In der Schweiz haben Mieter derzeit die Wahl: Zehntausende von Wohnungen stehen leer, und es werden weiterhin viele neue Mehrfamilienhäuser gebaut. Wer in den grossen Städten eine Wohnung sucht, macht allerdings eine andere Erfahrung. Dort ist Wohnraum gefragt, und es gibt nicht viele freie Objekte.

Das zeigt der Blick auf Zürich, Bern und Basel: Anfang Juni standen auf dem ganzen Stadtgebiet von Zürich nur gut 300 Wohnungen leer. In Bern waren es 435 freie Objekte, in Basel 1'124.

Freie Büros und Ladenlokale sind hingegen einfacher zu finden, wenn auch die Schwemme leerer Büros in den letzten Jahren etwas abgenommen hat. Da wäre es für Investoren naheliegend, mehr Gewerberäume als Wohnliegenschaften umzunutzen. Zumal sich diese Märkte gerade grundlegend verändern.

Das urbane Wohnen liegt im Trend

Coworking, Desksharing und Homeoffice wälzen den Büromarkt um. Der Onlinehandel sorgt für ein Ladensterben in den Innenstädten. Das Wohnen in der Stadt ist hingegen beliebt, und ein Ende dieses Trends ist nicht in Sicht.

Doch Umnutzungen sind keine Lösung gegen die Wohnungsknappheit. Es müssen viele Voraussetzungen stimmen, damit sich Gewerbe- in Wohnraum verwandelt.

Entsprechend tief fallen die Zahlen dazu aus: In der Stadt Bern wurden in den letzten vier Jahren knapp 300 Immobilien zu Wohnungen umgebaut. In Zürich kamen durch Umnutzungen von 2010 bis 2017 total 870 Wohnungen hinzu.

Und für die Stadt Basel geht die Beratungsgesellschaft Wüest & Partner von 400 bis 600 Wohnungen aus, die in den nächsten rund ein Dutzend Jahren aus Büros entstehen könnten.

Der Zonenplan muss es erlauben

In was für Gebäuden lohnt es sich, zu wohnen statt zu arbeiten? Es sind im Wesentlichen vier Hürden zu überwinden.

  • Zone: Für Umnutzungen kommen nur Immobilien infrage, die nicht in einer Industrie- oder Gewerbezone liegen.
  • Bau: Dann muss auch der Grundriss passen. Nicht jedes Büro kann zur Wohnung werden, es braucht beispielsweise genügend Fenster. Angestellten mutet man oft zu, ohne Tageslicht in Grossraumbüros zu arbeiten – Mieter lassen sich solche Verhältnisse nicht bieten.
  • Etage: Ladenlokale befinden sich meistens im Erdgeschoss. Dadurch eignen sich die Objekte häufig nicht für Wohnungen, weil sie keinen Schutz vor Blicken bieten. Die meisten Menschen schätzen es nicht, wenn sie sich beim Kochen oder Essen beobachtet fühlen.
  • Ertrag: Und dann sollte sich der Umbau rechnen. Investoren müssen mit Wohnungen mehr verdienen können, als ihnen Gewerberäume einbringen. Und mit diesen Erträgen sollten sie auch die Umbaukosten herausschlagen können.

Büros an Toplagen stehen selten leer

An den Toplagen ganz im Stadtzentrum sind diese Voraussetzungen selten gegeben. Gerade in Zürich ist das Büroangebot in der Innenstadt wieder knapp geworden, wie eine aktuelle Studie der Beratungsgesellschaft JLL zeigt.

Bei Büros in Wohnquartieren kann die Rechnung hingegen aufgehen.

Das zeigen zwei Beispiele: Die ehemalige Zentrale der Schweizerischen Post in Bern, Schönburg, befindet sich auf einem Hügel oberhalb von Aare und Bärengraben in einem Wohnquartier. Die Postbeamten genossen Sicht auf die Altstadt und die Alpenkette. Derzeit entstehen in dem imposanten Bau 142 Wohnungen, ein Hotel, ein Supermarkt und ein Fitnesscenter – die ersten Mieter ziehen im Herbst ein.

In Zürich-Altstetten hat die SBB den Westlink Tower als Bürogebäude geplant, aber als Wohnblock eröffnet. Auch hier ist die Lage gut, aber nicht top, und das Gebäude steht in einem Quartier mit vielen Wohnungen.

Der Effekt auf dem Wohnungsmarkt bleibt gering

Bleibt der Wohnraum knapp, werden noch viele Bürobesitzer solche Umbauten ins Augen fassen. An der seit Jahren angespannten Situation im Wohnungsmarkt dürften solche Projekte aber auch in Zukunft nicht viel ändern.

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