Zwei renommierte Schätzungsexperten haben das Mehrfamilienhaus, vom dem hier die Rede ist, besichtigt. Es ist ein Traum für Liebhaberinnen und Liebhaber älterer Stadthäuser: Baujahr 1912, hoch über der Aare gelegen und mit prächtiger Sicht über die Berner Altstadt. Die Schätzer veranschlagen den Verkehrswert des baufälligen Mehrfamilienhauses auf etwa 1,1 Millionen Franken. Der Makler, der das Bieterverfahren einfädelt, startet bei 1,5 Millionen Franken. Zur Besichtigung kommen Lehrer, ein Architekt aus dem Quartier, zwei erfolgreiche Geschäftsleute, eine Augenärztin und ein Notar. Im Nu schaukeln sich die Bieter auf 2 Millionen Franken hoch. Der Notar beglaubigt am Ende einen Verkaufserlös von 2,4 Millionen Franken. Mit Blick auf die Kredit- und Immobilienszene heisst es im Bericht zur Finanzstabilität der Schweizerischen Nationalbank SNB, «gezielte Massnahmen erscheinen notwendig». Den Aufsichtsbehörden bereitet eine Kumulation von Risiken Sorgen: stark steigende Preise, eine Ausweitung der Hypothekarkredite und zugleich ein immer ungünstigeres Verhältnis, was die Belenungshöhe und die finanzielle Tragbarkeit der Kredite betrifft. Die Tragbarkeitsrisiken haben «weiter zugenommen», schreibt die SNB in ihrem offiziellen Bericht.
«Die Preise für Renditeliegenschaften haben historischeHöchststände erreicht», sagt Tobias Lux, Sprecher der Finanzmarktaufsicht Finma. Aufgrund der aktuellen Lage auf dem Immobilienmarkt intensiviere die Finma ihre Aufsicht, und zwar «bei besonders exponierten inlandorientierten Banken». Bei VorOrtKontrollen lege die Behörde den Fokus derzeit vor allem auf Renditeobjekte. Für einzelne Banken kann dies zur Konsequenz haben, dass die Aufsichtsbehörde gewisse Kapitalzuschläge zur besseren Risikovorsorge verlangt. Ob noch weitergehende und zusätzliche Schritte auf die Branche zukommen, ist derzeit noch offen. Lux hält lediglich fest, dass unter verschiedenen Behörden Gespräche laufen. Rudolph Schweizer von der gleichnamigen Immobilienfirma in Bern kennt die momentane Praxis dieser Geschäfte bestens: «Weil die Banken für solche Akquisitionen Kredite zu extrem tiefen Hypothekarzinsen gewähren, rentiert praktisch alles.» Sein Beispiel aus der Praxis:vEin Privater bekommt von der Bank eine Libor-Hypothek von über 2 Millionen Franken – mit bloss 14000 Franken Jahreszins unschlagbar günstig. Damit kann ein Käufer problemlos bis zur letzten Runde mitbieten und einen Preis zahlen, der weit über den Schätzwerten liegt. Per Saldo werden die Mieteinnahmen die Zinskosten mitsamt Unterhalt und Verwaltungskosten immer noch deutlich übertreffen – vorläufig jedenfalls.
Auch Stefan Heitmann, CEO des Finanzdienstleisters Moneypark, bestätigt, dass sich die Interessenten regelmässig in solchen Bieterrunden hochschaukeln. Dies gilt sogar für teurere Anlageobjekte ab 15 Millionen Franken und mehr, wo professionelle institutionelle Investoren meist unter sich sind. Selbst in diesem Segment würden die Investoren heute «blind fast alles kaufen», so Heitmann. Das allein genügt noch nicht, den Immobilienmarkt unter Beobachtung zu stellen. Denn grosse institutionelle Investoren wie etwa eine Versicherung haben einen sehr langen Anlagehorizont – und sie sind nicht auf Bankhypotheken angewiesen. Wenn sich also irgendwo ein riskanter Mix von Renditejagd um jeden Preis bei zugleich hoher Verschuldung zusammenbraut, dann ist es bei den kleineren Renditeimmobilien wie in unserem Fallbeispiel in Bern. «Die Preise in der Grössenklasse von 5 bis 15 Millionen Franken sind ohne Zweifel exorbitant hoch», so Heitmann. Neue Vertriebswege im Internet verleihen der Nachfrage noch zusätzlich Schub. Zahlreiche neue Internetplattformen vermitteln Immobilienkredite ausserhalb klassischer Bankdarlehen (nachrangige Finanzierungen). Andere Internetplattformen sammeln Geld ein,umes direkt in Liegenschaften zu investieren (Crowdfunding). Heitmann spricht hier von «gänzlich unerfahrenen Investoren», dieplötzlich ihre Ersparnisse in Immobilien anlegen.
Fredy Hasenmaile, Leiter Immobilienresearch bei der Credit Suisse, sagt dazu, Motiv sei eben die einfache Tatsache, dass mit Immobilien Cashflow-Renditen versprochen würden, «die man andernorts auf dem Kapitalmarkt nicht erzielen kann». Die für Immobilien typischen Risiken werden schlicht und einfach ausgeblendet, etwa das Risiko steigender Leerstände. Nicht zu vergessen, dass mit Liegenschaften längerfristig Kosten verbunden sind, etwa für spätere Renovationen oder die laufende Anpassung an sich ändernde Mieterbedürfnisse. «Das Zinsänderungsrisiko», so Hasenmaile, «ist derzeit aber mit Sicherheit das grösste Risiko für einen Immobilieninvestor.»Höhere Zinsen verteuern das Investment. Zudem haben höhere Zinssätze in den gängigen Bewertungsmethoden tiefere Immobilienwerte zur Konsequenz. Ein erstes Fazit: Bei einer grösseren Zahl von neuen Hypotheken ist heute von systematischen, grundlegenden Risiken auszugehen. Sämtliche Finanzierungen bei hoher Belehnung und zugleich knapper Tragbarkeit («loan to value», «loan to income») könnten sich im Fall höherer Zinsen als Problemkredite erweisen. Fredy Hasenmaile bringt es auf den Punkt: «Der Käufer erwirbt heute eine attraktive Rendite und wettet darauf, dass die Zinsen nur moderat ansteigen.» Der Schweizerischen Bankiervereinigung (SBVg) fehlte bisher aber eine schlüssige Argumentation. «Bevor über regulatorische Schritte für eine ganze Branche diskutiert wird, braucht es zuerst eine genauere Analyse», sagt Martin Hess, Chefökonom und Direktionsmitglied der SBVg. Es fehle ein schlüssiger Nachweis, dass die Preisentwicklung von Renditeimmobilien in der Schweiz «ein systemisches Risiko» darstellen würde. Systemisch bedeute eben, dass nicht bloss einzelne Schuldner oder einzelne Banken erhöhte Risiken eingehen würden. Systemisch müsste gemäss Chefökonom Hess schon enger definiert werden, etwa mit dem Merkmal, dass «eine kritische Masse von vielen Banken synchron Probleme in ihren Büchern hätte». Auch allein die Tatsache, dass es auf bestimmten Anlagen – eben zum Beispiel Immobilien oder Aktien – zu einer Preiskorrektur kommen könnte, lasse noch nicht auf systemische Risiken schliessen.