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Wandel
Das grosse Ladensterben in der Schweiz

Online-Boom, Auslandseinkäufe, Preiszerfall: Abseits der Top-Lagen sinken die Ladenmieten. Das ist schlecht fürs Geschäft. Ein Drittel der Schweizer Geschäfte sind in ihrer Existenz bedroht.

Von Andreas Güntert
am 03.09.2015

High Noon in Bremgarten. Bleierne Hitze liegt über dem Kopfsteinpflaster. Während am letzten Augustsamstag im 20 Kilometer entfernten Zürich die Street Parade tobt, bleibt der Hauptstrang in der putzigen Altstadt des Aargauer Städtchens fast menschenleer.

Da und dort ist ein Ladenlokal verwaist, im unteren Teil der Altstadt läuft eine Total-Liquidation. Weiss auf rot künden Schilder davon, dass es Mode mit 50 Prozent Ermässigung gibt. Wenn denn jemand zuschlagen würde. «Bei uns tanzt der Bär nicht mehr», sagt ein Ladenbesitzer. Für den Abend ist «Vollmond-Shopping» angesagt: Einkaufen bis 22 Uhr. «Eine gute Sache», lobt ein Ladeninhaber, «da wird viel gegessen und getrunken. Aber leider wenig eingekauft.»

Euro-Schmelze zeigt sich erstmals in den Ladenmieten

So wie den Händlern in der pittoresken Altstadt von Bremgarten geht es vielen Ladeninhabern in kleineren Schweizer Städten. Sie leiden unter dem Druck des Einkaufstourismus und des zunehmenden Online-Shoppings. Um konkurrenzfähig zu bleiben, müssen sie ihre Preise senken, was auf die Umsätze drückt.

Die Entwicklung, die mit der ersten Euro-Schmelze im Herbst 2011 begann, wirkt sich nun auch erstmals auf die Mieten von Verkaufsflächen aus. Während sich die Preise an absoluten Top-Lagen an den teuersten Shopping-Meilen der grossen Städte aktuell noch halten, gehen sie in der Provinz in vielen Ortschaften zurück.

Rückgang der Ladenmieten seit 2005

Für die «Handelszeitung» untersuchte das auf Immobilien spezialisierte Beratungsunternehmen Wüest & Partner die Entwicklung in 111 Schweizer Klein- und Mittelstädten mit Zentrumsfunktion. Dazu wurden Angebotspreise, also annoncierte Preise von Verkaufsflächen in Print- und Online-Anzeigen, in drei Zeitperioden bis 2005 zurückverfolgt und per Mitte 2015 aktuell ermittelt.

Das Resultat fällt nicht für das ganze Land eindeutig aus – doch eine starke Tendenz zeigt sich laut Andrea Bernhard, Senior Consultant bei Wüest & Partner: «Je nach Region, Qualität der Lage und Einzugsgebiet entwickeln sich die Ladenmieten in der Schweiz sehr unterschiedlich. Ganz generell aber ist erstmals seit 2005 ein grundsätzlicher Rückgang der Ladenmieten in der Schweiz feststellbar.» Konkret liegen per Mitte 2015, verglichen mit der letzten Periode, 47 der 111 untersuchten Klein- und Mittelstädte im Plus – deren 64 aber im Minus.

Viele Kleinstädte, die starke Attraktivitätseinbussen erleiden, liegen in Grenznähe: Arbon, Bellinzona, Schaffhausen und Weinfelden zeigen zweistellige Taucher bei den Ladenmieten.

Marktgassen verlieren an Attraktivität

Was im Falle von Bremgarten erstaunt: Das Städtchen im Freiamt liegt weniger exponiert als etwa Schaffhausen oder Weinfelden und büsste doch über 20 Prozent ein. Andere Aargauer Altstädte haben sich punkto Ladenmieten positiv entwickelt – Zofingen und Lenzburg etwa befinden sich sogar in der Spitzengruppe. Gemäss Retail-Immobilien-Experte Gino Fiorentin hat das auch mit neuer Konkurrenz abseits der Kernzone zu tun: «Es ist kein ungewohntes Bild, dass Standorte mit historischen Altstädten und ihren Marktgassen an relativer Attraktivität verlieren.

In kleineren Städten wie Bremgarten kamen Einkaufszentren an peripherer Lage mit guter Erreichbarkeit und attraktiven Parkplatzangeboten hinzu. Damit wurden Umsatzströme quasi umgeleitet und erodierten die bis anhin zentralen Lagen.» Fiorentin sieht auch grundsätzliche Probleme für kleinere Orte: «Das Erreichen einer kritischen Grösse und die Aufrechterhaltung der Qualität des Angebotes, ein attraktiver Branchenmix sowie die üblichen Herausforderungen im Detailhandel, beispielsweise mit der zunehmenden Bedeutung des Online-Handels.»

