Das Ziel ist ebenso hehr wie klar: Auch Junge müssen eine Chance bekommen, ein Eigenheim zu erwerben. Sie sollten deshalb weniger strenge Auflagen bei einer Kreditaufnahme haben als andere Hypothekarnehmer. Der letzte ernsthafte Versuch, hier einen Pflock einzuschlagen, kam von Raiffeisen. Doch die Bankenaufsichtsbehörde Finma unterband diese Initiative. Das harte Nein hat den Mut der übrigen Banken gedämpft, eigene Lösungen für junge Kreditnehmer anzubieten

Dabei müsste die unverändert krasse Differenz zwischen dem Marktzins für zehnjährige Festhypotheken von aktuell rund 1,4 und den 5 Prozent, den die Banken für die Berechnung der Tragbarkeit anwenden (müssen) geradezu einen Steilpass für kreative Angebote bieten.

Kaufen statt mieten 

Die Ausgangslage ist bekannt: Eine Wohnung zu kaufen, ist klar günstiger, als dasselbe Objekt zu mieten. Der Mieter einer gehobenen 4-Zimmer-Wohnung, für die er monatlich 2500 Franken hinblättern müsste, fährt deutlich günstiger, wenn er dieses Objekt für 1 Million Franken kauft. So käme ihm das Wohneigentum mit einer Hypothek von 800 000 Franken monatlich auf 2047 Franken zu stehen. Dies für Zins-, Unterhalts- und Nebenkosten sowie für Amortisationen. Sonnenklar also: Wer kann, der kauft. Mit der Betonung auf kann. Denn nun kommen die Behörden ins Spiel. Und die sogenannte Tragbarkeit. Aber nicht etwa die effektive, sondern die kalkulatorische.

Massgebend ist nämlich die Was-wäre-Welt: Was wäre, wenn die Zinsen unvermutet stark stiegen? Statt realer Hypothekarsätze werden in den Tragbarkeitsberechnungen um ein Mehrfaches höhere kalkulatorische Sätze von üblicherweise 5 Prozent eingesetzt und nicht die marktüblichen Sätze von 1 bis 2 Prozent. Dies gilt, weil sowohl Banken wie vor allem auch die Bankenaufsicht Finma und die Nationalbank ganz sicher sein wollen, dass ein unvermittelter Zinsanstieg bei den Schuldnern nicht massive Zahlungsprobleme zur Folge hätte. Dies könnte sogar die Stabilität des Finanzsystems gefährden. Die harte Haltung haben beide Institutionen immer wieder bekräftigt. «Generell bleibt es für eine nachhaltige Kreditvergabe wichtig, dass die Banken berücksichtigen, welche Hypothekarkosten die Kunden wirklich langfristig tragen können», sagt Finma-Sprecher Tobias Lux. «Eine Lockerung der Tragbarkeitskriterien würde die Verletzlichkeit des Finanzsystems erhöhen», sekundiert die Schweizerische Nationalbank. Aus diesen Gründen sei sie der Auffassung, dass die Tragbarkeitskriterien weiterhin konservativ angewandt werden sollten.

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Die Vorsicht des Regulators und der Banken verändert die obige Mieten-Kaufen-Rechnung grundlegend. Entscheidend sind nun nicht mehr die realen Kosten, sondern die kalkulatorische Tragbarkeit. Die neue Rechnung sieht nun so aus: Wer sich das oben erwähnte Eigenheim für 1 Million Franken leisten will, wird nur dann eine Kreditgeberin finden, wenn er ein Bruttoeinkommen von rund 175 000 Franken und mehr vorweisen kann. Denn auf Basis eines kalkulatorischen Zinssatzes von 5 Prozent, Unterhalts- und Nebenkosten von 1 Prozent und Amortisationen steigt die Belastung bei einer Hypothek von 800 000 Franken auf jährlich zwischen 55 000 und 60 000 Franken statt der effektiven Kosten von rund 24 000 Franken. Das von den Banken verlangte dreimal höhere Bruttoeinkommen müsste also 175 000 betragen.

