Immobilien: Käufermarkt

Das Eigenheim ist nach wie vor das beliebteste Traumgebilde der Schweizer und das Einfamilienhaus, wie Umfragen zeigen, die ersehnte Wohnform. Derzeit stehen die Chancen gut, den Traum zu realisieren. Die tiefen Zinsen machen es möglich. Momentan ist eine Festhypothek mit einer Laufzeit von fünf Jahren für unter drei Prozent zu haben, eine Libor-Hypothek gar unter zwei Prozent. Die Einkommen sind in den letzten Jahren stärker gestiegen als die Hauspreise, der wachsende Wohlstand hat das Eigenheim für mehr Leute erschwinglich gemacht. In den letzten Jahren hat der Anteil der Eigenheimbesitzer von 30 auf 38 Prozent zugenommen. Auch ist der Kauf derzeit deutlich billiger als die Miete, wie Vergleichsrechnungen zeigen. So sind für eine Drei- bis Vier-Zimmer-Attikawohnung in der Agglomeration Zürich ohne Nebenkosten monatlich rund 2300 Franken Miete zu bezahlen. Eine Eigentumswohnung zu 750  000 Franken, die mit 600  000 Franken belastet ist, kostet derzeit – bei einem Hypothekarzins von 2,5 Prozent – nur 1250 Franken. Positive Vorzeichen. Die Rezession steht dem Erwerb eines Eigenheims nicht weiter entgegen, denn die Erholung hat bereits eingesetzt: Fürs vierte Quartal wird die Schweizer Wirtschaft wieder ein Wachstum ausweisen. 2010 dürfte sie dann gemäss Prognosen der Zürcher Kantonalbank gegen zwei Prozent zulegen. Die Zinsen bleiben noch eine Weile tief. Die Nationalbank, so rechnen die Auguren, wird kaum vor Mitte 2010 an der Zinsschraube drehen. Die Haushaltseinkommen steigen nach wie vor. Entgegen den Erwartungen ist der Konsum nicht eingebrochen, und die Saläre steigen. In ihrem Immo-Monitor für das dritte Quartal 2009 schätzt die Credit Suisse, dass die Einkommen übers ganze Jahr real um satte 2,4 Prozent zulegen. Sie schreibt weiter: «Über das Bedürfnis nach Wohnraum entscheidet in erster Linie das Einkommen.» Das Angebot an Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen zieht nach wie vor an. Jährlich kommen rund 30  000 neue Eigenheime auf den Markt – mehrheitlich Eigentumswohnungen. Deren Preise haben in den letzten Jahren markant zugelegt. Zwischen 2000 und 2008 stiegen sie um 23 Prozent, während sich Einfamilienhäuser um lediglich 12 Prozent verteuerten. Doch mit den Steigerungsraten ist es vorerst vorbei. Die Preise für Wohnungen im oberen Segment lassen bereits nach, und im mittleren Segment stagnieren sie (siehe «Rückschlag» im Anhang). «Nur die Preise der günstigen Eigenheime haben noch nicht gedreht», sagt Dieter Marmet von Wüest & Partner. Er rechnet zwar nicht mit einem Absturz des Immobilienmarktes, denn es sprächen zu viele Faktoren für ein Eigenheim. Doch der geschäftsführende Partner der Zürcher Immobilienberatungsfirma schätzt, dass es in Richtung Käufermarkt geht: «Für die Verkäufer sieht es nicht mehr so rosig aus.» Ein Grund mehr, sich jetzt einen Kauf ernsthaft zu überlegen. Zuwanderungsschub. Der Markt könnte nämlich schnell wieder kippen. Diverse Faktoren wirken als Treiber für den Eigenheimmarkt: die demografische Entwicklung, die zunehmende Nachfrage nach Wohnraum, die Wohneigentumsförderung oder die Teuerung bei den Mietwohnungen. Der Zuwanderungsschub in der Schweiz hält an – auch im Krisenjahr 2009. Per saldo werden es wieder 60  000 Personen