Wie werden sich die Preise für Ferienimmobilien im Tessin entwickeln?

Die Verkaufspreise der Ferienimmobilien werden sich auf dem derzeitigen hohen Niveau halten. Die Nachfrage aus dem Inland ist sehr stark, insbesondere aus der Deutschschweiz. Zusätzlich befeuert wird die Nachfrage durch die Zeitwohnungsinitiative, die dem Bau von Zweitwohnungen bekanntlich einen Riegel geschoben hat. 

Wohnungen, Häuser und Villen, die diesen begehrten Status noch haben, sind zu einem «raren Gut» geworden – was automatisch für eine relativ stabile Preislage mit Tendenzen weiter nach oben sorgt. Auch verstärkt wird die Nachfrage durch die Erfahrung mit Corona – die Unsicherheit, wo man künftig Ferien machen kann – sowie die Negativzinsen. Dieser Mix von Ursachen lässt die Preise leicht steigen.

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Ines & Horst Zimmermann Immobilien

Horst Zimmermann mit seiner Frau und Geschäftspartnerin Ines: Die beiden kennen sich mit Tessiner Ferienimmobilien bestens aus.

Quelle: ZVG

Und wie lauten Ihre Prognosen für den übrigen Immobilienmarkt im Tessin?

Wir haben hier im Kanton Tessin zwei komplett verschiedene Immobilienmärkte. Der erste, und auch stärkste, ist der der Ferienliegenschaften. Der zweite Immobilienmarkt ist viel volatiler und sensibler. Bei den Wohnungen, die mehrheitlich für «gente del posto», also für Einheimische und Personen, die hier leben und arbeiten, gebaut wurden, ist die Nachfrage sehr stark zurückgegangen.

Dies auch wegen der Unsicherheit während der Zeit von Corona und den Lockdowns. Viele Personen sorgen sich um die Sicherheit ihrer Arbeitsplätze. Zudem haben die Banken für diesen Personenkreis die Hürden für den Erhalt einer Finanzierung sehr hoch angesetzt. 

Die Nachfrage bei den Büroflächen und für mittlere und kleinere Detailhandelsflächen ist schon seit längerem sehr schwach. Die Pandemie verstärkte diese Situation zusätzlich. All dies drückt natürlich auf die Preise. Eine Ausnahme bilden die Läden für Grossverteiler. Hier sind immer noch eine gleichbleibende Nachfrage und Bautätigkeit festzustellen. 

Welche Entwicklung beobachten Sie im Tessiner Mietwohnungsmarkt?

Der Markt bläht sich künstlich auf, weil grosse institutionelle Investoren quasi ungebremst Grossbauvorhaben realisieren. Diese neuen Flächen kann der Mietmarkt nicht so schnell absorbieren.

Welche Art von Ferienimmobilien ist besonders gefragt?

Es werden alle Arten von Ferienimmobilien nachgefragt: vom Rustico über kleinere Wohnungen bis hin zu grossen Häusern und Villen. Die Budgets sind unterschiedlich und die Bedürfnisse ebenfalls. Der Markt verfügt über genügend unterschiedliche Objekte, weil in vielen traditionellen Ferienorten der Zweitwohnungsanteil sehr hoch ist.

Und wie lässt sich die Käuferschaft beschreiben? 

Derzeit ist der typische Interessent Deutschschweizer. Sie machen circa 80 bis 90 Prozent der Käuferinnen und Käufer aus. Seit zwei Jahren entdecken auch immer Personen aus der französischen Schweiz den Kanton Tessin als Ferienziel und treten als Käufer in Erscheinung.

Etwa 20 Prozent der Objekte werden von Personen aus dem Ausland gekauft. Vor allem Deutsche interessieren sich wieder mehr für Ferienliegenschaften im Tessin.  

Wie viel Geld ist für den Kauf einer attraktiven Tessiner Ferienimmobilie heute nötig? 

Im Durchschnitt liegen die Quadratmeterpreise für gebrauchte Wohnungen zwischen 7000 und 9000 Franken. An guter Lage können sie zwischen 10’000 und 15’000 Franken betragen. Toplagen erzielen auch Toppreise. 

