Wohneigentum bringt einige Kosten mit sich: Beim Kauf fallen in den meisten Kantonen Handänderungssteuern an, jährlich werden Liegenschaftssteuern fällig, der Eigenmietwert muss als fiktives Einkommen versteuert werden und beim Verkauf fallen Grundstückgewinnsteuern an.

Doch auf der anderen Seite lässt sich mit einem Haus oder einer Eigentumswohnung auch kräftig sparen - oft viel mehr, als was man an den Fiskus abführen muss, sodass Immobilienbesitz in vielen Fällen unter dem Strich zu einer Steuerersparnis führt. Tipps:

Partner-Inhalte
 
 
 
 
 
 

  • Bau oder Kauf

Die stärkste Steuerersparnis fällt gleich mit dem Bau oder dem Kauf an: Die Vermögenssteuer sinkt spürbar, weil der Erstellungs- oder Kaufpreis deutlich höher liegt als der Steuerwert einer Liegenschaft. In der Regel liegt er bei 70 Prozent des Marktwerts. So hat ein Haus oder eine Wohnung mit einem Kaufpreis von beispielsweise 1 Million Franken einen Steuerwert von rund 700'000 Franken.

Das steuerbare Vermögen sinkt um 300'000 Franken. Je nach Kanton und Gesamtvermögen resultiert daraus eine Steuereinsparung von 2000 bis 3000 Franken jährlich. Ist wie üblich eine Hypothek erforderlich, vermindert sich die Einsparung bei der Vermögenssteuer entsprechend.

  • Unterhalt

Am härtesten trifft Eigenheimbesitzer der anfallende Eigenmietwert. Er liegt für eine Liegenschaft im genannten Beispiel bei rund 18'000 Franken pro Jahr und wird voll dem Einkommen zugeschlagen. Bei einem Grenzsteuersatz von 30 Prozent sind das jedes Jahr 5400 Franken zusätzliche Steuern.

Doch im Gegenzug darf man einen Pauschalabzug für Unterhalts- und Renovationsarbeiten vornehmen - und dies selbst dann, wenn man effektiv keinen Franken dafür ausgeben musste. Er beträgt für neuere Liegenschaften normalerweise 10 Prozent, für ältere Liegenschaften (ab zehn Jahren) 20 Prozent. So reduziert sich der Eigenmietwert in diesem Beispiel auf 16'200 beziehungsweise 14'400 Franken. Die Steuerlast sinkt auf 4860 beziehungsweise 4320 Franken.

  • Renovation

Fallen in einem Jahr tatsächlich grössere Renovationsarbeiten an, so darf man die Kosten dafür vollumfänglich von seinem steuerbaren Einkommen abziehen. Grosse Arbeiten sind nach Möglichkeit auf zwei Jahre zu verteilen, denn so kann man die Progression gleich in zwei Steuerperioden brechen.

Abzugsfähig ist fast alles, was man im und um das Haus herum renoviert: die neu gestrichenen Wände ebenso wie das neue Dach, der Ersatz der Heizung und von Küchengeräten oder die Neubepflanzung des Gartens.

  • Energie sparen

Fällt der Ersatz einer bestehenden Einrichtung bedeutend luxuriöser aus, so ist eine Ausscheidung von werterhaltenden und wertvermehrenden Investitionen vorzunehmen. In fast allen Kantonen gibt es einschlägige Merkblätter, die dabei behilflich sind. Investitionen in umweltfreundliche oder energiesparende Massnahmen lohnen sich dabei speziell. Denn auch wenn die Solaranlage oder die Wärmedämmung neu sind und nicht nur ein Ersatz, so dürfen sie steuerlich vollumfänglich geltend gemacht werden.

Einzige Einschränkung: In den ersten fünf Jahren nach der Erstellung eines Hauses gelten auch umweltschonende und energiesparende Investitionen als wertvermehrende Anlagekosten. Es lohnt sich aus steuerlicher Sicht also, damit gegebenenfalls noch etwas zuzuwarten.

  • Investitionen

Ein neuer Garagenanbau, ein ausgebauter Dachstock oder die Einglasung des Balkons gelten allerdings nicht als Unterhalt, sondern als wertvermehrende Investitionen.

Doch auch so sind sie steuerlich nicht verloren: Kommt es zu einem Verkauf der Liegenschaft, so dürfen sie zu den Erstellungskosten geschlagen werden und reduzieren so die Grundstückgewinnsteuer, die sich aus der Differenz von Anschaffungskosten und Verkaufspreis ermittelt. Voraussetzung: Die Quittungsbelege müssen beim Verkauf immer noch vorhanden und vorweisbar sein.

  • Hypothekarzinsen

Die grösste Steuerersparnis bringen die Hypothek und die Zinsen darauf. Die Hypothek selbst darf als Schuld vom Vermögen abgezogen werden, der Zins vom Einkommen. Erhält man im Beispiel links von seiner Bank etwa einen Hypothekarkredit über 600'000 Franken zu 1,5 Prozent, so sind das 9000 Franken jährlich, die man von seinem Einkommen abziehen darf. Bei einem Grenzsteuersatz von 30 Prozent reduziert sich die Steuerrechnung um 2700 Franken.

Der Haken dabei: Seiner Bank muss man natürlich die vollen 9000 Franken überweisen. Unter dem Strich bleiben also immer noch Kosten von 6300 Franken. Die Hypothekarlast nur aus steuerlichen Gründen hoch zu halten, lohnt sich darum meistens nicht. Etwas spezieller ist die Situation während der Bauphase: Baukredite gelten nur etwa in der Hälfte der Kantone als abzugsfähige Schuldzinsen. In den übrigen gelten sie als Teil der Erstellungskosten und dürfen erst bei einem Verkauf der Liegenschaft bei der Berechnung der Grundstückgewinnsteuer berücksichtigt werden.

Diese Abzüge gehen ausserdem oft vergessen: