Bauvorhaben bergen Potenzial für Ärgernis. Verzögerungen, Mängel und Fehlplanungen kosten nicht nur Nerven, sondern können direkt oder indirekt einen finanziellen Schaden nach sich ziehen. Im Rahmen einer Studie an der ETH Zürich wurde der Bau von Immobilien in der Schweiz bezüglich Risiken und Risikooptimierung untersucht. Es stellte sich heraus, dass dediziertes Risikomanagement von operativen Risiken im Immobilienbereich eine junge Disziplin darstellt und Risikomanagement in der Immobilienbranche sehr verschieden gelebt wird. Die Unternehmen der Immobilienbranche betreiben zwar ein gewisses Risikomanagement, dies ist aber von sehr unterschiedlichem Umfang und Detaillierungsgrad. Es wird praktisch kein gleiches und somit vergleichbares System zum Risikomanagement verwendet. Trotzdem wird ein relativ grosser Handlungsbedarf zur weiteren Minimierung der Risikoexposition angegeben (mehr als 50% der Antworten) und Risikoüberlegungen wird ein zunehmend höherer Stellenwert zugeschrieben.

Grösstes Risiko sind Einsprachen

Mit der Umfrage wurde auch untersucht, wie verschiedene Risiken hinsichtlich ihrer Eintrittswahrscheinlichkeit und des Schadensausmasses eingeschätzt werden. Einsprachen bei der Baueingabe stellen das Risiko mit der grössten Relevanz dar, da Einsprachen grosse terminliche sowie finanzielle Folgen haben können. Andererseits lässt die grosse statistische Abweichung der Antworten vom Mittelwert vermuten, dass die Erfahrungen mit Einsprachen stark divergieren. Dem Risiko der Bauzeitverzögerung, der Baukostenüberschreitung und der Planungsfehler wird ebenfalls eine grosse Relevanz zugeordnet. Ähnlich werden auch Qualitätsrisiken am Bau sowie das Risiko, dass Garantiefälle auftreten, und Ausschreibe- und Vergaberisiken wahrgenommen.

Interessant zu betrachten ist das Risiko der ungenügenden Berücksichtigung der Nachhaltigkeit (Fehler bei der Life-Cycle-Planung) einer Bauinvestition. Die Gesamtbeurteilung dieser Risiken ist aufgrund einer geringen Eintrittswahrscheinlichkeit nicht besonders hoch, jedoch wird das potenzielle Schadensausmass mit sehr hohen Werten eingestuft. Die Kosten einer Immobilie sollten über den gesamten Lebenslauf betrachtet und mögliche Abweichungen von geplanten Betriebs- und Erhaltungskosten schon beim Bau berücksichtigt und gesteuert werden.

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Nutzen des Risikomanagements

In einem zweiten Teil der Arbeit wurde der Nutzen eines systematischen Risikomanagements untersucht. Dazu wurde die Wirksamkeit eines Ansatzes der Firma QualiCasa AG zur Reduktion der Risiken betrachtet. QualiCheck ist ein Risiko- und Qualitätsmanagementansatz für den Bau von Immobilien. In den vier Phasen Vertragsprüfung und Optimierung des Baubeschriebs, Bauprozessbegleitung, Bauabnahme sowie Garantiebegleitung und Mängelbehebungskontrolle wird das Bauprojekt systematisch auf Risiken untersucht, entsprechende vorbeugende Massnahmen werden eingeleitet und Kontrollen zur frühzeitigen Erkennung von Problemen durchgeführt. Die Analyse ergab, dass dadurch Baukosten und Rückstellungen für Garantieleistungen reduziert werden. Durch standardisierte Protokollierung der Kontrollen wird zusätzlich für allfällige spätere Probleme eine Beweisgrundlage geschaffen.