Das perfekte Eigenheim ist gefunden und gekauft, der Traum eines eigenen Zuhauses ist Realität geworden. Doch mit dem Erwerb der Liegenschaft ist die Arbeit nicht abgeschlossen – nun stehen die Verwaltung und der Unterhalt der Immobilie an. Dabei gibt es einige Unterschiede zwischen einer Wohnung (Stockwerkeigentum) und einem Einfamilienhaus zu beachten.
Wer ein Haus besitzt, kann diese Aufgaben selbst übernehmen oder einem externen Verwalter übergeben. Entscheidend ist für Viele die Kostenfrage: Eine externe Verwaltung ist teuer; alle Arbeiten im Zusammenhang mit dem Haus zu erledigen, ist arbeitsintensiv und zeitaufwendig. Diese Wahl haben Wohnungsbesitzer normalerweise nicht. Sie sind gezwungenermassen einer Stockwerkeigentumsgesellschaft mit einer designierten Verwaltungsgesellschaft angeschlossen.
Freuden und Leiden des Stockwerkeigentums
Diese Verwaltung übernimmt die laufenden Arbeiten wie Hauswartung, Gartenpflege, Schneeräumung, etc., was sehr praktisch, aber auch mit teilweise hohen laufenden Kosten verbunden ist. Je nach Alter und Zustand der Liegenschaft muss der Erneuerungsfonds geäufnet werden, wobei die Stockwerkeigentumsgesellschaft über die Höhe der Einzahlungen bestimmt. Die einzelnen Wohnungsbesitzer müssen bestimmte Ausgaben mitfinanzieren, auch wenn sie nicht damit einverstanden sind: Ich finde den Einbau eines Liftes in unserer älteren Wohnüberbauung überflüssig, aber weil die meisten Bewohner älter sind, wurde ich überstimmt.
Phil Lojacono ist seit Januar 2021 CEO der Eigenheimplattform Liiva. Zuvor war er bei Google in Dublin, bevor er als Gründer und CEO das KMU-Finanzierungs-Startup Advanon führte. Lojacono hat einen Abschluss als MSc in Banking & Finance der HSLU.
Einzelne können von der Gemeinschaft aber auch profitieren: Ich brauche eine Ladestation für mein Elektroauto in der gemeinsamen Tiefgarage, und die Mehrheit der Wohnungsbesitzer hat sich entschieden, diese Kosten im Sinne einer Aufwertung der Liegenschaft gemeinsam zu übernehmen. Frischgebackene Wohnungsbesitzer sollten die laufenden Kosten für die Verwaltung und den Unterhalt der Liegenschaft auf keinen Fall unterschätzen.
Selbstbestimmung geht mit Verantwortung einher
Hausbesitzer, die ihre Immobilie selbst verwalten, haben einerseits deutlich mehr Selbstbestimmung und Flexibilität und andererseits tiefere Verwaltungskosten. Dies geht jedoch auch mit mehr Arbeit und mehr Eigenverantwortung einher. Während in der Stockwerkeigentümergesellschaft wichtige Themen zu anstehenden Aufwertungen, Renovationen und Sanierungen regelmässig – und oft unter Einbezug von Experten – diskutiert werden, müssen sich Hausbesitzer selbst um diese Aufgaben kümmern.
Als erstes sollten sie eine Objektanalyse erstellen und entscheiden, welche Massnahmen werterhaltend und welche wertsteigernd sind. Was muss zwingend in Angriff genommen werden, was kann noch warten? Die Kosten für den Einbau einer neuen Küche oder eines neuen Badezimmers sind hoch, eine Fassaden- oder Dachsanierung kann schnell ein sehr grosses finanzielles Ausmass annehmen und muss gut geplant werden. Es ist dabei sinnvoll, Fachberatung und immer mehrere Offerten einzuholen – und auch die Finanzierung frühzeitig zu klären.
Am Thema Energie kommt niemand vorbei
Vor dem Hintergrund des laufenden gesellschaftlichen Diskurses und der anstehenden Gesetzesänderungen ist das Thema energetische Sanierung so wichtig wie noch nie. In der Schweiz fallen rund 45 Prozent des Energieverbrauchs und rund 30 Prozent der CO2-Emissionen im Gebäudebereich an. Sowohl Wohnungs- als auch Hausbesitzer sollten eruieren, wie ihre Liegenschaft energietechnisch abschneidet und welche Massnahmen empfehlenswert sind. Beratungsdienste von Elektrizitäts- und anderen Energieanbietern liefern dazu Informationen; individueller und allenfalls effizienter können die Online-Tools verschiedener Anbieter und Plattformen sein.
Dieser Text ist der zweite Teil einer Serie von Gastbeiträgen von Liiva.
Den ersten Teil zum Erwerb des Wohntraums gibts hier.
So kann beispielsweise mit dem digitalen Modernisierungsassistenten von Liiva (Wohneigentumsplattform von Raiffeisen und Mobiliar) auf einfache Art und Weise eine objektspezifische energetische Einschätzung gemacht und der jährliche Energieverbrauch sowie die CO2-Emissionen berechnet werden. Das Tool zeigt an, mit welchen Massnahmen der Energieverbrauch gesenkt werden kann, wie sich eine Sanierung oder der Austausch des Heizungsträgers auf die Energiebilanz und Energieeffizienz einer Immobilie auswirkt und wie das Nutzen-Kosten-Verhältnis aussieht.
Ordnung ist die halbe Miete
Mit geringeren finanziellen Konsequenzen verbunden – dafür umso praktischer und zeitsparender – ist für alle Eigenheimbesitzer eine effiziente Dokumentenverwaltung. Sämtliche Informationen zur Liegenschaft – Grundbuchauszüge, Kauf- und Bankverträge, Pläne, Auflagen und Nutzungsrechte, Handwerkerlisten, Rechnungen, usw. – sollten an einem Ort gesammelt und aufbewahrt werden, am besten gleich in elektronischer Form.
Und im schlimmsten aller Fälle (Invalidität oder Tod) kann eine durchdachte Vorsorgeplanung den Betroffenen oder Hinterbliebenen viel finanzielles Leid oder gar den Auszug aus dem Eigenheim ersparen. Auch dort ist der Beizug von Experten und eine ganzheitliche finanzielle Betrachtung unabdingbar.
