Wie gross ist das Risiko, dass der Immobilienmarkt durch steigende Zinsen in Schieflage gerät?

Eine Schieflage in Teilmärkten ist möglich. Die Preise von Immobilien sind nicht nur geprägt durch Nachfrage aus dem Markt, sondern auch durch die Herstellungskosten. Die sind durch die zunehmende Komplexität der Bauvorhaben massiv gestiegen. Im Rahmen der Baubewilligungsverfahren braucht es immer mehr teure Fachgutachten. 

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Hinzu kommen massive Preissteigerungen bei den Materialien. Das Material könnte theoretisch billiger werden, wenn die Nachfrage im grossen Stil einbräche. Doch dies wird nicht der Fall sein. Weltweit wird weitergebaut werden müssen, um sich den Klimazielen zu nähern. Notwendig werden dafür in grossem Stile zusätzliche Infrastruktur und Industriebauten.

Zudem sind die Zinsen aktuell zwar kein grosser Kostenfaktor in der Wirtschaftlichkeitsrechnung von Projektentwicklern und Investoren, aber dies kann sich wieder ändern. 

All dies führt zu einer grossen Frage: Wer trägt die Kosten? Schieflagen entstehen dann, wenn Investoren die eigentlich notwendigen, hohen Immobilienpreise nicht mehr zahlen wollen oder können und wenn Banken die Finanzierungen verweigern. Nicht zu vergessen: Steigen die Zinsen, so sinkt in den Portfolios der Wert der Bestandsimmobilien. Buchgewinne aus früheren Zeiten schmelzen dahin. Kurzum: Die Volatilität wird steigen.

Beate Lichner Immobilien Lichner Projects

Beate Lichner führt die Immobilienberatungsagentur Lichner Projects in Freiburg.

Quelle: ZVG

 

Sind Investorinnen und Investoren trotz der aktuellen Krise im Städtetourismus bereit, in Hotelimmobilien zu investieren?

Hotelimmobilien sind als Investment noch nicht wieder attraktiv – doch das wird sich bald ändern. Gut positionierte Hotels in attraktiven Städten stehen die Corona-Pandemie durch. Neubauten sind zurückgestellt, da sie im Moment nicht finanzierbar sind. Zudem wird nicht spekulativ gebaut. Die Eintrittshürden in den Markt sind bei Hotels – etwa gegenüber Wohnimmobilien – höher. Dies spiegelt sich in einer besseren Rendite wider. 

Stadthotels können deshalb für langfristig orientierte institutionelle Investoren ein gutes Nischeninvestment sein. Hinzu kommt: Ein gut geführtes Hotel – mit dem richtigen Vertragsmodell – verursacht wenig Verwaltungsaufwand für die Investoren. 

Wo sehen Sie interessante Nischen im Immobilienmarkt – und zählen auch Logistikimmobilien, Mikroapartments oder Tiny Houses dazu?

Bei Mikroapartments ist die Wohnfläche auf das Minimum reduziert, meist zwischen 20 und 30 Quadratmeter. Sie sind modern möbliert und verfügen meist noch über zusätzliche Serviceangebote.

Positioniert sind sie als «Serviced Apartments» zwischen Hotel und klassischer Einzimmerwohnung. Die Mietdauer ist jeweils kurz und dauert oft nur einige Monate. Für junge Urban Nomads mögen sie ein gutes Angebot sein. Sie sind jedoch sehr teuer. Als sehr kleine Nische haben sie aktuell als Investmentprodukt keine Bedeutung. 

«Tiny Houses sind kein echter Beitrag zum ressourcenschonenden Bauen.»

Tiny Houses sind hübsch anzuschauen, insbesondere wenn sie an spektakulärer Lage mit Berg- oder Seesicht stehen. Sie sind jedoch kein echter Beitrag zum ressourcenschonenden Bauen. Der Landverbrauch ist im Vergleich zu einer Überbauung mit mehreren Geschossen zu hoch.

Logistikimmobilien sind inzwischen aus der Nische herausgewachsen. Sie sind europaweit eine wichtige Immobilien-Assetklasse geworden. Die hohe Investorennachfrage hat allerdings auch zu sinkenden Renditen geführt. 

Die Nachfrage nach Logistikflächen steigt im urbanen Umfeld, wo eine starke Nachfrage nach Konsumgütern herrscht. Bauland ist dort knapp und die Hürden für Baugenehmigungen sind hoch. Es wird deshalb kein Überangebot geben. Die Ausgangsbasis für Projektentwickler ist somit gut. Institutionelle Investoren beteiligen sich zunehmend an Projektentwicklungen, um – via Beteiligung am Entwicklungsgewinn – eine bessere Gesamtrendite zu erzielen.

Eine zusätzliche Nachfrage wird seitens der Industrie kommen. Corona hat gezeigt, dass im Supply-Chain-Management zukünftig mehr auf europäische Lagerkapazitäten geachtet werden muss. 

Wie stark verändert der Trend hin zu Homeoffice die Nachfrage nach Wohnraum – und welche Veränderungen löst die Fernarbeit im Markt für Bürofläche aus?