Bedrohungslage durch Online-Geschäft wiegt schwerer

Viele Experten stufen die Bedrohungslage durch das boomende Online-Geschäft stärker ein als die Frankenstärke und den damit verbundenen grenzüberschreitenden Einkaufstourismus. «Wir haben bereits 2013 das Szenario entworfen, dass in den nächsten zwei Jahrzehnten bis zu einem Drittel der heutigen Detailhandelsflächen vom Online-Handel gefährdet sind», sagt Fredy Hasenmaile, Head Real Estate & Regional Research bei der Credit Suisse. «Diese Online-Bedrohung scheint heute am Markt real wahrgenommen zu werden, weshalb wir an unserem Szenario festhalten.»

Für die «Handelszeitung» stattet er sein Szenario mit konkreten Zahlen aus: «Ende 2012 gab es in der Schweiz 50 576 Detailhandels-Verkaufspunkte, also stationäre Läden, wenn man auch die Kleinstformate dazu zählt. Demnach erachten wir bis zu 17'000 davon bis ins Jahr 2028 als durch den Online-Handel gefährdet. Das erachten wir vor dem Hintergrund der Entwicklung in den letzten zwei Jahren immer noch als plausibel.» Hasenmailes Konklusion: «Je stärker der Online-Shift kommt, desto massiver werden die Auswirkungen sein.»

Kannibalisierung der Filialen

Ein weiterer Faktor, der zur Dezimierung der Ladenlokale und zur Verringerung von Mieten beiträgt, ist die Expansions-Schubumkehr der grossen Anbieter, vor allem in der Modebranche: Die grossen Player reduzieren ihr Verkaufsnetz.

Das beobachtet auch Jörg Weber, der mit seiner Chicorée-Gruppe rasant gewachsen ist: «Viele Anbieter haben in den letzten Jahren sehr stark expandiert und liefen so in eine Kannibalisierung der bestehenden Filialen hinein. Zurzeit passiert genau das Umgekehrte: Alle fahren die Zahl ihrer Filialen zurück.» Auch Weber: «In den letzten drei Jahren haben wir über 50 neue Läden aufgemacht. Weil wir uns aus dem Schuhgeschäft und der Übergrössen-Kette Famous verabschieden, reduzieren wir die Gesamtzahl unserer Geschäfte bis Ende Jahr um etwa 10 Prozent auf neu 172 Standorte.»

Bern an der Spitze

Einen Abgesang auf die Provinz will Weber aber nicht anstimmen. Einige ländlich geprägte Orte hielten sich erstaunlich gut: «Viele vermeintliche B-Standorte mit grossem Einzugsgebiet haben immer noch eine intakte Kaufkraft und sind noch nicht ‹over-stored›.» Das bewahrheitet sich auch in den Zahlen von Wüest & Partner: In scheinbar unglamourösen Städten wie Sursee LU oder Brugg AG zeigen die Mieten aktuell nach oben.

Erstaunliches offenbart die Studie in den grossen Schweizer Städten. Durch die Betrachtung im 70-Prozent-Quantil fallen absolute Hochpreislagen - etwa die Bahnhofstrasse in Zürich - aus dem Raster. Exzessive Spitzenmieten werden so nicht berücksichtigt. In dieser Betrachtung setze sich Bern an die City-Spitze, erklärt Bernhard von Wüest & Partner. «Weil in Bern ein Grossteil der Retail-Flächen auf einem konzentrierten Gebiet angeboten werden, resultieren dort im Schnitt höhere Preise als im grossflächigen Zürich, wo Mietpreise an Randlagen abfallen.»

Teufelskreis durch einzelne Leerstände

Die grosse Entwicklung aber läuft in der Provinz gleich wie in den Grossstädten. Handelsketten prüfen überall, ob sich ihre Standorte noch rechnen. Profitabilität und Online-Präsenz sind wichtiger geworden als unbedingte stationäre Ausweitung.

Nach der Expansions-Flut gelten neue Gesetze, glaubt Gabriela Brandenberg, Head Retail Services bei SPG Intercity. «Bis vor etwa zwei oder drei Jahren mieteten Detailhändler noch praktisch jeden Standort an, selbst wenn er wenig Parkplätze, kleine Schaufenster und störende Treppen beim Eingang aufwies. Das geht heute nicht mehr, die Händler sind viel wählerischer geworden.» Die Gefahr: «Wenn in einer Strasse, die zuvor ein intaktes und gut vermietetes Einkaufsbild vermittelte, plötzlich da und dort Leerstände entstehen, kann das einen Teufelskreis in Gang setzen: Die Frequenzen nehmen ab, was den verbleibenden Händlern Schwierigkeiten machen und auch sie zum Ausziehen motivieren kann.»

Brandenbergs Ausblick: «Kernlagen funktionieren meistens weiterhin noch, doch abseits solcher Zonen ist es deutlich schwieriger geworden, Nachmieter zu finden. Liegenschaftsbesitzer müssen sich auf längere Leerstandsfristen einstellen.» High Noon für den stationären Schweizer Detailhandel.

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