vor allem aus der EU sein, die zusätzlichen Wohnraum nachfragen. Die meist gut qualifizierten Einwanderer werden früher oder später in den Eigenheimmarkt drängen. Aber auch die wachsende Anzahl an Rentner- und Single-Haushalten wird den Druck verstärken. Gerade bei jüngeren Leuten hat Urs Tschudi, Immobilienspezialist von Walde & Partner, eine erhöhte Affinität zu Wohneigentum festgestellt: «30- bis 35-Jährige kaufen vermehrt Eigentumswohnungen, zum Beispiel mit einem Erbvorbezug.» Einer der Gründe dafür sei, dass hauptsächlich neue Mietwohnungen relativ teuer seien. Ein zusätzlicher Treiber für den Eigenheimmarkt ist die permanente Nachfrage nach mehr Wohnraum. Jede in der Schweiz lebende Person beansprucht derzeit eine Fläche von durchschnittlich 50 Quadratmetern; im Jahr 2000 waren es noch 44. Zwischen 2004 und 2008 ist die Wohnfläche von Neubauten in der Stadt Zürich im Schnitt von 100,5 auf 117,8 Quadratmeter gestiegen – ein Plus von gut 17 Prozent. Geringes Risiko. «Jetzt ist eine gute Zeit, um über einen Eigenheimkauf nachzudenken», sagt Marco Salvi, Leiter Immobilien und Kreditrisiken bei der ZKB. Er sieht keine Anzeichen einer Krise im Eigenheimmarkt. Die ZKB stelle eine hohe Nachfrage nach Immobilienfinanzierungen fest. Seiner Ansicht nach sprechen viele Gründe für ein Eigenheim. Es sei eine stabile Anlageklasse mit relativ wenig Risiko. «Und die Rendite ist nicht schlecht», so Salvi. Die Gesamtrendite liege zwei Prozentpunkte über derjenigen einer Bundesobligation. Für den Kauf eines Eigenheims spricht gemäss Salvi auch, dass viele Anleger von den Aktien enttäuscht seien und der Immobilienmarkt in den letzten 20 Jahren überaus stabil gewesen sei. «Wieso soll dies künftig nicht mehr so sein?» Doch der Kauf eines Eigenheims will gut überlegt sein. Für die meisten Schweizer ist er das grösste Investment, das sie in ihrem Leben tätigen. Deshalb ist darauf zu achten, dass der Wert erhalten bleibt. Dann können bei einem späteren Verkauf durchaus ein paar Prozent mehr Realrendite herausschauen. Eine Illusion wäre es indessen, auf einen hohen Gewinn zu spekulieren. Zwar haben Immobilienexperten auch schon Verkäufe begleitet, bei denen ein Haus für 1,1 Millionen Franken wegging, das 700  000 kostete. «Das ist jedoch nicht der Normalfall», sagt Lorenz Heim, Geschäftsführer des VZ HypothekenZentrums in Zürich. Umso wichtiger ist es, den Eigenheimkauf sorgfältig vorzubereiten und nichts zu überstürzen. Zuvorderst steht die Abklärung der eigenen Bedürfnisse mit Hilfe einer Checkliste (Beispiel: «Beobachter»-Ratgeber «Der Weg zum Eigenheim», Seite 22/23). Klarheit verschaffen muss sich der künftige Eigenheimbesitzer über seine Anforderungen an den Raum, den Standort und das zu erwerbende Objekt:Wie viele Zimmer sollen es sein, und wofür brauche ich sie? Möchte ich lieber auf dem Land oder in der Stadt wohnen? Ziehe ich eine Wohnung oder ein Haus vor? Teurer kann günstiger sein. Sind die Bedürfnisse einmal bestimmt, kann die Suche beginnen. Ziel ist es, ein Eigenheim zu finden, das seinen Wert über Jahre hinweg behält oder möglichst steigert. Deshalb steht die Lage des Objekts im Vordergrund. Noch immer gilt: Die Lage bestimmt den Preis. Entscheidende Kriterien dabei sind eine leichte Hanglage, eine Süd- oder