Ich glaube nicht, dass der Trend zu Homeoffice wirklich dazu führt, dass viele Menschen eine grössere Wohnung mieten oder kaufen. Dies wird überschätzt. Nach fast zwei Jahren Pandemie zeigt sich deutlich, wie wichtig die sozialen Kontakte zu Kollegen sind. Doch die Bürolandschaft wird sich verändern, nicht sofort, aber dauerhaft.

Ein Teil der ganz jungen Generation tickt anders. Ein separates Arbeitszimmer steht genauso wenig auf deren Wunschliste wie ein simples Einzelbüro. Sie brauchen nur noch schnelles Internet – an welchem Ort das Notebook aufgeklappt wird, ist ihnen egal.

Es bräuchte viel flexiblere Gebäude für hybride Nutzungen: Arbeiten, Wohnen, Freizeit – kurze Wege, und dies günstig mitten in der Grossstadt, mit Blick ins Grüne.

Werden die Preise für Schweizer Wohnimmobilien weiter so stark steigen?

Die spontane Antwort lautet: nein. Gerade bei privaten Wohnimmobilien sind nahezu alle, die es sich leisten können, bereits investiert. Es ist nur eine Frage der Zeit, bis die Zinsen wieder steigen werden.

Bedenklich finde ich die Forderung einiger Banken, dass die Kriterien für die Tragbarkeitsrechnungen nach unten angepasst werden sollen, damit sich weitere Zielgruppen Wohneigentum leisten können. Dies ist der falsche Ansatz.

Bei den Überlegungen privater Wohnungskäufer, dass kaufen günstiger ist als mieten, wird häufig nicht ausreichend bedacht, dass ein Kredit amortisiert werden muss und es Rückstellungen für die Instandhaltung braucht.

Es gibt genügend Mietwohnungen. Diese mögen vordergründig im Moment teurer sein. Wer aber nicht genügend Eigenkapital angespart hat, sollte sich unter Risikoaspekten für eine Mietwohnung entscheiden. Für unsere Schweizer Pensionskassen, die stark in Wohnimmobilien investiert sind, wäre dies eine gute Entwicklung. Als Mieter bleibt man flexibel und muss nach einem Jobwechsel nicht quer durch die Schweiz pendeln. Das ist gut für Wirtschaft und Umwelt. 

Sie sind im Ausschuss für Vermögensanlagen einer grösseren Pensionskasse. Ergibt es für Pensionskassen angesichts der im Markt bezahlten Preise noch Sinn, in Immobilien zu investieren?

An erster Stelle steht die Pflege des bestehenden Immobilienportfolios. Im Idealfall wurde dieses Portfolio bereits früher auf verschiedene Immobilien-Assetklassen aufgeteilt und ist auch regional diversifiziert. Man muss permanent prüfen, ob es weiterhin zukunftsfähig ist und welche Anpassungen sinnvoll sind.

Die Sinnhaftigkeit weiterer Investments ergibt sich aus der Analyse des Bestandes. Mehr vom Gleichen ist keine Option. Nachhaltigkeitsaspekte rücken weiter in den Vordergrund, und Immobilieninvestments werden anspruchsvoller. Gleichzeitig sind sie weiterhin ein wichtiger Bestandteil der langfristigen Anlagestrategie.

Sie sind auch in Deutschland tätig. Wie stark unterscheidet sich der deutsche Markt vom Geschehen in der Schweiz – sind die Preise dort auch so stark gestiegen?

Meines Erachtens unterscheidet sich die Marktentwicklung nicht sehr von der Schweiz. Ja: Auch dort sind die Preise stark gestiegen. Im privaten Wohnungsmarkt ist die Nachfrage nach Eigentum sehr hoch. Gerade bei kleinen Wohnungen haben sich die Kaufpreise deutlich stärker erhöht als die Mieten.

Nach einer aktuellen Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) in Köln wurden die höchsten Zuwächse bei 1- und 1,5-Zimmer-Wohnungen erzielt, bundesweit nahmen die Kaufpreise 2020 um 10,5 Prozent zu, die Mieten stiegen um 3,4 Prozent. Wie bisher waren die Preissteigerungen in zentralen Lagen der Städte am höchsten.

Auch in Deutschland sind im Übrigen die Baukosten massiv gestiegen. Material ist teurer geworden. Ausführende Firmen sind gleichwohl sehr gut beschäftigt, weil es an Fachkräften fehlt. Deutschland verschärft zudem stark die Anforderungen an ökologisch nachhaltiges Bauen, um die hohen Klimaziele zu erreichen. 

Einschätzungen zum Gebäudewert sind ein wichtiges Instrument im Immobilienmarkt. Was gilt es zu beachten, um eine möglichst realistische Bewertung zu erhalten?

Dies lässt sich pauschal nicht sagen. Die Bewertungsmethoden sind ja grundsätzlich standardisiert. Aber Bewertungen sind auf den Einzelfall bezogen und auch auf einen Stichtag.

Bei Betrachtung einer Bewertung im Detail halte ich die Aussagen zur Ertragskraft für wichtiger als Buchgewinne, die nicht realisiert sind und sich deshalb auch wieder verflüchtigen können.

Beate Lichner beantwortete die Fragen schriftlich.

Dieser Artikel wurde das erste Mal publizert am  22.01.2022.