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Haussanierung: Darauf muss man achten

Haus Renovation Sanierung
Die Pinselrenovation kommt erst am Schluss: Sanierungensprojekte drehen sich vor allem um Leitungen, Haustechnik und Energiefragen.Quelle: Getty Images

Millionen Wohnungen müssten saniert werden. Oft scheitert es am Geld – oder am Zwist im Haus. Darauf müssen Sie achten.

Veröffentlicht am 10.06.2019

Die Geschichte handelt von ­sechzig Eigentumswohnungen im Kanton Aargau. Doch die Wohn­häuser könnten irgendwo in der Schweiz stehen: eine typische Siedlung aus der Hochkonjunktur, erbaut 1973. Auf den ersten Blick eine Wohnidylle: Die Innenhöfe und Spielplätze sind ruhig, die Vögel zwitschern.

Vom kleinen 1,5-Zimmer-Appartment bis zur 5,5-Zimmer-Eigentumswohnung ist alles dabei. In den 1970er Jahren galten solche Grundrisse und das Drumherum als gehobener Standard – Stockwerkeigentum eben. Doch der Zahn der Zeit nagt unweigerlich an den Gebäuden. Ein Architekt kommt schnell zu einem harten Urteil: Der Sanierungsbedarf ist dringend. Es kommen sogar Sicherheitsaspekte aufs Tapet. Beim Rundgang in der Tiefgarage wähnt man sich in einer Tropfsteinhöhle, überall Wasserschäden. Die alten Holzfenster am Gebäude sind verwittert. Risse prägen das Bild der Fassade.

Die Stockwerkeigentümer sorgten schlecht vor

Die Liste des Baufachmanns umfasst Mängel der gröberen Sorte: Das Flachdach, die eingemauerten Leitungen, Heizung und Haustechnik sowie die Liftanlagen wären überfällig. Der Architekt empfiehlt eine Umrüstung von fossilen Brennstoffen auf eine moderne Wärmepumpe mit Erdsonde.

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Doch über dem Ganzen schwebt akute Geldknappheit. Trotz der ansehnlichen Grösse der Siedlung mit sechzig Einheiten haben die Stockwerkeigentümer denkbar schlecht vorgesorgt. Der Erneuerungsfonds ist nur mit 150'000 Franken dotiert. Was den Eigentümern blüht, zeigt die erste Kostenschätzung: Es geht um ein Sanierungsprojekt über 6 Millionen Franken.

So regt sich gewaltig ­Widerstand. Rund 100'000 Franken pro Wohnung erscheinen den Opponenten viel zu hoch gegriffen. An der Versammlung, an der das Projekt traktandiert ist, gehen die Wogen hoch. Eine organisierte Gruppe von vehementen Gegnern schimpft den Architekten einen «Spinner». Eine Minderheit von besonnenen Eigentümern redet ins Leere. So wird das beantragte Budget für die Sanierung verworfen und die überfällige Sanierung auf die lange Bank geschoben.

«In der Schweiz sind rund 1,5 Millionen Gebäude sanierungsbedürftig.»

Mattias Engel, Baumeisterverband

Die Siedlung im Kanton Aargau ist kein Einzelfall. Laut Mattias Engel, Sprecher beim Baumeisterverband, ist der Nachholbedarf gewaltig: «In der Schweiz sind rund 1,5 Millionen Gebäude sanierungsbedürftig.» In den Jahren von 1970 bis 1990 sind rund 400 000 Wohnungen realisiert worden. «Die damalige Bauweise», sagt Engel, «entspricht in vielerlei Hinsicht nicht dem heutigen ökologischen Verständnis.»

Sowohl zur Energieeinsparung als auch aus Gründen der Verdichtung wünschen sich die Baumeister mehr Ersatzneubauten statt bloss Sanierungen. Marianne Zünd, Mitglied der Geschäftsleitung im Bundesamt für Energie ( BFE), kennt die Probleme: «Die Eigentümer sind sich oft zu wenig bewusst, dass sie ihr Gebäude planmässig und periodisch erneuern und instand halten müssen.» Denn sonst würden die Gebäude an Wert verlieren.

Viele Eigentümer gehen in Unkenntnis von Zahlen und Studien davon aus, dass ihr Haus und alle Teile davon problemlos hundert Jahre überdauern.

