Das war ein Boom. Im zweiten Halbjahr 2019 zog es Schweizer Immobilien-Aktien wie im Lift nach oben. PSP Swiss Property kletterte zwischen Juli und Februar 2020 um 30 Prozent auf ein neues Allzeithoch. Im selben Zeitraum ging Swiss Prime Site sogar um 40 Prozent und ebenfalls auf einen neuen Kursrekord nach oben.

Ähnlich lief es auch bei anderen Playern im Sektor. Mobimo, Allreal, Züblin – Kurssteigerungen um 30 oder auch 50 Prozent in sieben oder acht Monaten waren dort normal. Allerdings war die Kursentwicklung im Schweizer Immo-Sektor alles andere als gesund. Denn in Bezug auf das Nettovermögen – den Net Asset Value oder kurz den NAV – gab es im Februar alle genannten Firmen mit Ausnahme von Züblin teils mit zweistelligen Prozentaufschlägen zum NAV.

Georg Pröbstl ist Chefredaktor des Börsenbriefs Value-Depesche. Der Börsendienst ist auf substanzstarke unterbewertete Aktien mit guten Perspektiven aus Deutschland, Österreich und der Schweiz spezialisiert. Die jährliche Performance des Musterdepots seit Start im April 2010 beträgt +14,6 Prozent (DAX: +7,8 Prozent).

Transparenzhinweis: Der Autor berät Anlageprodukte. In diesem Beitrag besprochene Aktien können zum Anlageuniversum zählen.

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PSP: Mieterträge steigen, Bewertungsgewinne fallen weg

Von diesen Hochs ist derzeit nichts geblieben. So gut wie alle Immo-Titel haben im März rund 20 Prozent an Wert verloren und notieren heute da, von wo aus vor einem Jahr die Rally losgegangen war. Von den hohen Aufschlägen auf das jeweilige Nettovermögen ist nicht viel geblieben. Anleger wittern nun eine gute Gelegenheit zum Einstieg.

In Q1 auf jeden Fall zeigen sich schon Bremsspuren. PSP Swiss Property beispielsweise steigerte den Liegenschaftsertrag in den ersten drei Monaten des Jahres zwar um 2,2 Prozent auf 74 Millionen Franken, doch gab es im Startquartal in diesem Jahr weder Bewertungs- noch Veräusserungsgewinne im Portfolio.

Im Vorjahr erzielte PSP dagegen bei den beiden Positionen noch Gewinne von 15 und 19,7 Millionen Franken. Entsprechend rutschte der Reingewinn bei PSP im Quartal um 39,9 Prozent auf  47,9 Millionen Franken. Trotz des Gewinnrückgangs lag der NAV je Aktie mit 98,05 Franken um 1,1 Prozent sogar noch über dem Level zwölf Monate zuvor.

Für das Gesamtjahr zeigt sich PSP bei seinem Ausblick relativ krisenfest. Das Unternehmen hat von den stark betroffenen Sektoren wie Detailhandel jenseits des Nahrungsmittelhandels, der Gastronomie und auch von Freizeitbetrieben überschaubare Risiken im Portfolio. Nur 21 Prozent der Mieteinnahmen bei PSP stammen aus diesen Quellen. Dominiert wird das Portfolio dagegen eher von weniger Corona-anfälligen Büroimmobilien.

Swiss Prime Site: Dividende dürfte auch 2020 stabil bleiben

Die Prognosen wurden dennoch eingedampft. Das Ergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen in diesem Jahr ohne Liegenschaftserfolg soll bei 260 Millionen Franken liegen und nicht mehr wie davor noch kommuniziert darüber. Im vergangenen Jahr lag dieser Wert bei 256,1 Millionen Franken.

Der Gewinn je Aktie dürfte damit dennoch alleine schon ohne Liegenschaftserfolg wie im Vorjahr bei etwa 4,70 Franken liegen. Trotz Corona wurde jetzt für 2019 die Dividende bei PSP übrigens von 3.50 auf 3.60 Franken je Anteil angehoben. Ein klares Zeichen von Stärke!

