Was kostet ein Eigenheim von 850'000 Franken? Blöde Frage. Natürlich 850'000 Franken. Falsch: Es kostet deutlich mehr: Notar, Grundbucheintrag, Schuldbriefe – all das erhöht den effek­tiven Kaufpreis. Auch der Steuervogt will am Handel mitverdienen – zumindest in gewissen Kantonen. Doch die Schweiz wäre nicht die Schweiz, wenn die genannten Zusatzkosten von Kanton zu Kanton nicht unterschiedlich hoch ausfielen.

Für ein Haus von 850'000 Franken kommen im Wallis noch 16'438 Franken hinzu – mindestens. Im Kanton Zürich sind es bloss 1765 Franken. Überdurchschnittlich hoch sind die Zusatzkosten auch in Basel, in Graubünden, in Luzern und im Thurgau. Tief sind sie bei den üblichen Verdächtigen: Schwyz und Zug.

Niemand wird überrascht sein, dass der Eintrag ins Grundbuch und die Abwicklung durch den Notar mit Kosten verbunden sind. Nicht zwingend einleuchtend ist aber, dass bei einer Handänderung eines Grundstücks auch der Steuervogt die hohle Hand macht – und wie. Dabei wird die Handänderungs­steuer unabhängig davon erhoben, ob mit dem Verkauf des Hauses überhaupt ein Gewinn erzielt wird. Der Gewinn muss zusätzlich noch versteuert werden, es fällt die Grundstückgewinnsteuer an. Diese ist logischerweise allein vom Verkäufer zu bezahlen.

Handänderungssteuer abgeschafft

Freilich ziehen nicht alle Kantone bei einer Immobilientransaktion eine Steuer ein. In Schwyz zum Beispiel sprudeln dank vielen reichen Einwohnern andere ergiebige Geldquellen, sodass man auf eine Handänderungssteuer verzichten kann. Auch die Kantone Aargau und Schaffhausen kennen keine Handänderungssteuer.

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Handänderungssteuer

Sie wird in vielen Kantonen sogar fällig, wenn mit dem Verkauf eines Hauses kein Gewinn erzielt wird. Im Kanton Graubünden variiert die Handänderungssteuer von Gemeinde zu Gemeinde. Im Maximum beträgt sie 2 Prozent.

Grundbucheintrag

Die Kosten für Grundbucheintrag und Verschreibung muss meist der Käufer übernehmen. Spezialfälle sind Solothurn, Aargau und ­Luzern, wo die Kosten zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt werden können. In Zürich müssen sie sogar geteilt werden.

Seit 2005 verzichtet auch der Kanton Zürich darauf, weil das eine Mehrheit des Stimmvolks an der Urne so beschlossen hat. In Solothurn fällt die Handänderungssteuer seit 2011 ebenfalls weg. Aber nur unter der Voraussetzung, dass der Käufer selber im gekauften Haus oder in der gekauften Wohnung wohnt. Und im Kanton Bern wird die Handänderungssteuer seit 2015 erst ab einem Verkaufspreis von 800'000 Franken erhoben. Auch diese Einschränkung ist auf einen Urnenentscheid zurückzuführen.

Im Kanton Basel-Landschaft beträgt die Handänderungssteuer für den Käufer und den Verkäufer je 1,25 Prozent des Kaufpreises. Wird die Liegenschaft vom Käufer zur Selbstnutzung erworben, wird die Handänderungssteuer nicht erhoben beziehungsweise aufgeschoben. Auch im Kanton Schaffhausen werden Käufer davon verschont, sofern sie selber in der ­Liegenschaft wohnen.

Graubündner Unikum

In Graubünden, um ein anderes Unikum zu nennen, variiert die Höhe der Handänderungssteuer von Gemeinde zu Gemeinde. Im Maximum beträgt sie 2 Prozent. Und im Kanton Freiburg verdient nicht nur der Kanton mit, sondern auch die Gemeinden. Kanton und Gemeinden kassieren je 1,5 Prozent des Kaufpreises.

Ein tief eingeschneites Auto vor einem Haus in Maloja, am Donnerstag, 6. Februar 2014. In Maloja liegen 2,38 Meter Schnee und in den kommenden Tagen sind weitere Niederschlaege angesagt. (KEYSTONE/Arno Balzarini)

Zusatzkosten von 19'681 Franken: Im Kanton Graubünden variiert die Höhe der Handänderungssteuer von Gemeinde zu Gemeinde.

