Beim Immobilienkauf gilt die Regel: Wo Steuern anfallen, können auch Abzüge geltend gemacht werden. Wichtig ist deshalb, gut informiert in den Kauf einzusteigen. Nur so weiss man, welche Belastungen zu erwarten sind und wo man an der Steuerschraube drehen kann. Im Zusammenhang mit dem Immobilienkauf sollte man daher die folgenden fünf Steuerthemen kennen.
Steuerthema 1: Altersvorsorge für die Immobilienfinanzierung
Die Ersparnisse in der gebundenen Altersvorsorge können ganz oder teilweise als Eigenkapital für die Finanzierung eines Eigenheims verwendet werden. Dabei wird beim sogenannten Vorbezug für Wohneigentum die Einkommenssteuer fällig. Eine Alternative bietet die indirekte Amortisation: Anstelle des Vorbezugs kann die Altersvorsorge zugunsten der Bank verpfändet werden. In diesem Fall dient das Alterskapital als Sicherheit und bleibt in der Regel bis zum regulären Bezug unangetastet. Solange keine Auszahlung stattfindet, fällt auch die Steuerbelastung für den Kapitalbezug weg. Weil das Alterskapital nicht als Eigenkapital in die Immobilie eingeschossen wird, ist der Hypothekarbetrag und die daraus resultierende Zinsbelastung höher. Dies wird aber dadurch gemildert, dass die Zinsen von den Steuern abgezogen werden können.
Der Autor
Robert Eberle, Leiter Wohnen & Finanzieren bei der Raiffeisen Schweiz, St. Gallen.
Steuerthema 2: Liegenschaftssteuer
Gewisse Kantone erheben bei Personen, die am Ende des Kalenderjahres als Eigentümerin oder Eigentümer einer Immobilie im Grundbuch eingetragen sind, eine Liegenschaftssteuer. Um böse Überraschungen zu vermeiden, sollte man sich vorab mit den Regeln im besteuernden Kanton der Immobilie vertraut machen.
Steuerthema 3: Handänderungskosten
Der Besitzwechsel einer Immobilie muss im Grundbuch eingetragen werden. Die sogenannte Handänderung wird in den meisten Kantonen mit einer Steuer belastet, die je nachdem in der Regel zwischen 1,0 und 3,3 Prozent des Kaufpreises beträgt. Einige Kantone belassen es bei einer Pauschalgebühr. Die Handänderungssteuer schuldet gewöhnlich die erwerbende Person, wobei eine abweichende Regelung in gewissen Kanton vereinbart werden kann.
Im Rahmen der Handänderung entstehen zudem weitere Kosten wie etwa solche für die Ausstellung der Grundpfandtitel oder für die Eintragung in das Grundbuch. Bei der sogenannten Grundstückgewinnsteuer ist grundsätzlich die verkaufende Person steuerpflichtig. Falls diese nicht bezahlt, kann die Steuerbehörde je nach Kanton direkt oder indirekt die Käuferin oder den Käufer in die Pflicht nehmen.
Steuerthema 4: Eigenmietwert
Der Eigenmietwert ist ein fiktives Einkommen, das zum steuerbaren Einkommen hinzugezählt wird. Wer eine Wohnung oder ein Haus besitzt und selbst bewohnt, zahlt keine Miete. Aus Sicht des Steueramts entsteht so ein finanzieller Vorteil. Die kantonale Steuerbehörde legt den Eigenmietwert auf Basis von Kriterien wie Wohnfläche, Lage und Baujahr der Immobilie fest. Dieser Wert variiert je nach Kanton zwischen 60 und 100 Prozent der Marktmiete für eine gleichwertige Mietwohnung. Zu beachten ist, dass grössere Investitionen zu einer Erhöhung des Eigenmietwerts führen können, was sich negativ auf die Steuerlast auswirkt.
Steuerthema 5: Werterhaltende versus wertvermehrende Investitionen
Etwas kompliziert wird es bei Investitionen in die Immobilie. Sämtliche werterhaltenden Unterhaltskosten können von den Steuern abgezogen werden. Wertvermehrende Investitionen dagegen nicht. Unglücklicherweise ist der Unterschied zwischen werterhaltend und wertvermehrend nicht immer klar und kann zu entsprechenden Diskussionen mit den Steuerbehörden führen.
Bei werterhaltenden Investitionen kann in vielen Kantonen zwischen einem Pauschalabzug und dem Abzug der effektiven Kosten gewählt werden. Diese Wahlmöglichkeit schafft den steuerlichen Anreiz, dass kleinere Investitionen nach Möglichkeit auf ein Kalenderjahr konzentriert und grössere Renovationen auf mehrere Steuerperioden aufgeteilt werden.
Eine Auseinandersetzung mit den steuerlichen Konsequenzen und vor allem mit dem möglichen Optimierungspotenzial ist also nicht nur unerlässlich, um unangenehme Überraschungen zu vermeiden, sondern bietet durchaus auch Sparpotenzial.