Mehr noch als Haus- und Wohnungseigentümer haben in den letzten Jahren die Besitzer von Immobilienanlagen wie Fonds oder Aktien von den steigenden Preisen profitiert. Durch die hohe Liquidität können die Gewinne nämlich jederzeit steuerfrei über die Börse realisiert werden. Durch Wertsteigerungen, aber auch durch neue Fonds und Immobiliengesellschaften oder Kapitalerhöhungen ist das Anlagevolumen stetig gestiegen. Laut Analyst Markus Waeber von der Zürcher Kantonalbank sind 2010 rund drei Milliarden Franken an frischem Eigenkapital in Immobilienfonds, -aktiengesellschaften und die für Vorsorgeeinrichtungen bestimmten Stiftungen geflossen.
Überflieger. Besonders die Immobilienfonds blieben von der Finanzkrise weitgehend unberührt. Die kotierten Aktiengesellschaften mussten zwar markante Kurseinbussen hinnehmen, haben sich seit Frühling 2009 aber umso kräftiger erholt. Sowohl im Vergleich zum Aktienindex SPI als auch zur Entwicklung der Immobilienpreise fällt in beiden Gruppen die Rendite seit 2001 deutlich höher aus. Sorgten die robuste Konjunktur, die Zuwanderung und die tiefen Zinsen für einen Wertanstieg bei den Immobilien, so haben die Anleger auf der Suche nach attraktiven Ausschüttungen, Wertbeständigkeit und Schutz vor Inflation die Kurse zusätzlich in die Höhe getrieben.
Ausgereizt. Nun wird die Luft allmählich dünner. «Immobilienaktien sind nicht mehr günstig», stellt Waeber fest. Und bei den Fonds ziehen die Ökonomen der CS das Fazit: «Das Momentum ist zunehmend ausgereizt.» Mit steigenden Zinsen entfällt die Triebfeder für höhere Bewertungen. Hohe Liegenschaftspreise machen eine rentable Bewirtschaftung anspruchsvoller.
Als Alternative zu den Anleihen dürften Immobilienwerte aber gesucht bleiben. Beachten sollte man Titel mit geringem Kursaufschlag. Neben der hohen Ausschüttung nach Steuern sollte ihre Verschuldung tief und langfristig abgesichert sein. Ein hoher Wohnanteil schützt vor steigenden Zinsen und Inflation. Weitere Kriterien sind die Leerstandsquote und der Diskontsatz, dem die Bewertung der Liegenschaften zugrunde liegt. Bei den Fonds stehen Bonhôte, CS REF PropertyPlus oder Patrimonium Swiss Re im Vordergrund, bei den Aktien Allreal und Marktleader SPS. Unter den kleineren Immobilienwerten sind der Fonds Immo Helvetic und die Immobiliengesellschaft Espace Real Estate interessant.