Quelle: Keystone
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Ins Tuch gehen auch die Kosten für den Notar. Entschädigt wird er für die ­Erstellung des Kaufvertrags und die Beurkundung. Gut bedient sind potenzielle Grundstückbesitzer in Kantonen mit Amtsnotariat wie etwa in Zürich. Teuer sind Handänderungen in Kantonen mit freien Notariaten. Freies Notariat tönt ­eigentlich nach Wettbewerb. Und das wird landläufig mit tieferen Preisen gleich­gesetzt. Nicht in diesem Fall: Hier heisst freies Notariat geschützte Werkstatt.

So viel zur Handänderungssteuer. Nicht weniger abwechslungsreich die ­Systeme für die Verschreibung: Es gibt fast so viele Systeme, wie es Kantone gibt: ­Zürich und Bern kennen Pauschalen, die in Prozent des Kaufpreises berechnet werden, unabhängig vom Aufwand. In Solothurn und Baselland gibt es Spannweiten, abhängig der Komplexität des Geschäfts. Baselland beispielsweise kennt eine Rahmengebühr von 800 bis 2500 Franken.

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Fakten zum Thema

  • 2500 Franken
    So hoch kann im Kanton Baselland die Rahmengebühr für die Verschreibungskosten sein.
  • 2005
    Seit diesem Jahr ist die Handänderungssteuer im Kanton Zürich abgeschafft, weil das Stimmvolk so entschieden hat.
  • 0,3 Prozent
    Zwischen 0,1 und 0,3 Prozent betragen die Kosten für die Errichtung eines Grundpfandrechtes.
  • 2000 Franken
    Ein diplomierter Schätzungs­experte verlangt 1200 bis 2000 Franken für die Schätzung eines Hauspreises.

Die Pflicht der Kostenübernahme für Grundbucheintragungs- und Verschreibungskosten liegt meistens beim Käufer. Doch in einigen Kantonen ist es den Parteien freigestellt, die Kosten aufzuteilen. In Solothurn werden grob geschätzt etwa in 50 Prozent der Fälle die Kosten aufgeteilt; in den anderen 50 Prozent zahlt der Käufer alleine. Im Aargau und in Luzern werden sie in der Regel aufgeteilt und in Zürich hält sogar das Notariatsgesetz fest, dass die Gebühren bei Eigentumsänderungen von beiden Parteien zu gleichen Teilen geschuldet seien.

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Häufig kommt ein abgestufter Pro­milletarif in Abhängigkeit des Kaufpreises zur Anwendung. Doch in Baselland, Solothurn und Zug werden die Gebühren nach Aufwand und nicht nach dem Kaufpreis berechnet. Baselland kennt für die Verschreibungskosten eine Rahmengebühr von 800 bis 2500 Franken.

Chalet und Gondelbahn in Grindelwald, Schweiz

Zusatzkosten von 28'986 Franken: Im Kanton Freiburg kassieren Gemeinde und Kanton jeweils 1,5 Prozent des Kaufpreises.

Quelle: 13 Photo

Kein Kanton arbeitet so effizient wie Schwyz: Die Notariate sind gleichzeitig auch Grundbuchämter. Somit beur­kundet der Notar nicht nur das Grundstückgeschäft, sondern sorgt gleichzeitig auch für den Eintrag ins Grundbuch. «Dieses System garantiert nebst Rechtssicherheit und Schnelligkeit ein höchst kostengünstiges und kundenfreundliches Verfahren», verspricht der Kanton Schwyz auf seiner Website.

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Weitere Kosten: Grundpfandrecht

Häufig kommen noch andere Kosten hinzu, die in der oben stehenden Tabelle nicht aufgeführt sind. Das gilt zum Beispiel in Fällen, in denen das Grundbuchamt noch Schuldbriefe errichten muss. Die Kosten für die Errichtung von Grundpfandrechten betragen zwischen 0,1 und 0,3 Prozent des Kaufpreises. ­Diese Kosten entfallen, wenn man das Haus einem Privaten abkauft, der über die entsprechenden Schuldbriefe verfügt und diese übertragen kann. Zusätzliche Gebühren können für die Anmerkung des Vorbezugs von Pensions­kassengeldern anfallen. Zumindest im Kanton Zürich ist das der Fall.

Und möchte man wissen, ob das gewünschte Objekt wirklich den angebo­tenen Preis wert ist, so wird das den effektiven Kaufpreis nochmals nach oben treiben. Ein diplomierter Schätzungsexperte verlangt für die Schätzung eines Einfamilienhauses 1200 bis 2000 Franken. Günstiger sind Online-Bewertungen: Beispielsweise kostet eine hedonische Bewertung für ein Einfamilienhaus inklusive dreier Varianten bei Iazi 350 Franken.

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