Credit Suisse sieht kein Ende der Überproduktion von Mietwohnungen

Die Corona-Pandemie hat weltweit einen massiven Wirtschaftseinbruch ausgelöst. Da sich die Schweiz davon rasch, wenn auch noch nicht ganz, erholt hat, halten sich die negativen Folgen für den hiesigen Immobilienmarkt in Grenzen. Längerfristig dürfte Covid-19 aber verschiedene Trends verstärken.

Bisher sind die negativen Folgen auf Teilsegmente beschränkt, wie die Grossbank Credit Suisse im aktuellen Immobilienmonitor für das dritte Quartal 2020 schreibt. Die Krise verlängere die Tiefzinsphase, was zu einer Fortsetzung der Überproduktion von Mietwohnungen führe. Daher sei ein Ende der wachsenden Leerstände bei Mietwohnungen bis auf Weiteres nicht in Sicht.

Reduktion der Büroflächennachfrage

Grössere Sorgen bereitet den Immobilieninvestoren der von der Pandemie beschleunigte Wandel der Arbeitsformen. In Zukunft dürfte das Homeoffice einen höheren Stellenwert einnehmen, was wiederum den Büroflächenbedarf senken dürfte. Da im Homeoffice die Produktivität mit der Zeit aber abnehmen und dadurch die Innovationskraft sinken dürfte, rechnet die Grossbank nicht damit, dass es zu einer radikalen Abkehr vom Büro kommt.

Die Bank rechnet wegen der Rezession zunächst mit einer Reduktion der Büroflächennachfrage von ungefähr 15 Prozent. Langfristig dürfte die Nachfrage aber weniger stark einbrechen, als die Börsenkurse der auf Geschäftsflächen ausgerichteten Immobilientitel derzeit signalisierten, schreiben die Experten der Grossbank. Trends wie Digitalisierung, Tertiarisierung der Industrie und das Wirtschaftswachstum wirkten dem entgegen. Daher sei langfristig mit einer Stagnation der Flächennachfrage zu rechnen.

Hohe Leerstandsziffer

Die Ungewissheit über die Folgen der Pandemie, die Wirtschaftskrise und ein massiver Rückgang der Nettozuwanderung im zweiten Quartal haben die Wohnungsnachfrage reduziert. Dadurch sind die Leerstände in diesem Jahr um weitere 3449 Einheiten auf 78'832 Leerwohnungen gestiegen. Die Leerstandsziffer von Mietwohnungen beträgt nun hohe 2,75 Prozent.

Rezessionsbedingt wird die Zuwanderung auch im kommenden Jahr rückläufig bleiben, prognostiziert die Bank. Dafür spreche das negative Beschäftigungswachstum, das weniger Erwerbstätige aus dem Ausland anziehen dürfte. Damit fehle dem Mietwohnungsmarkt die Kraft, um die neu auf den Markt gelangenden Wohnungen vollständig zu absorbieren. Wegen des Tiefzinsumfelds und der attraktiven Immobilienrenditen halte die hohe Bautätigkeit aber weiter an. Damit dürfte die Zahl der leeren Mietwohnungen auch 2021 weiter steigen.

Einfamilienhäuser sind Mangelware

Dagegen bleiben Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser wegen der sinkenden Bautätigkeit Mangelware. Die Baubewilligungen hätten einen Tiefststand erreicht und die jüngsten Werte der Baugesuche zeigten keine Trendwende. Solange das Negativzinsumfeld anhält und die Nachfrage nach Mehrfamilienhäusern hoch bleibt, dürften weiterhin eher Mietwohnungen anstatt Eigentumswohnungen gebaut werden, da diese einfacher zu veräussern seien.

Damit sorgt das knappe Angebot für steigende Eigenheimpreise, was bestehende Wohneigentümer vor Werteinbussen schütze, für Neuerwerber hingegen die Finanzierungshürden noch mehr erhöhe.