

Die am Schweizer Interbanken-Referenzzinssatz orientierten Zinssätze für Saron-Produkte rangieren derzeit laut Hypotheke.ch zwischen 0,52 und 1,2 Prozent. Verändert hat sich dies kaum: Im August 2021 lag der Richtsatz für Saron-Hypotheken laut der Plattform Moneypark bei gut 0,9 Prozent - etwa so viel wie heute. In dieser Zeit hat sich aber auch der Schweizer Leitzins, der seit Januar 2015 bei -0,75 Prozent liegt, nicht verändert. 

Prognose für langsamen Anstieg der Leitzinsen der SNB

Bei der Weiterentwicklung der Zinsen gibt es trotz teilweise fast panikartig verbreiteten Zinsängsten eine gute Nachricht, zumindest, wenn man auf die UBS hört. Das Chief Investment Office der Vermögesverwaltung der Grossbank glaubt, dass im Moment die Zinserwartungen an die Nationalbank überschätzt werden. Zwar dürften die Schweizer Währungshüter die Zinsen laut den UBS-Analysten den Negativzins im September von -0,75 auf -0,5 Prozent anheben und bis Mitte 2023 zu einem Leitzins im Plus zurückkehren. Danach tue sich aber nur noch wenig. 

Die langfristigen Zinsen hätten damit kein starkes Aufwärtspotential, so die UBS. Dieses Szenario setzt allerdings auch voraus, dass im selben Zeithorizont die Inflationsrate wieder sinken wird. 

Dieser Artikel erschien zuerst bei «cash.ch» mit dem Titel: Steigende Zinsen: «So teuer sind die «billigsten» Hypotheken bereits»

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