Steigen sie nun, oder geben sie weiter nach? Die grosse Frage zu den Zinsen und den Hypothekarzinsen im Speziellen stellt sich erneut. Schon im letzten Jahr hat sie die Eigenheimbesitzer konfus gemacht. Und wieder ist es dasselbe Spiel, denn heute wie damals zeigen alle Zinsprognosen nach oben. Dass die Zinsen demnächst steigen, wird immer wahrscheinlicher. Zwar ist die Inflationsrate noch immer sehr tief, die Wachstumsaussicht verhalten und der Schweizer Franken stark, was alles gegen einen scharfen Anstieg des Zinsniveaus spricht. Doch ist dieses mittlerweile so tief, dass es kaum mehr sinken wird. Auch die Schweizerische Nationalbank hat mit bisher zwei Leitzinserhöhungen seit dem vergangenen Juni klar gemacht, dass sie ihre Politik des billigen Geldes nicht mehr weiter fortzuführen gedenkt.
Um schon jetzt eine Festhypothek zu den derzeitigen Sätzen für die Zukunft zu reservieren, können Forward-Hypotheken hilfreich sein. Das sind Festhypotheken, die mehrere Monate im Voraus abgeschlossen werden. Zum gegenwärtigen Hypothekarzins kommt noch ein Aufschlag für die Reservationsfrist hinzu. Der Zuschlag entspricht den Kosten des Hypothekarinstituts für die Reservation der Gelder. Er setzt sich zusammen aus dem Hypothekarzins, der dem Institut während dieser Zeit entgeht, minus des Erlöses, der sich durch die Anlage des reservierten Geldes in derselben Zeit erzielen lässt. Die so berechneten Kosten werden nun als jährlicher Zinszuschlag auf den Hypothekarzins geschlagen. Er ist umso kleiner, je länger die Laufzeit der Hypothek ist, und umso grösser, je länger die Reservations- oder Forward-Frist gewählt wird. Bei einem grossen Unterschied sind die entgangenen Hypothekarzinseinnahmen während der Reservationsfrist grösser als der in dieser Frist erzielbare Anlagegewinn des Hypothekarinstituts. Da sich dieser Unterschied zwischen kurz- und langfristigen Zinsen selbst innerhalb eines Tages ändern kann, ändern sich auch die Zinszuschläge bei Forward-Hypotheken laufend.
Meist lassen sich Forward-Fristen zu den entsprechenden Kosten für eine beliebige Anzahl Tage «kaufen», wobei die maximale Vorausfrist unter den Anbietern variiert. Die von den Kunden am meisten gewählte Frist beträgt drei bis sechs Monate, wie Lorenz Heim, der Geschäftsführer des Hypothekenzentrums erzählt: «Bei höheren Fristen sollte man hinterfragen, ob sich der Aufpreis noch lohnt.» Tatsächlich sind die Aufschläge für die Wartefrist von einem Jahr happig, wie die Daten in der Tabelle zeigen.
Dass die Forward-Hypotheken der Versicherungen günstiger sind als diejenigen der Banken, liegt an der unterschiedlichen Refinanzierungsquelle: «Die Banken müssen das Geld selber auf dem Kapitalmarkt einkaufen», erklärt Ruth Baumann, Produktmanagerin bei der Credit Suisse. «Für die Versicherungen ist die Vergabe einer Hypothek eine Anlageform der eigenen Reserven.» Die andere Seite der Medaille ist allerdings, dass die Versicherungen weniger Risiken eingehen können als die Banken und deshalb in der Regel nur sehr gut gesicherte Hypotheken vergeben. Schliesslich sind weder die Hypothekar- noch die Forward-Sätze sakrosankt. Gute Kunden werden bessere Konditionen aushandeln können als in der Tabelle. Momentan herrscht auf dem Hypothekarmarkt ein scharfer Verdrängungswettbewerb. In dieser Situation von einem Anbieter zum nächsten zu laufen und wie auf einem Bazar den Verkäufern die Preise des jeweils anderen unter die Nase zu reiben, kann Wunder wirken.