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Swiss Prime Site hat die Zahlen zum ersten Quartal noch nicht auf den Tisch gelegt. Detailhandel spielt beim Immo-Konzern aus Olten aber eine grössere Rolle. Das könnte Swiss Prime möglicherweise bereinigt um Neubewertungen oder Veräusserungsgewinne in diesem Jahr einen etwas tieferen Gewinn als 2019 bringen. Dieser lag im vergangenen Jahr bei 4.14 Franken je Anteil. Eine Dividende von 3.80 Franken je Aktie wie in den Vorjahren scheint aber auch für 2020 ziemlich sicher.

Mobimo: Trotz Krise ist moderates Wachstum zu erwarten

Ziemlich stabil dürfte das Geschäft bei Mobimo laufen. Der Immo-Konzern aus Luzern hat mit 40 Prozent einen hohen Anteil an Wohnimmobilien im Portfolio. Diese Struktur dürfte im aktuellen Konjunkturumfeld besser abschneiden als die Gewerbeimmos von PSP oder Swiss Prime.

Zudem hatte Mobimo für dieses Jahr vor Ausbruch von Corona noch ein Wachstum bei den Mieteinnahmen im höheren einstelligen Prozentbereich in Aussicht gestellt. Ein Gewinn wie im Vorjahr vor Neubewertung um 9.50 Franken je Aktie ist deshalb auch in diesem Jahr wahrscheinlich und damit erneut die seit vielen Jahren gezahlte Dividende von 10 Franken je Anteil. Mit 3,7 Prozent Rendite und noch dazu mit einem leichten Abschlag zum NAV von 1,4 Prozent ist Mobimo ganz klar eine Aktie zum Kaufen und liegen lassen.

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Allreal: Zwei Standbeine und hohe Dividenden

Allreal notiert dagegen fast 20 Prozent über dem Nettovermögen. Der Immobilienentwickler mit eigenem Bestandsportfolio hat aber eben auch das Projektgeschäft als Generalunternehmer als wichtiges Standbein. Und die Dividende liegt mit 3,8 Prozent sogar noch höher als bei Mobimo oder PSP.

Die Aktie von Allreal notiert jetzt an der unteren Begrenzungslinie des Aufwärtstrends aus 2018. Möglicherweise kommt es schon in Kürze zum Rebound von dieser Unterstützung.

bfw Liegenschaften: Die Dividende fällt aus

Mit einem Anteil von etwa 90 Prozent sind Wohnimmobilien und gemischt genutzte Liegenschaften ein ganz starkes Fundament für bfw Liegenschaften. Der Streubesitz beim Unternehmen aus Frauenfeld liegt inzwischen allerdings nur noch bei knapp zwei Prozent. Der Hauptaktionär BFW Holding hält bereits mehr als 98 Prozent der Aktien.

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Und BFW will sich das gesamte Unternehmen und das offensichtlich so günstig wie möglich komplett unter den Nagel reissen. Mit einem Immobilienvolumen von 332,6 Millionen Franken sieht Grossaktionär BFW nämlich inzwischen ein zu geringes Portfolio für ein Listing an der Börse. Deshalb ist auch eine Privatisierung und Dektorierung der Aktie geplant. Da die Dividende ausfällt, ist die Aktie trotz eines Discounts zum NAV von 1,6 Prozent für Anleger kaum mehr interessant. 

Züblin: Hoher Abschlag zum Vermögen

Viel spannender ist dagegen Züblin Immobilien. Der Bestandhalter aus Zürich ist nicht nur mit einem Anteil von nur acht Prozent nur geringfügig in den von der Corona-Beschränkung besonders betroffenen Bereichen Gastronomie, Handel und Freizeitaktivitäten engagiert, sondern wächst deutlich durch Zukäufe.

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Im vergangenen Jahr stiegen die annualisierten Mietererträge bei Züblin so um rund 15 Prozent auf 9,4 Millionen Franken. Immerhin ging die Leerstandsquote im vergangenen Jahr auch von 10,0 auf 8,2 Prozent zurück. Doch diese ist immer noch relativ hoch und bietet so weiteres Mietsteigerungspotential.

Anleger erhalten bei Züblin nicht nur eine Dividende von 1.00 Franken – Rendite 3,6 Prozent –, sondern bekommen den Titel auch noch mit einem hohen Discount zum Vermögen. Die Aktie notiert aktuell 30 Prozent unter dem NAV von 40.10 Franken. Züblin ziemlich ist damit der einzige Immotitel mit wirklich nennenswertem Abschlag zum Nettovermögen. Da steckt hohes Wertaufholpotential drin!