Ganz Lausanne steht leer – bildlich gesprochen. So viele Wohnungen wie es in der Westschweizer Metropole gibt, sind schweizweit derzeit unbewohnt. In Zahlen heisst das: 72’000 Wohnungen sind ohne Mieter, was einer Leerstandsquote von 1,6 Prozent entspricht.

Courant normal, könnte man meinen. Das jedoch sehen Investoren wie Pensionskassen und Versicherungen bestimmt anders. Denn: Vier von fünf leeren Wohnungen sind Mietwohnungen, was Mietzinsausfälle in der Höhe von 1 Milliarde Franken verursacht. Das zeigt eine Immobilienstudie der Zürcher Kantonalbank ZKB.

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Besserung ist nicht in Sicht, im Gegenteil. Trotz sinkender Renditen suchen immer mehr Akteure ihr Glück auf dem Immobilienmarkt. Und unterschätzen das Leerstandsrisiko.

Drastisch ist das Problem ausfallender Mieten auf dem Land. Dort liegt die Leerwohnungsziffer aktuell bei 3,8 Prozent (siehe Grafik unten) – der Schweizer Durchschnitt für leere Mietwohnungen beträgt 2,3 Prozent. Vergleichsweise entspannt ist die Situation mit 1,8 Prozent in den Städten. Verschlechtert hat sich hingegen die Quote in kleineren Agglomerationsgemeinden und ländlichen Zentren. Sie ist heute fast so hoch wie auf dem Land.

Wohnungen am falschen Ort

Das Problem: Viele Wohnungen entstehen am falschen Ort. In der Stadt ist Bauland knapp und teuer. Also wird dort weniger gebaut. Ländliche Gebiete hingegen locken mit günstigen Baulandpreisen, weniger Regulierungen und schnelleren Genehmigungsverfahren. «Das so forcierte Bauen am falschen Ort brachte die Mietwohnungsleerziffer in diesen Regionen auf einen neuen Höchststand», schreiben die Studien-Autoren.

Die Studie kommt zum Schluss, dass es fast zweieinhalb Jahre dauere, bis alle Mietwohnungen dank des Bevölkerungswachstums belegt wären – notabene sofern keine neuen Wohnungen entstünden. Kritisch ist die Situation für Investoren in ländlichen Regionen, besonders in den Kantonen Uri, Glarus, Wallis, Graubünden, Appenzell, Solothurn, Neuenburg und Schaffhausen. Mindestens bei der Hälfte der Gemeinden ist laut Studie zu erwarten, dass sie auch in fünf Jahren noch signifikante Mietwohnungsleerstände hätten.

Wo gibt es Chancen für Investoren?

Wo also noch investieren? Die Studie rät, sich auf städtische Regionen mit geringem Leerstandsrisiko zu fokussieren – also eher auf die Zentren Genf, Bern und Zürich statt auf St. Gallen und Biel mit vergleichsweise hohen Leerstandsquoten. Dennoch gibt es Risiken. Bleibt nämlich eine Wohnung in Zürich oder Genf leer, sind die Mietzinsausfälle aufgrund der höher angesetzten Mietpreisen ungleich höher. Trotz Wohnungsnot sind die Ausfälle fast so hoch wie in der Stadt St. Gallen, wo überdurchschnittlich viele Wohnungen unbelegt sind (siehe Grafik).

Chancen sehen die Studien-Autoren zudem in Regionen, wo grössere Infratsrukturprojekte der Wirtschaft und dem Bevölkerungswachstum Schub verleihen könnten.

Profitieren dürfte etwa das Tessin von der Ende 2020 geplanten Eröffnung des Ceneri-Basistunnels: Die Fahrzeit von Bellinzona und Locarno in das wirtschaftliche Zentrum Lugano halbiert sich. Es wird also attraktiver, in Bellinzona zu wohnen und für die Arbeit nach Lugano zu pendeln.

Ähnliche Chancen entstehen in Genf, dank der neuen S-Bahnlinie, die Ende 2019 den Genfer Hauptbahnhof Cornavin über Eaux-Vives mit dem französischen Annemasse verbindet. Entlang der Haltestellen entstehen auf ehemaligen Industrie- und Gewerbearealen neue Wohnquartiere.

In Zürich dürfte der Ausbau des Gubristtunnels und der Nordumfahrung die Stadt entlasten und ab 2025 die Anbindung der Gemeinden im Einzugsgebiet verbessern, was deren Attraktivität hebt.