Als das Mehrfamilienhaus am unteren Zürichberg 1890 erbaut wurde, zogen noch Pferde die Trams durch die Limmatstadt. Erst 1900 wurde das «Rösslitram» von der elektrischen Strassenbahn abgelöst. 123 Jahre später beschäftigt die elektrische Ablösung der fossilen Autoflotten die Verwaltung des weitgehend original erhaltenen Altbaus, in dem heute drei Mietwohnungen, drei Studierendenzimmer und zwei Büros im Gartengeschoss Platz finden. «Als eine der Mietparteien auf uns zukam und fragte, ob wir uns vorstellen könnten, auf dem Parkplatz des Hauses Elektroladestationen zu installieren, mussten wir nicht lange überlegen», sagt Michael Bütler, der die Erbengemeinschaft bei der Verwaltung des Hauses unterstützt. Bütler setzt sich als mehrfach ausgezeichneter Anwalt für Umwelt- und Energiethemen ein und kam mit den Erben des Hauses schnell zu einer Entscheidung: «Wir möchten die E-Mobilität fördern und gehen zudem davon aus, dass die Ladestationen wertsteigernd sind und das Mietobjekt zukünftig für Mietende noch interessanter machen», so Bütler.

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Eine Offerte war doppelt so teuer

Eine erste Überraschung erfolgte, als die drei Offerten von Elektrikunternehmen aus dem Kanton auf dem Tisch lagen. Die teuerste Offerte, von der grössten Firma eingereicht, war mit rund 28 000 Franken fast doppelt so teuer wie der günstigste Anbieter. «Sicherlich gibt es gewisse Unterschiede bei einzelnen Komponenten des Angebots, aber die Höhe der Preisunterschiede war schon erstaunlich», so Bütler. Berücksichtigt wurde schliesslich ein deutlich günstigeres Angebot eines relativ kleinen Betriebs, mit dem früher schon zusammengearbeitet worden war.

 

Baubewilligung oder nicht

Bevor die Installationen starten konnten, musste eine Reihe von Entscheidungen und Abklärungen getroffen werden. Da die Parkplätze neben dem Haus innerhalb einer Baulinie liegen, stellte sich die Frage, ob eine Bewilligung notwendig ist. Für den offenen und den überdachten Fahrradständer, die vor ein paar Jahren dort aufgestellt wurden, war das beispielsweise der Fall gewesen. Nach der Abklärung mit der Baubehörde war klar, dass eine Bewilligung nicht notwendig ist. Generell ist es in Zürich so, dass Ladestationen für Elektrofahrzeuge an bestehenden Fahrzeugabstellplätzen, die öffentlich zugänglich sind, keine Baubewilligung benötigen. Sie müssen lediglich dem zuständigen Bauamt gemeldet werden. Nicht öffentlich zugängliche Ladestationen für Elektrofahrzeuge an bestehenden Fahrzeugabstellplätzen, wie bei dem Grundstück der Erbengemeinschaft, benötigen ebenfalls keine Bewilligung und sind auch nicht meldepflichtig. Allerdings gibt es Ausnahmen: Die Befreiung von der Bewilligungspflicht bezieht sich auf die technisch notwendige Ladevorrichtung. Erfolgen weitere bauliche Installationen (etwa eine Überdachung), sind diese nicht von der Bewilligungsbefreiung erfasst. Und: Im Vergleich zu privaten Ladestationen, die auch in anderen Kantonen in den meisten Fällen keine Baubewilligung benötigen, ist die rechtliche Situation bei kommerziell betriebenen E-Tankstellen deutlich komplexer. Die meisten Kantone sehen dann eine Baubewilligungspflicht vor, da beispielsweise Anwohner durch den zusätzlichen Verkehr an den Ladestationen beeinträchtigt werden könnten oder der Verkehrsfluss sich ändert.

 

Messung des Stromverbrauchs

Eine weitere Entscheidung für die Erbengemeinschaft bezog sich auf die Abrechnung der Ladestationen. Es hätte die Möglichkeit bestanden, die verschiedenen Ladestationen direkt an den Stromzähler der einzelnen Wohnungen zu koppeln. Bütler entschied sich aber für eine Lösung, bei der die Anmeldung jeweils über einen Badge erfolgt, der das Laden via Stromkabel an einer Station einleitet. Über eine Internetverbindung zur Ladestation kann dann die Ladeleistung ausgelöst und erfasst werden. Das hat den Vorteil, dass die Parkplätze auch mieterunabhängig und sogar von mehreren Mietenden zeitversetzt genutzt werden können, zum Beispiel tagsüber von Büromitarbeitenden und nachts von Wohnungsmieterinnen und -mietern.

Eine Förderung erfolgt nur, wenn sie vor Beginn der Arbeiten beantragt wird.

Dynamisches Lastmanagement

Eine wichtige Frage war für Bütler, welche Auswirkungen das Laden der E-Autos auf die Belastung des Stromnetzes des Hauses haben würde. «Der Elektriker war der Meinung, dass der bestehende Hausanschluss mit 63 Ampere für das Netz ausreichend wäre, um auch die E-Ladestationen zu verkraften. Da wir aber zukünftig eventuell die Gasheizung gegen eine Wärmepumpe tauschen werden und dann noch mehr Strom benötigen, haben wir uns bereits jetzt für die Aufstockung auf 80 Ampere entschieden, was rund 2300 Franken Zusatzkosten (Gebühren) verursachte», so Bütler. Zudem liess man ein dynamisches Lastmanagement installieren. Damit steht den Ladestationen immer die Differenz zwischen aktuellem und maximalem Stromverbrauch zur Verfügung, und Überlastungen werden ausgeschlossen. Auch bleibt nachts, wenn in den Haushalten weniger Strom verbraucht wird, mehr Strom für die Ladestationen übrig. Häufig lässt sich mit einem Lastmanagement der teure Ausbau der Anschlusskapazität vermeiden. Und wie das Aufladen priorisiert wird, lässt sich je nach Bedarf unterschiedlich einstellen. Im Normalfall wird die Leistung gleichmässig auf die angeschlossenen Fahrzeuge verteilt. Daneben gibt es auch Varianten wie das Prinzip «First come, first served», eine Priorisierung nach bevorzugtem Abfahrtszeitpunkt oder nach gewünschtem Stromtarif (z.B. Aufladen nur mit Nachtstrom).

