An der weltberühmten Zürcher Prachtstras­se zwischen Haupt­bahnhof und Zürich­see flanieren pro Jahr Millionen von Passanten. Reiche Schweizer und vermögende Touris­ten aus Fernost, Russland oder den Golfstaaten treiben die Umsätze in den Luxusboutiquen in die Höhe und machen den Boulevard zu ei­nem der teuersten Pflaster der Welt. So wechselten in jüngster Zeit Lie­genschaften an dieser sogenannten 1a­-Lage zu Spitzenpreisen die Hand.

Das Bankgebäude an der Bahn­hofstrasse 53 ging 2012 für ge­schätzte 350 bis 390 Millionen Fran­ken von der Credit Suisse an die Axa Winterthur. Und erst Ende vergange­nen Jahres übernahm die Swatch Group von der zweitgrössten Schwei­zer Bank das Grieder­-Haus am Para­deplatz. Geschätzter Kaufpreis: 400 Millionen Franken. Mit diesem Be­trag könnte sich Zürich ein neues Fussballstadion mit allem Drum und Dran leisten.

Schweizer Immobilienfonds profitieren vorerst

Bei diesem verrückt gewordenen Monopoly machen die Schweizer Immobilienfonds nicht mehr mit. Obwohl auch sie profitieren vom günstigen Umfeld für Liegenschaf­ten. Im vergangenen Jahr betrug die Performance der Immobilienfonds gemessen am SXI­-Real­-Estate­-Funds­-Index (SWIIT) gut 10 Prozent. Noch besser schnitten einige Westschweizer Fonds ab. Sie ent­puppten sich mit ihrem Portfolio von vornehmlich Wohnliegenschaften als echte Überflieger an der Börse.

Der Fonds Immobilier Romand (FIR) erzielte eine Performance von 14,5 Prozent, der La-­Foncière­-Fonds gut 20 Prozent. Beide Gesellschaften sind in den 1950er-­Jahren gegründet worden und weisen viel Erfahrung im Immobilienbereich auf. Die guten Zahlen beruhen auf einem wichtigen Standbein: Die Fonds schütten jähr­lich den grössten Teil der erwirt­schafteten Cashflows aus den Mie­ten in Form von Dividenden aus.

Schwankende Ausschüttung

Die Ausschüttungen schwanken je nach Geschäftspolitik und Ertrags­lage meist zwischen 2,5 und 4,4 Pro­zent. Neuere Fonds, die sich erst im Aufbau befinden, schütten meist nur geringe Erträge aus. Die Pay­-out­-Ra­tio ist recht unterschiedlich, etliche Fonds wie der Schroder Immoplus oder La Foncière schütten bewusst nur 70 bis 80 Prozent der Erträge aus. Der zurückbehaltene Anteil am Ertrag wird gezielt in den Bestand und in das operative Geschäft investiert. Von der direkten Ausschüttung ab­gesehen profitieren die Anleger län­gerfristig von der Steigerung des in­neren Wertes der Fonds (Net Asset Value). Handelt es sich um Immobi­lien an guten Lagen mit hohem Er­tragspotenzial, ergibt sich ein gewis­ser Aufwärtstrend auf lange Sicht quasi wie von selbst.

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Hinzu kommt das Geschick des Managements, das mit laufenden Optimierungen sehr viel bewirken kann. Wer ein solches Investment tätigen will, sollte den Anlagefokus und die Strategie des je­weiligen Fonds verstehen. Manche Fonds wie La Foncière oder der Immo Helvetic richten den Fokus auf Wohnliegenschaften. Mehrfamili­enhäuser mit Mietwohnungen gel­ten als besonders stabile Ertragsquelle. Im direkten Vergleich erwirt­schaften Wohnfonds im Schnitt über eine längere Zeitperiode eine leicht höhere Performance. Allerdings ist die Bandbreite zwischen den wirklich guten und schlechten Fonds sehr gross. Das verlangt von den An­legern ein äusserst selektives Vor­gehen.