Postfinance 

Eigenheim-Miete als Alternative

Alternativen Einen neuen Weg, den Traum vom Eigenheim auch für Junge zu verwirklichen, hat Postfinance ausgetüftelt: die Eigenheim-Miete. Bei diesem Modell kauft die Bank das Wunschhaus des künftigen Eigentümers und vermietet es ihm dann für maximal zehn Jahre. Während der Vertragslaufzeit kann der Mieter dann das notwendige Eigenkapital ansparen, um die Immobilien später von der Bank abzukaufen. Getestet hat Postfinance das Eigenheim-Miete-Modell vor rund einem Jahr im Kanton Aargau. Das Interesse war aber zunächst noch zu klein, weshalb das Projekt vorerst gestoppt wurde. Fast exakt gleich ist das Vorgehen des Muotathalers Bruno Suter bei seinen Neubauwohnungen in Stalden, Muotathal. Das Modell des «Hölloch»-Wirtes und ehemaligen Regierungsratskandidaten funktioniert nach seinen eigenen Worten so: «Die Leute können bei mir in einer neuen 4½-Zimmer-Wohnung alles inklusive für 1900 Franken zuerst zur Miete wohnen und haben ein Vorkaufsrecht zum definierten Preis für zehn Jahre. Wenn sie während dieser Zeit die Wohnung kaufen wollen, rechne ich ihnen pro Jahr 6000 Franken des Mietzinses an. Sie kaufen das Objekt in zehn Jahren zwar zum vereinbarten Preis. Ich überweise ihnen jedoch die vertraglich vereinbarten 60 000 Franken, die sie als Eigenkapital einschiessen können.»

Der bittere Schluss: Die Tragbarkeitshürde schliesst auch durchaus gutverdienende Mieter vom Eigentumsmarkt aus. Speziell Junge. «Die regulatorischen Tragbarkeitsrichtlinien verunmöglichen vielen Haushalten die Finanzierung eines Eigenheims, obschon ein solches aus Kostensicht eigentlich günstiger wäre», stellt CS-Experte Fredy Hasenmaile fest. Trotzdem halten sowohl Banken wie Versicherungen an einer bewusst vorsichtigen Kreditvergabepolitik im aktuellen Zinsumfeld fest. «Die Tragbarkeitsregeln sind für alle Kreditnehmer gleich und wir haben keine speziellen Modelle für junge Kreditnehmer im Angebot», erklärt die Credit Suisse lakonisch. Alle Tore seien damit aber nicht geschlossen: «Jeder Fall wird aber immer einzeln analysiert und es wird mit dem Kunden gemeinsam eine nachhaltige Lösung gesucht», beschwichtigt die Grossbank. Noch knapper die Konkurrentin UBS: «Nein, wir haben hier kein explizites Angebot.» Von den anderen grossen Playern im Hypothekargeschäft kommen Copy-paste-Antworten. «Wir rechnen für alle Kreditnehmer mit einem kalkulatorischen Zinssatz von 5 Prozent und einer Tragbarkeit von 35 Prozent des Einkommens», äussern sich beispielsweise Berner und Zürcher Kantonalbank.

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«Execption to Policy»

Andere Institute versuchen, den bestehenden Spielraum so gut wie möglich auszuschöpfen: «Die Finanzierungshürden der Kreditinstitute sind nicht völlig starr. So sind beispielsweise Tragbarkeiten von mehr als 33 Prozent möglich, sofern gewisse Bedingungen bezüglich Belehnungshöhe und Einkommensniveau erfüllt sind», sagt CS-Experte Hasenmaile. Einige Anbieter verwendeten zudem einen tieferen Satz als 5 Prozent.

Die Berner Bank EEK hat in Einzelfällen die Tragbarkeit mit aktuellen Zinssätzen berechnet, dafür aber deutlich höhere Amortisationen verlangt. Solche Abweichungen von der generellen Handhabung («Execption to Policy») werden von der Finma toleriert, wenn sie dokumentiert und mit zusätzlichen Eigenmitteln unterlegt werden. Ob sie den angekündigten Versuch der US-Bank Goldman Sachs, mit einem Raiffeisenähnlichen Modell in den Schweizer Hypothekarmarkt einzusteigen, zulassen wird, ist dagegen ungewiss.

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