Praktisch kein Ertrag auf Sparguthaben, tiefe Renditen auf Kapitalanlagen und stark schwankende Aktienkurse machen die gewinnbringende Geldanlage zur Herausforderung. Gleichzeitig wird die private Altersvorsorge angesichts von Leistungskürzungen der Pensionskassen immer wichtiger. Trotz hoher Immobilienpreise denken deshalb viele Schweizerinnen und Schweizer über den Erwerb einer Eigentumswohnung als Renditeobjekt nach.

Grundsätzliche Überlegungen

Zunächst mal lohnt sich diese Überlegung auf jeden Fall, wobei einige grundsätzliche Fragestellungen unerlässlich sind. So sollte man sich sicher sein, dass man sein Geld über viele Jahre oder Jahrzehnte fest anbinden will. Darüber hinaus stellt sich beim Kauf einer Eigentumswohnung als Renditeobjekt nicht nur die Frage, ob man es sich leisten kann, sondern auch jene, ob man sich überhaupt so hoch verschulden will. Und Interessenten müssen sich darüber im Klaren sein, dass sie als Immobilienbesitzer nicht nur finanziell, sondern im Zusammenhang mit Vermietung, Unterhalt und Sanierungen auch zeitlich gefordert sind.

Inflationsgeschützt und werterhaltend

Generell bestehen auf jeden Fall gute Gründe, das Thema weiterzuverfolgen, denn Immobilien sind eine stabile, inflationsgeschützte und in der Regel im schlechtesten Fall werterhaltende Anlage. «Bei gutem Unterhalt und guter Lage der Wohnung kann die Wertsteigerung über die Jahre wesentlich ausfallen – allein darauf zu spekulieren, ist aber nicht ratsam», sagt Stefan Heitmann, CEO und Gründer des Hypothekar- und Immobilienspezialisten MoneyPark, und fügt an: «Ist die Wohnung langfristig vermietet und sind stetige Mietzinserträge möglich, kann eine sichere und regelmässige Eigenkapitalrendite erwirtschaftet werden.

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Die Lage als entscheidender Renditefaktor

Während bei selbst bewohntem Eigentum auch viele persönliche Faktoren eine Rolle spielen, ist die Lage der Eigentumswohnung mit ihrem unmittelbaren Einfluss auf den Wert der Immobilie bei einem Renditeobjekt zentral. Die Lage sei eminent wichtig, halten auch die Experten der Bank Cler fest, wobei zu beachten sei, dass sich diese auch ändern und eine gute rasch zu einer durchschnittlichen Lage werden könne. «Grundsätzlich sind Wohnungen im Erdgeschoss oder Wohnungen in Gebäuden mit Lift zu bevorzugen, um das gesamte Spektrum an potenziellen Mietern und Mieterinnen abdecken zu können», sagt Thomas Rütimann, Leiter Finanzberatungen bei der Bank Cler. Weiter seien helle Wohnungen mit viel Licht zu bevorzugen, Zentrumsnähe sei wichtig und ein Parkplatz unerlässlich. Generell empfiehlt die Bank Cler beim Kauf von Stockwerkeigentum als Renditeobjekt marktgängige statt hochwertige Wohnungen.

Stefan Heitmann von MoneyPark sagt, aufgrund der steigenden Leerstandsquoten sei es noch wichtiger, das Objekt und seine Lage mit Bedacht auszusuchen: «Neben der Lage ist eine breite Marktanalyse entscheidend, welche Fragen nach der Leerstandsquote in der Gemeinde/Region ebenso beantwortet wie die Fragen, welche Objekte die Mieter vor Ort suchen, wie hoch bzw. niedrig die Transaktionsdynamik in der Mikrolokation ist oder wie hoch bzw. niedrig das Mietzins- und das Steuerniveau sind und welche Bautätigkeiten in der näheren Umgebung geplant sind.»