Der Bauherrenberater Othmar Helbling schildert ein weiteres Beispiel: «In einem erst dreissigjährigen Mehrfamilienhaus kam es andauernd zu Wasserschäden.» Nun müssen vom Keller bis zum Dach sämtliche Leitungen saniert werden. Kostenpunkt pro Wohnung: rund 50 000 Franken.

«Die Eigentümer sind sich oft zu wenig bewusst, dass sie ihr Gebäude periodisch erneuern müssen.»

Marianne Zünd, Bundesamt für Energie

Martin W. ist ein Stockwerkeigentümer, der sich vor drei Jahren in die Siedlung im Aargau eingekauft hat. Er ist einer der Jüngeren, und seine Freude an den eigenen vier Wänden schlägt in Frust um: «Es kann doch nicht wahr sein, dass wir hier alles schleifen lassen.» Die Siedlung gebe nach aussen ein dermassen schlechtes Bild ab, dass die Wiederverkäuflichkeit eingeschränkt sei. Die Probleme bürde man hier den Erben auf – mitsamt dem aufgestauten Sanierungsbedarf: «Die Mehrheit will einfach noch ausschlachten, was es auszuschlachten gibt.»

Peter Kotz vom Zürcher Beratungsunternehmen Interurban befürchtet, dass solche Blockaden fast zum Normalfall werden könnten: «Die Erneuerungsfonds der Stockwerkeigentümergemeinschaften sind praktisch durchs Band zu wenig geäufnet.» So summieren sich mehrere ungünstige Faktoren: Viele Leute hier sind bereits im Rentenalter. Zu ­allen Fragen rund um Unterhalt und Sanierung gibt es fast so viele divergierende Interessen wie Wohnungen.

Diese Einschätzung teilt Stefan Mischler, Präsident von Energiefachleute Thurgau und Prä­sident des Vereins IG Passivhaus: «Gesamtsanierungen im Stockwerkeigentum sind nur möglich, wenn man die gesamte Kontrolle über die Gebäudehülle und die Haustechnik hat.»

Es braucht zwar nicht gerade Einstimmigkeit, aber in der Regel doch ein qualifiziertes Mehr von Stimmen und Wert­quoten. Im Vergleich dazu sind die Voraussetzungen bei einem Alleineigentümer eines Einfamilienhauses einfacher: Er hat es in der Hand, seine Strategie zu definieren und entscheidet allein.

Die Baukonjunktur verschlechtert sich

Die Rahmenbedingungen werden offenbar nicht besser. Wegen Sättigungstendenzen in etlichen Randregionen verschlechtert sich die Baukonjunktur. Besonders unerfreulich – die Investitionen im Bereich Umbau und Sanierung sind eher rückläufig. Das sagt Matthias Engel vom Baumeisterverband: «Das Total für Umbauten ist 2016 und 2017 geschrumpft.»

Weitere Details liefert eine gross angelegte Studie, die der Baukonzern Implenia und die Hochschule Luzern (HSLU) gemeinsam durchführten. Auf der Basis von 98'000 sanierten Wohnungen zeigt sie die Trends auf: Die Bauherrschaften richten ihr Augenmerk vor allem auf bessere Fenster, insbesondere was Wärmedämmung und Schallschutz betrifft. Doch bei absolut neuralgischen Bauteilen lassen es viele Bauherrschaften offenbar beim Status quo bewenden. Nur in rund 30 Prozent der Fälle war eine Verbesserung der Aussenwärmedämmung Teil des Vorhabens.

Christian Kraft von der HSLU sagt: «Das hat damit zu tun, dass Dämmungen nicht in allen Fällen nötig oder möglich sind. Zudem sind die verfügbaren Mittel begrenzt.» Zum Teil würden diese in kostspielige Technik investiert – etwa  in die immer komplexere Haus- und Heiztechnik (Wärmepumpen, Gebäudeautomation und so weiter).

 

Bei vielen ­älteren Häusern erzielt man mit einer Mini-­Sanierung die höchste Rendite. Wer sich mit einer preisgüns­tigen Nachdämmung von Kellerdecke und Dach­boden zufriedengibt, erhält den grösstmöglichen Return.