Südwestexposition, der Anschluss an den öV, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten, Sport- und kulturelle Angebote. Der Umzug in die Provinz lohnt sich kaum, auch wenn die Preise markant tiefer sind als in der Agglomeration. Meist wird der Preisvorteil mit hohen Zusatzkosten erkauft: Ein Zweitauto muss her, die Steuern im Dorf sind hoch, die Pendlerkosten ebenfalls. Unter allen Umständen gilt es zu verhindern, dass das Haus überbezahlt wird. Liebhaberobjekte sind zu meiden, ökologischen Aspekten ist vermehrt Rechnung zu tragen. Bei einem älteren Haus ist die Schätzung eines Spezialisten unabdingbar, immerhin werden zwei Drittel aller Transaktionen mit bestandenen Eigenheimen abgewickelt. Besondere Aufmerksamkeit ist dem Dach, der Isolation, den Installationen sowie Küche und Bad zu widmen. Wer ab Plan kauft, muss alle Verträge genau prüfen, am besten mit Hilfe eines Fachmanns. VZ-Berater Heim: «Die Leute unterschreiben blindlings Knebelverträge, die ihnen bei den Garantiearbeiten der Handwerker jegliche Rechte vorenthalten.» Baut ein künftiger Hauseigentümer selber, muss er den Architekten unter die Lupe nehmen. Der «Beobachter»-Ratgeber: «Reden Sie mit Leuten, die mit dem Architekten schon gebaut haben.» War die Zusammenarbeit mangelhaft, sollte man sich auf die Suche nach einem anderen Architekten machen. Vorsichtige Banken. Ist der Entscheid über das künftige Eigenheim gefallen, steht die Geldbeschaffung im Vordergrund. Nach wie gelten die goldenen Finanzierungsregeln. Nötig sind 20 Prozent Eigenmittel: bei einem 750  000-Franken-Haus also 150  000 Franken. Lorenz Heim rät zu eher mehr als zu diesem Fünftel. «Der Eigenheimbesitzer sollte unbedingt Reserven anlegen.» Zudem darf die Gesamtebelastung des Eigenheims ein Drittel des Bruttoeinkommens nicht übersteigen. Die Banken halten sich strikt an diese Regelung. Mehr noch: Zur Berechnung der Tragbarkeit wird nicht der aktuelle Zinssatz, sondern ein Referenzzins von fünf Prozent herbeigezogen. Die Differenz zum aktuellen Zinssatz wird dann zur Amortisation verwendet. Das Argument der Banken: Das Haus müsse auch bei steigenden Zinsen tragbar sein. Vorbehalte haben die Banken auch, wenn das gesamte Eigenkapital aus der Altersvorsorge bezogen wird. Dann rät etwa die ZKB von einem Kauf ab, bis genügend andere Mittel (Ersparnisse, Erbschaften) vorhanden sind. Mit Bedacht ist auch die Hypothek zu wählen. Prinzipiell kann der Eigentümer unter drei verschiedenen Hypo-Modellen wählen, von denen zudem Mischformen existieren. Über die letzten zehn Jahre kamen Hausbesitzer mit der Geldmarkthypothek am besten weg. Gemäss Berechnungen des VZ HypothekenZentrums zahlten sie 144  100 Franken für eine Hypothek von 550  000 Franken. Für die variable Hypothek mussten 210  300 und für die fünfjährige Festhypothek 273  500 Franken überwiesen werden. Dennoch raten die Experten nicht dazu, die ganze Kreditsumme mit der günstigsten Libor-Hypothek zu finanzieren. Diese können sehr volatil sein – gehen die Zinsen hoch, sitzt man buchstäblich in der Kreditfalle fest. Literatur «Beobachter»-Ratgeber: Der Weg zum Eigenheim, 6.  Auflage, Zürich 2009. Credit Suisse: Swiss Issues Immobilien, Immobilienmarkt 2009. Credit Suisse: Swiss Issues Immobilien, Monitor 3. Quartal 2009.