Vom Immobilienboom der vergangenen Jahre profitieren viele – auch die Vorsorgeeinrichtungen und Lebensversicherungen. Die jüngste «Pensionskassenstudie» von Swisscanto weist in den vergangenen Jahren einigermassen konstante Anteile von knapp 25 Prozent für Hypothekenanlagen aus.

Diese Investments haben auch während der Nullzinsphase für jeweils deutlich bessere Erträge gesorgt als die sonst als Eckpfeiler genutzten Obligationen, wie die «Vorsorgestudie» der Credit Suisse ermittelt hat. Gemäss dieser Studie haben in der Schweiz Frauen tendenziell einen höheren Anteil ihres Vermögens in Form von Immobilien und anderen Sachwerten. Zudem investieren Frauen bezüglich der Vorsorge langfristig, und sie sind weniger handelsaktiv.

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Selbstbewohnte Immobilien haben für viele Menschen einen besonderen Stellenwert. Das wissen auch Spezialisten wie Adrian Wenger vom VZ Vermögenszentrum in Zürich. «Mein Ziel bei Beratungen ist es, dass meine Kundinnen und Kunden möglichst langfristig in der Immobilie bleiben können, aber auch die Freiheit haben, sich zu verändern. So sollte sich die Wohnfläche auch an die Lebensumstände anpassen – was leider nicht oder zu spät passiert.»

Wohnraum und Anlage

Solche Anpassungen lassen sich laut Analysten baulich vornehmen, beispielsweise durch die Aufteilungen oder Aufstockungen grosser älterer Einfamilienhäuser in zwei oder mehrere unabhängige Wohneinheiten. Oder man wechselt das Objekt und zieht in eine kleinere Immobilie, die eventuell hinsichtlich Barrierefreiheit auf dem neusten Stand ist. Entsprechende Planungen sollten rechtzeitig vorgenommen werden. Die Erfahrung zeigt: Je älter die Besitzerinnen und Besitzer, desto weniger trauen sie sich solch grosse Projekte zu.

Aber man sollte sich auch noch nicht allzu früh zu grosse Sorgen machen, wenn man beispielsweise 52 Jahre alt ist und mit der Familie in einer selbstbewohnten und noch nicht abbezahlten Immobilie wohnt. «In diesem Alter kann die Immobilie durchaus ein wichtiger Bestandteil des Vermögens sein», so Wenger. «Ein Klumpen ist es aber selten – denn die Immobilie ist in der Realität meist hoch belehnt, und damit ist das Eigenkapital noch wenig gebunden. Mit 52 sollte die Immobilie der Familie als günstiger Wohnraum, aber auch als Vermögensanlage dienen», sagt Wenger.

Im Hinblick auf die Handhabung der selbstbewohnten Immobilien als Vorsorgeelement weist der VZ-Experte auf zwei Aspekte hin. Einerseits sollte die Immobilie auch im Todesfall tragbar sein, damit die überlebende Ehepartnerin oder der überlebende Ehepartner die Wohnsituation ohne Zeitdruck regeln kann. «Zugleich sollte man sich ab einem bestimmten Alter bewusst sein, wie lange die Immobilie gehalten wird», so Wenger. «Beispielsweise sollte man sich überlegen, was passiert, wenn die Kinder ausgeflogen sind.»

Die Immobilie sollte auch im Todesfall eines Partners tragbar sein.

 

Rente ist besser als das Abstottern

Und wenn lange viel Kapital in der Immobilie gebunden bleibt, müsse man frühzeitig Kapital ansparen, etwa für BVG-Einkäufe oder die Säule 3a.

«Eigentümerinnen sind häufig emotional gelenkt, das sieht man auch am bereits erwähnten Vererbungsthema», so Wenger. «Doch in der Realität wird die Immobilie oft aus einer Veränderung der Lebenssituation heraus verkauft.» Das kann eine Scheidung sein, ein Todesfall, aber auch dann, wenn sich das Haus als zu gross erweist oder nicht (mehr) alltagstauglich ist. «Im Todesfall sind die Kinder meist bereits ‹versorgt›, das heisst, die Immobilie wird dann ohnehin verkauft.»

Und auch das späte Abbezahlen einer ersten Hypothek mache nach dem Erreichen des Pensionsalters oft keinen Sinn, sagt Wenger. «Gehen wir von einer durchschnittlichen Hypo-Verzinsung von 2 Prozent aus und einem BVG-Umwandlungssatz von 5 Prozent», rechnet er vor. «Bei 100 000 Franken Kapital kann man somit 2000 Franken Zinsen sparen, verzichtet aber auf eine Rente von 5000 Franken.» Das Ergebnis ist eindeutig.