Die Autoren gingen auch der Wirtschaftlichkeit nach: Bei vielen ­älteren Häusern erzielt man mit einer «Mini»-­Sanierung die höchste Rendite. Wer sich mit einer preisgüns­tigen Nachdämmung von Kellerdecke und Dach­boden zufriedengibt, erhält den grösstmöglichen Return auf das Investment. «Man senkt aber gleichzeitig den Energiebedarf um 30 bis 50 Prozent», so Kraft.

Zwar sind auch Sanierungen mit grösserer Eingriffstiefe durchaus wirtschaftlich, aber die erzielte Ertragssteigerung liegt in einem ungünstigeren Verhältnis zu den hohen Inves­titionen. Viele Hauseigentümer können auch ein Lied davon singen, dass sie mit einer Flut von Vorschriften und Baugesetzen konfrontiert sind. Getreu der Regel: Von einer simplen Pinselrenovation abgesehen darf man kaum ein Bauteil anfassen, ohne sich einem Baubewilligungsverfahren unterordnen zu müssen.

«Die Risiken trägt die Bauherrschaft», betont Giorgio Giani, Leiter Baumanagement beim Hauseigentümerverband Zürich (HEV). Will heissen, dass nachträgliche Auflagen, Projektänderungen oder auch Einsprachen von Nachbarn alles verzögern und verteuern können – oft ohne dass dies im Voraus erkennbar wäre.

Gross ist die Unsicherheit schon allein hinsichtlich des Energieträgers für Heizung und Warmwasser. Öl durch Gas ersetzen? Oder doch besser eine Erdwärmesonde? Sind Elektroboiler noch erlaubt? Bekanntlich hätten die von den kantonalen Bau- und Energiedirektoren 2015 publizierten Mustervorschriften (MukEn) die Auflagen schweizweit harmonisieren sollen. Bloss läuft das Projekt alles andere als planmässig. Bisher haben erst sechs Kantone die Grundzüge übernommen: die Kantone BL, BS, LU, OW, JU und VD, teils mit Abweichungen. AI will die MuKEn voraussichtlich 2020 umsetzen.

Für den grossen Rest der Kantone, insbesondere für Bern und Zürich, ist die Ausgangslage völlig offen. Gewiss ist nur, dass die Kantone um jeden Preis die Hoheit über Bau- und Energiegesetze haben wollen.

Irreführung der Eigentümer

«Die Situation bei den MuKEn schafft eine grosse Unsicherheit, und zwar bei den Installateuren im Heizungsgewerbe und erst recht bei den Hauseigentümern», warnt Giorgio Giani. So schlagen manche Unternehmer und Anbieter von bestimmten Energieträgern Kapital aus der Situa­tion, indem sie ihren Kunden die von ihnen selbst bevorzugten Systeme nahelegen. Experte Stefan Mischler empfiehlt, sich in jedem Fall beraten zu lassen und vor wichtigen Entscheidungen eine gründliche Auslegeordnung zu machen – dazu gehören eine Liste der drängenden Massnahmen, aber auch Fragen zum Vorgehen, zur Etappierung und Finanzierung.

Das Know-how und Fachleute seien verfügbar, und es gebe auch finanzielle Anreize: Denn energetisch sanierte Gebäude weisen wesentlich tiefere Betriebskosten auf und stellen einen sicheren Wert dar. «Nicht zu vergessen die finanziellen Beiträge aus dem Gebäudeprogramm der Kantone», sagt Mischler.

Wer zum Beispiel eine Verbesserung der Gebäudehülle in Auftrag gibt, bekommt je nach Kanton einen Investitionsbeitrag von etwa 10 bis 15 Prozent. Doch im Fall der Stockwerkeigentümer im Kanton Aargau ist es gar nicht so weit gekommen. Martin W., der neulich eingezogene Eigentümer, hat die Nase voll: «Die Situation in dieser Hausgemeinschaft ist auf Jahre blockiert und ausweglos.»

Seine Wohnung hat er inzwischen zum Verkauf ausgeschrieben. Der Mehrheitsmeinung, die letztlich auf ein «Szenario Abbruch» hinauslaufen könnte, will er sich nicht unterordnen.