Die Anleihenrenditen fallen und fallen. Vergangene Woche rutsche der Zins für zehnjährige Schweizer Staatsanleihen erstmals auf minus 1 Prozent. Das zeigt die Verunsicherung an den Märkten sowie die Erwartungen auf bald noch tiefere Leitzinsen der Notenbanken – möglicherweise auch in der Schweiz.

Und wie so häufig stürzen sich Anleger in solch stürmischen Zeiten auf «Betongold»: Wie der Vergleich zwischen dem «SXI Real Estates All Shares» – er beinhaltet 16 Schweizer Immobilienaktien – mit dem Swiss Performance Index (SPI) zeigt, haben Immobilienaktien in den letzten 52 Wochen den Index deutlich geschlagen (plus 21 Prozent vs. plus 10 Prozent). Vor allem in den letzten zwei Wochen zogen die Immobilienaktien deutlich an.

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«Grundsätzlich sind viele Schweizer Immobilienaktien bereits hoch bewertet», sagt ZKB-Immobilienanalyst Ken Kagerer. Sollten aber die langfristigen Zinsen noch für längere Zeit im negativen Bereich verharren, dürfte das Segment der Immobilienaktien aufgrund der relativ hohen Ertragsstabilität und der daraus resultierenden Dividenden weiterhin für viele Investoren attraktiv bleiben, sagt der Experte.

Wer also davon ausgeht, dass die Negativzinsen der Schweiz noch lange erhalten bleiben, der sollte auf Immobilientitel setzen. Fünf mögliche Kandidaten:

Allreal

19 Prozent legt die Allreal-Aktie in diesem Jahr bisher zu. Das Immobilienunternehmen konnte in den letzten Jahren die Leerstände deutlich senken, nach 7,5 Prozent im Jahr 2015 waren es 2018 nur noch 2 Prozent. Rund ein Fünftel der Mieterträge von zuletzt rund 195 Millionen Franken stammen aus dem Bereich Wohnen. Vorteilhaft ist die regionale Verteilung der Liegenschaften: 86 Prozent sind im Kanton Zürich, wo die Nachfrage weiterhin hoch ist.

Es ist die einzige Immobilienaktie, die von der ZKB derzeit empfohlen wird. Analyst Kagerer streicht dabei heraus, dass neben dem attraktiven regionalen Fokus die Immobilienbewertung durch den externen Schätzer relativ konservativ sei und wegen des guten Managementteams eine Prämie gegenüber den Peers gerechtfertigt sei. Nicht gefährdet ist die Dividende von Allreal, die derzeit eine Rendite von 3,6 Prozent einbringt.

Mobimo

Mit plus 14 Prozent in den letzten 12 Wochen ist die Aktie jüngst stark gestiegen. Und dies, obwohl das erste Halbjahr 2019 für Mobimo nicht nach Wunsch verlief: Unerwartet hohe Leerstände, tiefere Erträge aus dem Verkauf von Liegenschaften und ein tieferer Erfolg aus Neubewertungen haben der Firma einen tieferen Reingewinn beschert.

Doch die Luzerner rüsten auf:  Bis 2020 werden verschiedene Projekte fertig gestellt. Etwa das Labitzke-Areal in Zürich, die Seehallen in Horgen oder der Mattenhof in Kriens. Bereits im zweiten Halbjahr dürften die Mieterträge wieder zulegen. Mobimo muss sich aber auch im Drittkundengeschäft verbessert, welches im ersten Halbjahr schwach war. Wie bei Allreal beträgt die Dividendenrendite 3,6 Prozent.

Zug Estates

Die Immobilienfirma mit zwei Standorten in der Boomregion Zug ist sowohl an der Börse SIX als auch an der Nebenwertebörse von Bern gelistet. Die SIX-kotierte B-Aktie hat seit Anfang Jahr 12,8 Prozent zugenommen, bei der an der OTC-Börse Bern kotierten A-Aktie ging der Kurs bei geringeren Handelsvolumen um 11,3 Prozent bergauf.

Mit dem 1,4-Milliarden-Franken-Portfolio erreicht Zug Estates überdurchschnittliche Mieteinnahmen. Die Dividendenrendite beträgt 1,5 Prozent, dürfte aber noch steigen. Vontobel attestiert Zug Estates mit den beiden gemischt genutzten Grossüberbauungen Zentrumsareal in Zug und «Suurstoffi» in Rotkreuz Entwicklungspotential, das wegen Abschlüssen von Projekten in ein oder zwei Jahren gedämpft werden könnte. Bei einem KVG von 22 dürften grössere Kurssteigerungen deswegen im Moment nicht drin liegen.

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Espace Real Estate

Mit dem Industrie- und Immobilieninvestor Michael Pieper, der 31 Prozent am Unternehmen hält, hat Espace Real Estate einen prominenten Hauptaktionär. An der Berner Börse kotiert, hat sich der Kurs der Bieler Firma in den vergangenen fünf Jahren von 130 auf 156 Franken erhöht. Nach einem Höchststand von 2017 vor zwei Jahren fiel die Aktie über längere Zeit, erholt sich aber seit Anfang 2019. Beim Ausblick ist das Unternehmen selbst vorsichtig. Ein Risiko stellt die Leerstandsquote von 7,3 Prozent dar, die steigen könnte. Der 672 Millionen Franken schwere, gemischte Immobilienpark konzentriert sich mit Regionen Biel und Solothurn nicht auf die strukturstärksten Teile der Schweiz.

Interessant ist vor aber die Dividendenpolitik: Die Zürcher Kantonalbank schätzt die Dividendenrendite auf 3,45 Prozent. Möglich machen dies hohe Kapitalreserven. Das Unternehmen ist sehr solide finanziert und konnte 2018 den Gewinn um 9 Prozent steigern.

Swiss Prime Site

Mit einer Börsenkapitalisierung von 7,3 Milliarden Franken ist Swiss Prime Site (SPS) die grösste Schweizer Immobilienaktie. Und mit plus 22 Prozent seit dem 1. Januar ist es auch die bestlaufende in diesem Jahr. Viele Immobilien von SPS sind an attraktiven Lagen, was den Leerstand einigermassen tief hält (aktuell 4,7 Prozent) und gute Erträge beschert. Zudem sind die Mietverträge mehrheitlich langlaufend, das erhöht die Planungssicherheit.

Im nächsten Jahr soll die Tertanium-Gruppe verkauft werden, womit man sich aus dem Geschäftsfeld der Seniorenbetreuung zurückzieht. Ein richtiger Schritt, damit kann sich die Firma stärker auf das Kerngeschäft fokussieren. Die Dividende von 3,9 Prozent ist attraktiv, allerdings ist aufgrund der hohen Bewertung (aktuelles KGV von 25) – wie bei vielen Immobilienwerten – die Luft nach oben wohl begrenzt.