Auf der Suche nach langfristigen Anlagen und stabilen Erträgen haben Immobilien in den Anlagen der Versicherungen eine grosse Bedeutung. Rund 10 Prozent der gesamten Kapitalanlagen sind gemäss SVV in Immobilien investiert, zum Beispiel in direkten Grundbesitz mit unterschiedlicher Nutzung oder in indirekten Immobilienprodukten wie Fonds, AG oder Anlagestiftungen. Bei einzelnen Gesellschaften liegt der Anteil deutlich höher und bei Pensionskassen waren Immobilien 2020 mit 20,4 Prozent die drittwichtigste Anlagekategorie. 

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Ein bedeutender Anteil dieser Immobilieninvestitionen betreffen Wohn- und Büroimmobilien, Segmente, die von einer sich spätestens mit der Corona-Pandemie veränderten Arbeitswelt betroffen sind. Experten sind sich einig: Das Virus mag eines Tages verschwinden, das Homeoffice nicht. Es wird Teil einer technologiegestützten, hybriden Arbeit mit Anwesenheiten im Büro, Arbeit von zu Hause aus oder mobil von unterwegs. 

Weiterhin solide Nachfrage nach Büroflächen

Versicherungen als bedeutende Immobilieninvestoren verfolgen diese Entwicklungen aufmerksam. Renato Piffaretti, Leiter Immobilien Schweiz bei Swiss Life, der Eigentümerin des grössten privaten Immobilienportfolios der Schweiz, sagt, das mobile Office werde ein wichtiger Bestandteil einer modernen Arbeitsweise bleiben. «Gleichzeitig sind wir überzeugt, dass für attraktive, moderne Büroflächen weiter eine solide Nachfrage vorhanden ist», so Piffaretti. 

Gewisse Unternehmen würden zwar längerfristig vermehrt auf mobiles Office setzen und dadurch weniger Bürofläche zur Verfügung stellen müssen. «Gleichzeitig wächst aber auch der Bedarf für mehr Begegnungszonen sowie grosszügigere Meeting- und Projekträume, um genügend Orte zu schaffen, wo Mitarbeitende sich austauschen und in Teams innovativ zusammenarbeiten können.» Dies werde auch künftig Platz brauchen und zeige, dass Büroflächen eben auch vielfältig genutzt oder umgenutzt werden könnten. 

Ähnlich sieht es Hendrik David, CEO der Allianz Suisse Immobilien AG: «Physische Zusammentreffen werden meines Erachtens dort wichtig bleiben, wo wir es mit kreativen und komplexen Prozessen, Dienstleistungen und Produkten mit höherer Wertschöpfung zu tun haben. Hier müssen Unternehmen auch entsprechend qualifizierte Mitarbeitende anziehen und ein attraktives Arbeitsumfeld bieten.» Dies spreche für moderne Büroflächen an repräsentativen und zentralen Lagen. 

Anforderungen an Immobilien steigen

Gleichzeitig geht David davon aus, dass die zunehmende Digitalisierung der Arbeitswelt den Freiheitsgrad der Wohnortswahl erhöht. Entsprechend würden Wohnimmobilien an Lagen attraktiver, die neben einer guten verkehrstechnischen Erschliessung auch Lebensqualität bieten: «Faktoren wie Lärm, Besonnung, Mikroklima, Aussicht und Nähe zu Freizeitaktivitäten gewinnen relativ an Bedeutung.» Gleichzeitig sollten Neubauten flexibel nutzbare Grundrisse aufweisen, um den Ansprüchen der «Homeofficers» entgegenzukommen, sagt Hendrik David.

Renato Piffaretti stellt sowohl bei Mietern von Büro- wie auch von Wohnflächen gestiegene Anforderungen fest. Während Büromieter eine möglichst hohe Flexibilität bei der Flächengestaltung, eine moderne Ausstattung und Büroobjekte an zentralen Lagen in hoher Qualität suchten, hätten die Menschen gerade während der Pandemie festgestellt, wie wichtig ihnen das Wohnen sei. 

Einfluss auf Investitionen ist begrenzt

Der Einfluss dieser Entwicklungen auf die Immobilieninvestitionen ist aber begrenzt. Ein aktives Real Estate Asset Management sei zentral und Swiss Life setze sich aktiv mit solchen gesellschaftlichen Trends auseinander, erklärt Piffaretti und ergänzt: «Wir halten unsere Immobilien sehr langfristig und setzen uns intensiv mit den Bedürfnissen der künftigen Mieter von Büro- und Wohnflächen auseinander. So stellen wir sicher, dass unsere Liegenschaften den rasch ändernden Anforderungen gerecht werden und für die Zukunft gerüstet sind.»

Ähnlich tönt es bei der Allianz Suisse. Hendrik David: «Wir haben in der Vergangenheit bei Zukäufen einen starken Fokus auf moderne, nachhaltige und verkehrstechnisch günstig gelegene Wohnimmobilien gelegt. Diesen Fokus werden wir beibehalten. Wir sehen uns mit unserem Bestandsportfolio für die künftigen Herausforderungen langfristig gut aufgestellt und werden unseren Kurs im Investitions- und Akquisitionsbereich fortsetzen.»