Wer in der Corona-Pandemie Gewinner sucht, wird zweifellos beim Online-Handel fündig. Der bereits zuvor beliebte Klick-Einkauf erlebte während den vergangenen zweieinhalb Jahren einen wahren Boom. Lockdown, Social Distancing und Maskentragen luden weder zum Shopping noch zum Abendessen im Restaurant und aus dem (Home-) Office war und ist der Einkauf im Nu erledigt. Letztlich befeuerte Covid-19 zwar nur den bereits zuvor eingeleiteten Strukturwandel, dies dafür umso eindrücklicher und nachhaltiger.

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Booster für Logistik-Immobilien

Im Zusammenhang mit dem Schub im Online-Handel erhielten auch Logistikimmobilien ihren Booster. Holger Klatt, EMEA Senior Director Business Development Logistics & Industrial bei JLL, bestätigt, dass der Schweizer Logistikmarkt nicht zuletzt durch die Pandemie einen grossen Wachstumsschub erhalten hat. Und er hält fest: «Wir erwarten, dass sich dieser Trend in den kommenden Jahren fortsetzen wird.» 

JLL konstatiert aber auch, dass das Angebot mit der gestiegenen Nachfrage nicht Schritt halten kann und es an grösseren Logistikflächen und an bebaubaren Arealen in der Nähe von Autobahnanschlüssen und Ballungszentren mangelt. Nach Erhebungen von JLL reduzierte sich die Leerstandsquote bei Anlageobjekten zwischen 2019 und 2021 von 7.7 Prozent auf 6.0 Prozent.  Inklusive Berücksichtigung der selbstgenutzten Liegenschaften liegt die Leerstandsquote geschätzt sogar unterhalb von 2.0  Prozent.

Der Online-Boom und die Folgen entgehen auch professionellen Immobilien-Investoren nicht. «Bei Immobilien-Investitionen ist ein aktives Real Estate Asset Management zentral. Trends wie die wachsende Bedeutung des Online-Handels antizipieren wir stets sehr frühzeitig, beispielsweise auch mit Investitionen in den Logistiksektor in Europa, der stark vom Anstieg des Online-Handels profitiert», sagt Giorgio Engeli, Head Real Estate Portfolio Management Schweiz bei Swiss Life Asset Managers, und fügt an: «Wir sehen uns mit unserem Immobilienportfolio und Nutzungsmix gesamthaft denn auch sehr gut aufgestellt, um den aktuellen Herausforderungen zu begegnen.»

Wenig Marktreaktionen bei Verkaufsflächen

Trotz des Online-Booms waren im Bereich von Gewerbeimmobilien im 1. Quartal 2022 bei Verkaufsflächen kaum Marktreaktionen auszumachen. Das Economic Research von Raiffeisen hält fest, dass sich die Leerstände im Portfolio professioneller Immobilien-Investoren während der Pandemie relativ stabil zwischen 5 und 5,5 Prozent eingependelt haben. Und auch bei den im Internet zur Vermietung ausgeschriebenen Verkaufsflächen wurde kein Anstieg verzeichnet. Raiffeisen hält aber fest, der Moment der Wahrheit stehe dem Verkaufsflächenmarkt mit dem Ende der Pandemie und damit der Unterstützungsmassnahmen erst noch bevor.

Giorgio Engeli von Swiss Life Asset Managers erklärt, man strebe mit dem Immobilienportfolio unverändert eine breite Diversifikation an, dies sowohl mit Blick auf die geografische Verteilung wie aber auch hinsichtlich der Nutzung. Mit Blick auf spezifische Nutzungsformen und die Gewerbeflächen sagt er: «Wir sind der Ansicht, dass für Retail-Flächen mit zukunftsgerichteten Nutzungskonzepten an zentralen, gut erreichbaren Lagen nach wie vor eine solide Nachfrage vorhanden ist. Objekte mit hoher Lagequalität, Potenzial und sicheren Erträgen bleiben attraktiv.» 

Beim Einkaufen stehe heute nicht mehr der funktionale Gebrauchswert in Vordergrund, die Konsumenten wollten die Marke und deren DNA spüren, so Engeli. «Die Kunden erwarten heute neue Inszenierungen, Abwechslung und wollen immer wieder neue Einkaufserlebnisse sehen. Der eigentliche Kauf rückt in den Hintergrund – oder wird erst später online getätigt», sagt der Swiss Life-Experte.

Inflation erfordert überzeugende Business Cases

Zu den vielen Veränderungen im Markt der Schweizer Gewerbeimmobilien kommt nun die Inflation, auch wenn die Inflationsrate weit hinter der im Euroraum zurückbleibt. Dazu sagt Giorgio Engeli, die Inflation beeinflusse das Konsumentenverhalten, vor allem bei Gütern, die über den täglichen Bedarf hinausgingen. «Daher ist es im aktuellen Umfeld zentral, dass Retail-Mieter überzeugende Business Cases vorweisen und agil auf die sich ändernden Bedürfnisse der Konsumenten reagieren können. Dafür braucht es flexible Flächen mit modernen Grundrissen an der richtigen Lage. Gefragt sind gut gelegene Flächen, die wandel- und belastbar sind sowie wechselnde und gemischte Nutzungen zulassen», so Engeli abschliessend.