Das Klumpenrisiko

Wer an guter Lage ein Objekt in Aussicht hat, sollte sich gleichzeitig bewusst sein, dass er mit dem Kauf einer Eigentumswohnung als Renditeobjekt auch Risiken eingeht. Denn gerade bei der Investition in eine einzelne Liegenschaft besteht ein grosses Klumpenrisiko. «Steht die Wohnung länger leer oder sinken die Immobilienpreise vor Ort, trifft das die eigenen Einnahmen respektive den Wert der Anlage direkt», sagt Stefan Heitmann dazu. Anleger, die darauf angewiesen seien, sich schnell Liquidität beschaffen zu können, müssten sich auch bewusst sein, dass eine Immobilie im Vergleich mit anderen Anlageoptionen illiquider sei, sprich nicht wie beispielsweise Aktien in Sekunden oder Minuten verkauft werden könne.

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Was zählt, ist die Nettorendite

Klar ist auch, dass die Vermietung einer Liegenschaft zeitlichen und finanziellen Aufwand mit sich bringt. So können durch Unterhaltsarbeiten oder Sanierungen Kosten entstehen, welche die Rendite schmälern. Entsprechend gilt es, auf die Nettorendite zu fokussieren, also die jährlichen Mieteinnahmen abzüglich der jährlich zu erwartenden Kosten durch Bewirtschaftung, Instandhaltung und Revision. Weiter müssen für die gesamte Kalkulation die Hypothekarzinsen, der Zins auf dem investierten Eigenkapital und ebenso die Amortisation sowie verschiedene steuerliche Vorgaben berücksichtigt werden.

Hartes Eigenkapital gefordert

Die Eigentumswohnung als Anlagealternative muss aber nicht nur rentieren, man muss sie sich auch erst mal leisten können. Dazu muss genügend Eigenkapital vorhanden sein, die Tragbarkeit muss gegeben sein, ebenso eine hohe Liquiditätsreserve. Auch bei einem Renditeobjekt gilt eine Fremdfinanzierung von 80 Prozent, wobei verschiedene Banken wegen der vorgenannten Risiken auch mehr Eigenmittel fordern. Und dabei muss es sich um hartes Eigenkapital handeln, sprich, es können keine Vorsorgegelder aus der 2. und der 3. Säule bezogen werden. Generell empfiehlt Thomas Rütimann von der Bank Cler, bei der Finanzierung insbesondere hinsichtlich der Pensionierung eine umfassende Finanzplanung aufzustellen.

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Einzahlungen in die Säule 3a oder Kauf eines Renditeobjekts?

Dabei kommen auch freiwillige Einzahlungen in die Säule 3a zur Sprache. Ob sich diese mehr oder weniger lohnen als der Erwerb eines Renditeobjekts, lässt sich nicht eindeutig beantworten, auch wenn man in der Vergangenheit mit dem Renditeobjekt aufgrund der Wertentwicklung besser gefahren ist.

Stefan Heitmann sagt: «Ich würde Vorsorgesparen über die Säule 3a nicht mit der Investition in ein Renditeobjekt vergleichen. Für das Vorsorgesparen eignet sich eher der Kauf eines selbst bewohnten Eigenheims, das mittels indirekter Amortisation über ein Konto der Säule 3a amortisiert werden kann.»

Die Investition in eine Eigentumswohnung als Renditeobjekt sei hingegen eine klassische Vermögensanlage, für die entsprechendes Eigenkapital vorhanden sein müsse. «Zur Optimierung der Eigenkapitalrendite kann dann über die Säule 3b indirekt statt direkt amortisiert werden - dadurch erfolgt zusätzlich eine Art Zwangssparen, das ebenfalls der Altersvorsorge dienen kann», so Heitmann.

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Immobilienfonds als Alternative

Wer in Immobilien investieren will, ohne eine ganze Liegenschaft zu kaufen, für den können auch Immobilienfonds eine Alternative sein. Hier fällt das Klumpenrisiko wegen der höheren Diversifikation weg. Thomas Rütimann bestätigt, dass in diesem Bereich hohe Renditen möglich sind - bei entsprechend höherem Risiko. «Wir empfehlen auf jeden Fall eine genaue Analyse des Fonds sowie vor allem der Kostenstruktur des Vehikels», sagt Rütimann.

Immobilien sind eine inflationsgeschützte, stabile und werterhaltende Anlageform.