 

Vorsicht bei den Stromtarifen

Insgesamt rund 51 Prozent der Kosten von rund 16 400 Franken für die drei Ladestationen und die Arbeit des Elektrikunternehmens konnte sich die Erbengemeinschaft durch Fördermassnahmen der Stadt Zürich erstatten lassen. Die weiteren Kosten von rund 4900 Franken für Bohr- und Grabarbeiten konnten nicht gefördert werden, weil die Offerten erst nach der Antragstellung vorlagen. «Ganz wichtig ist, dass man erst beim Vorliegen aller Offerten und vor Beginn der Arbeiten den Antrag einreicht und nicht startet, bevor die Genehmigung erfolgt ist, sonst gibt es keine Förderung. In unserem Fall hat es von der Antragstellung bis zur Genehmigung lediglich vierzehn Tage gedauert», so Bütler. Zudem erhöht die Installation eines dynamischen Lastmanagements die Fördersumme. Allerdings, so räumt er ein, sei der Antrag wegen der nötigen technischen Angaben nur mithilfe des Herstellers der Ladestationen zu bewältigen gewesen.

Nachdem Bütler die ersten Stromrechnungen von EWZ, der Versorgerfirma, erhalten hatte, stellte er ihr den Antrag auf einen Wechsel des Netznutzungstarifs. Denn ihm war aufgefallen, dass im bisherigen Tarifsystem das Laden zu den Hochtarifzeiten (zwischen 11 und 13 Uhr und von 18 bis 20 Uhr) jedes Mal einen pauschalen monatlichen Zuschlag von 22 Franken verursachte. Dieser zusätzliche Hochtarifzuschlag fällt im neuen Tarif nun weg, dafür sind die Strompreise pro kWh allgemein etwas höher (derzeit für die Netznutzung allein 26 Rp./kWh im Hochtarif und 5,2 Rp./kWh im Niedertarif statt 23,5 Rp./kWh bzw. 4,7 Rp./kWh). Daneben werden die Kosten für die Stromlieferung (8,7 Rp./kWh im Hochtarif und 4,3 Rp./kWh im Niedertarif) und für kommunale und nationale Abgaben (2,15 Rp./kWh für Leistungen an die Stadt Zürich und 2,3 Rp./kWh als Netzzuschlag) verrechnet.

 

Faire Abrechnung für die Mieterschaft

Wie nun konnten die Investitionen und die Kosten für den Ladestrom an die Mieterschaft weitergegeben werden? Denkbar wäre gewesen, jeweils einen Aufschlag auf den aktuellen Stromtarif zu verlangen. Das hätte aber bei jeder Tariferhöhung oder -senkung eine neue Einigung mit den Mietparteien erfordert und den Abrechnungsaufwand in der Verwaltung deutlich erhöht. Daher wurde eine andere Lösung gewählt: Die laufenden Ladestromkosten werden ohne Aufschlag an jene Mieterinnen und Mieter weitergereicht, die eine Ladestation nutzen. Und die Investition wird durch eine Erhöhung der monatlichen Parkplatzmiete finanziert.

Die laufenden Kosten setzen sich aus drei Positionen zusammen: erstens aus den monatlichen Stromrechnungen des Versorgers, zweitens aus dem Internetabo des WLAN-Anschlusses für die Elektroladestation (circa 120 Franken pro Jahr, anteilig verteilt auf die Nutzenden) und drittens aus den Kosten für den spezifischen Zeitaufwand der Verwaltung für das Erstellen der Nebenkostenabrechnung betreffend die Ladestationen. Im Resultat wurden die laufenden Kosten für die Elektroladestation den Nutzenden mit einem monatlichen Beitrag Akonto von 60 Franken auf den Mietzins addiert. Jährlich erfolgt dann die genaue Abrechnung dieser Nebenkosten.

Die getätigten Investitionen inklusive der Erdarbeiten und Hauswandbohrungen zur Verlegung der Stromkabel für die drei Elektroladestationen betrugen rund 23 000 Franken, das von der Stadt erhaltene Fördergeld 8300 Franken. Damit verblieb eine Summe von rund 15 000 Franken. Die Verstärkung des Hausanschlusses rechnete Bütler den Elektroladestationen nur halb an. Es resultiert eine ungefähre wertvermehrende Investition von abgerundet 14 000 Franken (wertvermehrender Anteil rund 90 Prozent).

Bei einer angenommenen Lebensdauer von zwanzig Jahren ergab sich eine zulässige Mietzinserhöhung für die drei Parkplätze von insgesamt rund 76 Franken pro Monat beziehungsweise abgerundet 25 Franken pro Parkplatz pro Monat. «Die überaus positive Rückmeldung der Mieterinnen und Mieter zu dieser Abrechnungsmethode zeigt, dass es eine sehr faire Lösung für alle Beteiligten ist», so Bütler. «Mit diesen Ladestationen wollen wir einen Beitrag leisten zur Dekarbonisierung des Autoverkehrs, um die Treibhausgasemissionen zu reduzieren.»