Grundsätzlich lässt sich sagen: Der Preis hängt von der Lage, der Ausstattung und dem Zustand ab. Die Einschätzung fällt je nach Objekt anders aus. Was auffällt: Hochpreisige Liegenschaften werden auch von Deutschschweizer Kundschaft nachgefragt. In früheren Jahren waren Luxusobjekte eher die Domäne der Ausländer.

Die Entwicklung der Mietpreise für Wohnungen im Schweizer Kanton Tessin von September 2020 bis September 2021.

Die Mietpreise im Kanton Tessin sind gegen Ende des Jahres 2021 wieder deutlich gestiegen. 

Quelle: Statista

Was sind Ihre fünf Tipps, um den Traum vom Rustico oder der Tessiner Ferienwohnung verwirklichen zu können? 

  • Den Markt beobachten und die Suchwünsche bei den grossen Immobilienportalen hinterlegen. So bekommt man neu aufgeschaltete Angebote per Mail. 
     
  • Das Gleiche bei den etablierten Maklern machen: Auch dort einen Suchauftrag einrichten.
     
  • Sobald Sie eines oder mehrere Objekte gefunden haben, sollten Sie mit Maklern oder sonstigen Verkäufern einen Besichtigungstermin abmachen. Sich selbst vor Ort einen Eindruck zu verschaffen, ist wichtig. Es gilt, die Liegenschaft und die Umgebung für sich zu «erfühlen».
     
  • Durch den Kauf einer Ferienliegenschaft geht auch immer ein Traum in Erfüllung – ein Traum, der sich schon lange vorher im Kopf gebildet hat. Während der Besichtigung sollte deshalb geklärt werden, ob das Budget ausreichend gross ist. Nur so wird klar, ob der eigene Traum realisierbar ist – oder korrigiert werden sollte.
     
  • Prüfen Sie alle Unterlagen, die es zum Objekt gibt, insbesondere Reglemente, Protokolle, Abrechnungen und so weiter. Auch eine schriftliche Bestätigung der Gemeinde sollte vorliegen, dass es sich tatsächlich um eine Zweitwohnung handelt. Das erspart Ihnen unnötige Besichtigungen von Wohnungen, die nur als Erstwohnsitz ausgewiesen sind.  

Wie attraktiv ist der italienische Immobilienmarkt in Grenznähe? 

Liegenschaften in Italien, insbesondere in Grenznähe, spielen für uns Tessiner Makler eine untergeordnete Rolle. Wir wissen aus Gesprächen mit Kollegen im Grenzgebiet, dass der Markt für Ferienobjekte in Italien seit einiger Zeit sehr schwach ist. Die Verkaufspreise für vergleichbare Objekte sind oft niedriger. Auch die Bauqualität entspricht nicht immer dem Schweizer Geschmack. Zudem ist es für Schweizer nicht einfach, für italienische Objekte die Finanzierung aufzugleisen.

Trotzdem: Speziell die Deutschschweizer kaufen immer gerne in Italien. Weil die Preise tiefer sind, sind sie bereit, gewisse Abstriche in Kauf zu nehmen. Zudem hat sich die rechtliche Situation zum Kauf einer Liegenschaft für Ausländer in Italien grundlegend verbessert.

Was sind die Besonderheiten des Tessiner Immobilienmarkts? 

Die Gewohnheiten, Kosten und Gebräuchlichkeiten sind teilweise unterschiedlich.

Im Wesentlichen sind folgende Punkte zu beachten:

  • Für Kaufobjekte, welche ausschliesslich für Ferien genutzt werden sollen, braucht es die schriftliche Bestätigung der Gemeinde. Sie muss darin den Zweitwohnsitzstatus explizit bestätigen.
     
  • Für die gesamten Transaktionskosten – die Umschreibung, die Stempelgebühr, die Notarkosten – müssen die Käufer aufkommen. In der Regel sind 2 bis 2,5 Prozent des Verkaufspreises einzurechnen.
     
  • Der Notar wickelt die gesamte Finanzierung treuhänderisch ab. Mit anderen Worten: Er nimmt beispielsweise Kontakt mit den Banken, Steuerbehörden und Verwaltungen auf.

Horst Zimmermann hat die Fragen schriftlich beantwortet.