Gute Lagen sind zentral

Andere Anlageprodukte wie Schro­der Immoplus oder UBS Swissreal investieren vornehmlich in Bürolie­genschaften. Dieses Geschäftsfeld ist ausgeprägteren Zyklen unterwor­fen, birgt aber in einem sehr guten Konjunkturumfeld einige über­durchschnittliche Gewinnaussich­ten. Einzelne Fonds wie der UBS Sima fahren eine Strategie mit einem gemischten Portfolio. Die meisten traditionellen Fonds bauten im Lauf der Zeit einen Liegenschaftsbestand an guten Lagen auf, etwa in den grossen Städten wie Zürich, Genf oder Lausanne sowie den angren­zenden Agglomerationen.

Weil der Schweizer Immobilienmarkt in den letzten Jahren aber zusehends aus­verkauft war, machten Top-Liegenschaften an begehrten Lagen noch einmal einen Teuerungsschub durch. An der Zürcher Bahnhofstra­sse werden Top­-Objekte zu derma­ssen hohen Preisen gehandelt, dass im Verhältnis dazu die Renditen aus Mieteinnahmen geradezu beschei­den sind.

Die Strategie des Fonds

Die Immobilienfonds machen bei diesem Ausverkauf kaum mit. Umso mehr gilt es, in den eigenen Bestand zu investieren oder andere Geschäftsmodelle auszutüfteln. Der Westschweizer Fonds Procimmo hat zum Beispiel mit Gewerbeliegen­schaften im Einzugsgebiet urbaner Zentren eine interessante Nische ge­funden: Objekte an Adressen mit we­niger klingenden Namen sind we­sentlich günstiger und damit zu höheren Renditen auf dem Markt.

Bei­spiele finden sich in Dietlikon, Sprei­tenbach oder Otelfingen. Dabei kommen auf das Management eini­ge Herausforderungen zu, etwa die richtigen Objekte aufzuspüren, Lösungen für Leerstände oder für bau­liche Probleme zu finden. Als Produktinnovation gelten zu­dem neue, sogenannte Themen­fonds, wie sie vor allem die Credit Suisse lanciert hat: Fonds wie CS Li­ving Plus, Property Plus oder Green Property investieren in neue Wohn­modelle mit betreutem Wohnen und Residenzen, in speziell nachhaltige Liegenschaften oder solche mit Spe­zialnutzungen wie Wellness, Hotels oder Freizeit. Ende 2014 kam mit dem CS Real Estate Fund Logistics Plus noch eine weitere solche Anla­gemöglichkeit dazu, die sich dem Geschäft mit Logistikimmobilien widmet. Dieser ist vorerst aber nur für qualifizierte Anleger wie etwa Pensionskassen zugänglich.

Die Kennzahl Agio

Eine der wichtigsten Kennzahlen bei Immobilienfonds ist das Agio. Damit wird der Aufpreis des Fondsanteils gegenüber dem inneren Wert des Fonds genannt. Dieser entsteht durch den Handel an der Börse. Je grösser die Nachfrage nach einem Fonds ist, desto eher klettert das Agio in die Höhe. Mitunter liegt die­ser Wert bei 30 bis 40 Prozent.

«Das Agio allein ist aber nicht das Mass al­ler Dinge», sagt Experte Schwab. Der Anleger müsse sich vor Augen hal­ten, welchen Preis er inklusive Agio zahlen müsse, um einen bestimm­ten Ertrag zu erzielen. Solange die Zinsen tendenziell tief bleiben und das wirtschaftliche Umfeld in der Schweiz die Nachfrage nach Wohnungen, Geschäfts-­ und Büroflächen stützt, gehören die Lie­genschaftsfonds weiterhin zu den Profiteuren. Über mehrere Konjunk­turzyklen hinweg erzielt man mit Immobilienfonds eine Jahresperfor­mance von rund 5 bis 6 Prozent.

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