Jetzt eine neue Hypothek abschliessen – das ist äusserst lukrativ. Gemäss Moneypark betragen die jährlichen Zinsen bei zehnjährigen Festhypotheken in der Schweiz im Schnitt noch 1,08 Prozent, bei fünfjährigen sind es gar nur noch 0,94 Prozent. Es handelt sich um rekordtiefe Niveaus.

Noch vor einigen Jahren hätte man so tiefe Zinsen praktisch für unmöglich gehalten: 2008 waren beim Abschluss zehnjähriger Festhypotheken noch Zinssätze von rund 4,5 Prozent üblich, vor fünf Jahren solche von 2,5 Prozent.

Ärgern werden sich da vor allem Immobilienbesitzer, die sich vor einigen Jahren für eine langlaufende Festhypothek entschieden haben. Aus freien Stücken, oder weil ihr Bankberater schon damals von einmalig günstigen Finanzierungskonditionen sprach, die man unbedingt fixieren sollte. Dadurch sind diese Kunden nun an Hypotheken gebunden, die im Vergleich zu heute deutlich höhere Zinssätze aufweisen.

Wer beispielsweise auf einem Betrag von 500'000 Franken eine noch drei Jahre laufende Festhypothek mit einem Zinssatz von 3 Prozent abgeschlossen hat, zahlt jedes Jahr 15'000 Franken an Zinsen an die Bank. Insgesamt bis zum Ablauf noch 45'000 Franken. Attraktiver wäre da eine Festhypothek von 1 Prozent für die nächsten drei Jahre, was derzeit bei Neuabschlüssen durchaus realistisch ist. Die Zinskosten lägen dann nur noch bei 5'000 Franken pro Jahr, bis zum Laufzeitende bei 15'000 Franken. Das ist dreimal günstiger als die bisherige Hypothek.

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Vorzeitig auflösen hat seinen Preis

Optimal wäre es aus Hypothekarnehmersicht daher, die bestehende Hypothek per sofort aufzulösen und eine neue, deutlich günstigere abzuschliessen. Die gute Nachricht: Eine vorzeitige Auflösung ist tatsächlich möglich. Die schlechte Nachricht: Es kostet viel.

«Eine vorzeitige Auflösung einer Festhypothek lohnt sich nur in den seltensten Fällen und setzt eine gewisse Fachkenntnis oder gute Beratung voraus», sagt Dominique Ackermann von Avobis Hypothekenbörse zu cash. In der Praxis habe er bisher erst einen solchen Fall erlebt. Die Bank habe den Kunden nicht verlieren wollen, dank guter Verhandlung sei das Kreditinstitut in der Folge finanziell etwas entgegengekommen. «Das ist aber eine grosse Ausnahme und war nur möglich, weil auch die neue Hypothek wieder beim gleichen Anbieter abgeschlossen wurde.»

Ins gleiche Horn bläst Hypothekenexperte Florian Schubiger von Vermögenspartner: Die Banken würden die Zinsen für die Restlaufzeit verrechnen. Hinzu komme in der aktuellen Zinssituation ein negativer Wiederanlagesatz, der die vorzeitige Auflösung zusätzlich verteure. «Ein frühzeitiges Auflösen, um eine günstigere Hypothek abzuschliessen, lohnt sich eigentlich nie», so sein ernüchterndes Fazit.

Negativzinsen verteuern Ausstieg zusätzlich

Wird eine Hypothek aufgelöst, müssen dem Anbieter die für die Restlaufzeit anfallenden Zinsen trotzdem bezahlt werden. Darüber hinaus muss die Bank das frühzeitig erhaltene Geld wieder am Markt platzieren. Und da sichere Anlagen derzeit negativ verzinst sind, wird dem Hypothekarnehmer hier noch ein zusätzlicher Betrag verrechnet - quasi eine Entschädigung an die Bank für anfallende Negativzinsen.

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Wie teuer eine vorzeitige Hypothekenauflösung zu stehen kommt, hat Vermögenspartner für cash.ch für verschiedene Restlaufzeiten und Zinssätze ausgerechnet.

Je länger die Restlaufzeit und je höher der Zinssatz der bisherigen Hypothek, desto teurer wird auch der Ausstieg. So beträgt die Vorfälligkeitsentschädigung einer Hypothek mit einem Zinssatz von 4 Prozent und einer Restlaufzeit von 5 Jahren saftige 121'000 Franken. Die Bank verrechnet hier 100'000 Franken für die restlichen Zinsen (je 20'000 Franken pro Jahr), plus rund 21'000 Franken für bei der Bank durch die Rückführung des Geldes anfallende Negativzinsen.

Das ist teuer. Und lohnt sich nicht. Denn zusätzlich dazu, dass man die Restlaufzeit der alten, teureren Hypothek dennoch bezahlen muss und eine Entschädigung an die Bank bezahlt, muss ja auch eine neue Hypothek abgeschlossen und berappt werden. Da fällt es kaum ins Gewicht, dass die Vorfälligkeitsentschädigung bis zu einem gewissen Betrag von den Steuern abgezogen werden kann.

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So bleibt dem normalen Immobilienbesitzer nichts anderes übrig, als in den sauren Apfel zu beissen und die bestehende Hypothek abzusitzen, so schlecht die Konditionen auch sein mögen. Nur wer sehr gute Argumente vorweisen kann, etwa weil er gleichzeitig sein Aktiendepot in der Höhe von mehreren Millionen Franken in die Bank einbringt, kann auf ein gewisses Entgegenkommen hoffen. Doch in der Realität sind Kulanzfälle sehr selten. 

Dieser Text erschien im Original bei cash.ch unter dem Titel «Eine teure Hypothek vorzeitig auflösen: Lohnt sich das?»